Облигация. 
Экономика недвижимости

Одной из самых распространенных форм привлечения средств инвесторов (юридических и физических лиц) в строительство объектов недвижимости является выпуск облигаций. Заимствования на рынке ценных бумаг, в отличие от заимствований в банковском секторе, выгодны для эмитентов на рынке недвижимости, так как не требуют предоставления залога (банковский кредит без залога не выдают). Однако для мелких и средних строительных компаний выпуск облигаций — слишком дорогое мероприятие.

Облигация — эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и (или) дисконт (ст. 2 Закона о рынке ценных бумаг; ст. 816 ГК РФ).

Облигации выпускаются на определенный срок, для привлечения дополнительных финансовых ресурсов. Облигация — это ценная бумага, которая:

• 1) выражает заемные, долговые отношения между облигационером и эмитентом;
• 2) приносят гарантированный доход;
• 3) самостоятельно обращается на фондовом рынке вплоть до ее погашения эмитентом и имеет собственный курс;
• 4) обладает свойствами ликвидности, надежности, доходности и другими инвестиционными качествами;
• 5) имеет приоритет по сравнению с акцией в получении дохода (выплата дохода по облигациям производится в первоочередном порядке, но сравнению с выплатой дивидендов по акциям);
• 6) дает право владельцу на первоочередное удовлетворение его требований по сравнению с акционером при ликвидации предприятия.

Обязательными реквизитами облигации являются:

• • наименование ценной бумаги «облигация»;
• • наименование эмитента, его местонахождение;
• • порядковый номер;
• • номинальная стоимость;
• • дата выпуска облигации;
• • вид облигации;
• • общая сумма выпуска;
• • процентная ставка;
• • условия и порядок выплаты процентов (дата и место выплаты);
• • условия и порядок погашения (срок погашения);
• • сведения о держателе;
• • подпись и печать.

Путем эмиссии облигаций осуществляется формирование заемного капитала. Эмитенты выпускают облигации различных видов и типов. В зависимости от того, какой классификационный признак положен в основу группировки, можно выделить несколько видов облигаций (табл. 5.4).

Таблица 5.4

Классификация облигаций.

Эмитентами облигаций на рынке недвижимости могут быть как государственные органы, гак и юридические лица, которые имеют: отведенный в установленном порядке земельный участок под строительство, необходимую проектную документацию и нрава на осуществление строительства (заказчик, строительная компания, девелопер). Для подготовки, проведения эмиссии и размещения облигаций эмитенты могут привлекать андеррайтеров (инвестиционные банки). Облигации внутренних государственных и муниципальных займов выпускаются на предъявителя; облигации корпораций — как именные, так и на предъявителя.

Строительная компания — акционерное общество вправе осуществлять эмиссию облигаций после полной оплаты ее уставного капитала. Погашение облигаций может осуществляться в денежной форме или иным имуществом, в том числе размещенными акциями общества, в соответствии с решением об их выпуске.

В зависимости от способа обеспечения облигации бывают: обеспеченные и необеспеченные. Обеспеченные облигации выпускаются под заклад конкретного имущества, земли или ценных бумаг, принадлежащих эмитенту, или доверительной собственностью других компаний. Необеспеченные облигации — это долговые обязательства, которые не обеспечиваются никаким залогом. Акционерное общество может выпускать облигации без обеспечения не ранее 3-го года своего существования при условии надлежащего утверждения к этому времени двух годовых балансов и на сумму, не превышающую размер его уставного капитала.

По наличию конверсионной привилегии выделяют: конвертируемые и неконвертируемые облигации. Конвертируемые облигации дают право владельцу через определенный срок, но заранее установленной цене возможность обменять их на обыкновенные или привилегированные акции того же эмитента.

Конверсионная стоимость облигации определяется, но формуле.

где С_к — конверсионная стоимость облигации; С — рыночная цена акции; К_к — коэффициент конверсии.

Пример 1.

Решите, следует ли производить обмен конвертируемой облигации па обыкновенную акцию. Облигационная стоимость конвертируемой облигации составляет 5000 руб. Рыночный курс акции — 1000 руб. Коэффициент конверсии облигации — 3,5.

