Ходатайство о намерениях и обоснование инвестиций

На основании рассмотрения инвестиционного предложения инвестор должен принять или отклонить выводы, содержащиеся в документе. Если дальнейшее развитие проекта не одобряется, это означает лишь, что у инвестора могут быть другие, более выгодные направления вложения капитала, например покупка акций или депозитный вклад в банк (см. гл. 8 учебника).

Если направление инвестиций в целом одобрено, приступают к следующей стадии предпроектного этапа: разработке эскизного проекта и составлению ходатайства о намерениях инвестирования. Эта стадия формально не является обязательной, однако для крупных инвестиционных проектов представляется необходимой, так как на ней впервые производится проработка принципиальных проектных решений и оформляются отношения с органами власти.

Эскизный проект жилого дома или общественного здания должен достаточно точно отражать внешний вид объекта и объемно-планировочное решение внутренних помещений и интерьеры. Эскизный проект также может носить название градостроительного обоснования, архитектурной концепции и др.

Практический опыт В эскизном проекте указываются основные технико-экономические показатели проекта: этажность и высота здания, общая площадь здания, численность работников, количество машино-мест, площадь участка, площадь застройки, площадь озелененных территорий и искусственных покрытий. Стоимость объекта в эскизном проекте указывается не всегда, однако по поручению заказчика может быть выполнена оценка примерно 4-го класса точности, т. е. с точностью не лучше чем -15 … +20%. Стоимость эскизного проектирования гражданских зданий может составлять примерно 2—3 евро/м².

В эскизном проекте промышленного объекта в первую очередь прорабатываются вопросы технологии производства. Особое внимание уделяется обоснованию необходимости разработки новой техники, используемой для будущего предприятия. Стоимость разработки эскизного проекта промышленных объектов может составлять до 0,1—0,2% предполагаемой суммы инвестиций.

в строительство, которое включает данные об инвесторе, объем и источники привлечения инвестиций, местоположение и технические характеристики намечаемого объекта строительства, площадь и категорию земельного участка, предполагаемые сроки реализации проекта и окупаемости инвестиций. Для промышленных объектов целесообразно использовать Типовое положение по разработке и составу ходатайства о намерениях¹, хотя оно уже несколько устарело (положение было утверждено до принятия ГрК РФ и ЗК РФ). Тем не менее многие его элементы могут быть использованы с учетом действующего законодательства.

В ходатайстве (декларации) о намерениях инвестирования в промышленное строительство должны быть приведены основные сведения об объекте, включая ориентировочные сроки и стоимость строительства, оценку финансово-экономической эффективности инвестиций.

Разработка обоснования инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений (иногда называется ОбИн) является наиболее часто встречающимся документом предироектного этапа. Этот документ может иногда заменить «технико-экономическое обоснование» (ТЭО). Этот термин был использован в СНиП 11−01−95 в качестве названия первой стадии проектирования (вместо термина «проект»), что до сих пор создает некоторую двусмысленность. Для небольших проектов, по преимуществу гражданских зданий, обоснование инвестиций можно объединить с разработкой ходатайства о намерениях. В международных проектах этот этап может называться Preliminary design (предварительный проект), Pre-feasibility study (предварительное обоснование).

Как указано ранее, официальный документ, регламентирующий разработку обоснования инвестиций, отменен^[1][2] без замены.

В составе обоснования инвестиций выполняется маркетинговое исследование, результатом которого является установление основных параметров объекта: номенклатура продукции, возможность сбыта, объем производства, уровень цены на продукцию. Отметим, что в ГрК РФ, ст. 1, в качестве основных параметров строительного объекта установлены совсем другие показатели, характерные только для жилых зданий: высота здания и его этажность, площадь и строительный объем здания.

Экономические вопросы на стадии обоснования инвестиций решаются аналогично другим технико-экономическим документам (бизнес-плану, ТЭО). Они будут рассмотрены ниже.

Практический опыт Затраты на составление обоснования инвестиций могут составлять 0,1—0,2% общих затрат на проект, срок выполнения — 2—4 месяца.

Обычно для крупных проектов обоснование инвестиций является подготовительным этапом, для небольших проектов — окончательным перед составлением задания на проектирование.

Контрольные вопросы и задания

• 1. Какова роль предпроектного этапа в жизненном цикле строительного объекта?
• 2. Как можно оценить стоимость объекта на этапе формирования инвестиционного замысла?
• 3. Каково назначение и состав градостроительного плана земельного участка?
• 4. С какой точностью определяется стоимость строительства на прсдпросктном этапе?
• 5. Что такое параметрические методы оценки стоимости?
• 6. Какие укрупненные показатели используются для предварительной оценки стой мости строител ьства?
• 7. Что входит в состав инвестиционного предложения?
• 8. Укажите назначение и состав обоснования инвестиций.

• [1] Типовое положение по разработке и составу ходатайства (декларации) о намеренияхинвестирования в строительство предприятий, зданий и сооружений, утв. Минстроем России от 17.03.1997 № 9−4/29.
• [2] Порядок разработки, согласования, утверждения и состав обоснований инвестицийв строительство предприятий, зданий и сооружений СП 11−101−95. Принят постановлением Минстроя России от 30.06.1995 № 18−63, отменен постановлением Госстроя Россииот 12.07.2002X9 86.