Нормативные стоимости в оценке бизнеса

Нормативная, или нормативно рассчитываемая, стоимость — это стоимость объекта собственности, вычисляемая на основе методик и нормативов, утвержденных соответствующими органами контроля, управления и статистики, ведомственными или иными структурами (Росимуществом, Росстатом, Роскомземом и пр.). При этом применяются единые шкалы нормативов.

Существуют также нормативные виды стоимости, некоторые из которых заимствуются оценкой из сферы бухгалтерской отчетности.

Балансовая стоимость — стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

Налогооблагаемая стоимость (или стоимость для целей налогообложения), определяемая для исчисления налоговой базы, рассчитывалась раньше в соответствии с положениями нормативных правовых актов на базе то остаточной (балансовой) стоимости имущества, то восстановительной стоимости с учетом амортизации, то как инвентаризационная стоимость. В настоящее время она замещается кадастровой стоимостью (для недвижимости), определение которой дается в ФСО № 2. Согласно ФСО кадастровая стоимость определяется как рыночная, но реализуемая методами массовой оценки.

Кроме того, в оценке движимого и недвижимого имущества в рамках оценки бизнеса часто используют стоимости восстановления/замещения, имеющие в действительности природу затрат.

Стоимость восстановления (reconstruction cost пего) объекта недвижимости — это, по существу, затраты в текущих ценах (на дату оценки) на строительство его точной копии, с использованием точно таких же материалов и конструкций, строительных стандартов и дизайна и с тем же качеством строительно-монтажных работ (которые воплощают в себе все недостатки архитектурных решений, «несоответствия» и тем самым определяют наличие функционального устаревания), что и у объекта оценки. Физический износ при этом не учитывается, т. е. объект гипотетически восстанавливается как новый. При расчете стоимости восстановления дополнительно учитываются не учтенные при составлении сметы нового строительства: косвенные затраты (на предпродажную подготовку или на «доведение» объекта до начала использования по назначению) и предпринимательская прибыль (прибыль внешнего инвестора).

Одноименный вид стоимости используется при проведении переоценки, отражается в бухгалтерском учете, причем расчет оценочного износа на следующем этапе замещается процедурой начисления бухгалтерской амортизации.

При проведении Затратного подхода в оценке машин и оборудования используется стоимость воспроизводства — вид оценочной стоимости, коррелирующий со стоимостью восстановления и определяемый на дату оценки. Однако в отличие от ситуации с переоценкой здесь последующую процедуру начисления износа выполняет не бухгалтер, а оценщик, используя оценочные методы.

Стоимость замещения (replacement cost new) (затраты на замещение) — это расходы в текущих ценах на дату оценки на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых современных материалов, в соответствии с нынешними стандартами, в новом архитектурном стиле и с новой планировкой, новым оборудованием и дизайном помещений. Это гипотетическая замена оцениваемого объекта для проведения расчетов на его новый функциональный аналог.

В соответствии с алгоритмом Затратного подхода на этот уровень стоимости в последующем оценщиком также производится начисление износов и устареваний.

Следует иметь в виду, что стоимость замещения, как правило, используется в оценке, если она меньше стоимости воспроизводства (т.е. отражает наличие одного из видов функционального устаревания), или невозможно восстановить документацию (информацию), которая бы обеспечила воспроизведение точной копии оцениваемого объекта, или по экономическим соображениям, когда восстановление такой информации слишком дорого.