Решение.

Определим конверсионную стоимость облигации, но формуле (5.1):

Если конверсионная стоимость выше облигационной стоимости, то менять облигацию выгодно. В нашем случае С_к = 3500, что меньше, чем 5000, следовательно конвертировать не выгодно.

Неконвертируемые облигации такого права не дают.

По виду доходности различают: дисконтные, процентные облигации. Дисконтные облигации продаются по цене ниже номинала, а погашаются по номиналу.

Размер дисконта определяется по формуле.

где D — размер дисконта; N — номинал облигации; d — ставка дисконта; t — число дней (или месяцев) с момента приобретения облигации до ее погашения; Г — число дней (месяцев) в году.

Пример 2.

Номинал облигации — 20 тыс. руб., дисконт — 5%, срок с момента покупки облигации до ее погашения — 3 мес. Определите величину дисконта.

Размер дисконта:

Доход по процентным (купонным) облигациям выплачивается путем оплаты купонов к облигациям. Купон — часть облигационного сертификата, которая при отделении от сертификата дает владельцу право на получение процента (дохода). Купон представляет собой главную характеристику облигации, так как на нем указываются величина процента и дата его выплаты. Облигации бывают с полным купоном и с нулевым купоном. Выплачиваемый процент бывает фиксированным и плавающим.

Купонный доход по облигации рассчитывается следующим образом:

где Д_к — купонный доход по облигации; N — номинал облигации; j_K — купонная ставка, %.

Облигационная стоимость (текущая стоимость облигации) определяется как.

где C_Q — облигационная стоимость; t — фактор времени, порядковый номер начислений процентов по облигации; Т — число лет до погашения облигации; г — альтернативная норма прибыли, %.

В зависимости от срока действия облигации бывают с оговоренной датой погашения и без фиксированного срока погашения. Облигации с оговоренной датой погашения делятся на краткосрочные — срок действия до 1 года, среднесрочные — срок действия до 5 лет, долгосрочные — срок действия от 5 до 30 лет. Облигации без фиксированной даты погашения делят: на возвратные — облигации, погашаемые эмитентом до окончания срока с выплатой держателю премии за упущенные материальные возможности; облигации с расширением срока действия — держатель имеет право по окончании срока действия обменять их на более долгосрочные облигации той же стоимости и с более высоким процентом выплат; облигации с сужением срока действия — держатель имеет право предъявить свои облигации к выкупу по номинальной стоимости до окончания срока займа.

Облигация имеет базовые характеристики — номинал, курс, купон, дисконт и др. Инвестор, имея облигацию, заранее знает, какую сумму денег он получит по ней к определенному времени. Знать величину номинала необходимо для того, чтобы определить текущий курс облигации, поскольку данная бумага котируется в процентах к ее номинальной стоимости (т.е. к сумме, которая указывается на облигации). Курс облигации определяется в процентах к номиналу путем деления рыночной цены облигации на номинальную цену облигации.

Пример 3.

Оцените текущую стоимость облигации номиналом 10 тыс. руб., купонной ставкой 10% годовых и сроком погашения через 7 лег, если альтернативная норма прибыли равна 9%. Купон выплачивается один раз в год.

Решение.

Купонный доход по облигации рассчитываем по формуле (5.3):

Облигационная стоимость (текущая стоимость облигации) определяется по формуле (5.4):

Главное достоинство облигаций для эмитентов состоит в том, что они позволяют, не перераспределяя собственность, аккумулировать средства инвесторов и обеспечивать дальнейшее развитие компании-эмитента (покупка новых земельных участков и создание новых проектов) и рынка недвижимости в целом.

Сейчас на долговом рынке Санкт-Петербурга представлено 56 выпусков облигаций 41 эмитента. В 2012 г. были размещены шесть выпусков облигаций трех эмитентов (ОАО «Главная дорога», Группа ЛСР, ЛенСпецСМУ) общим объемом 18,5 млрд руб. Однако удельный вес облигаций в структуре обязательств строительных компаний и девелоперов уступает банковским кредитам.