Обмен жилыми помещениями

Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма

Лицо, имеющее жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, может улучшить его двумя способами:

• а) видоизменить с помощью ремонта либо переустройства или перепланировки;
• б) заменить его следующими способами:
  • — потребовать от органа местного самоуправления предоставить ему другое жилое помещение, если имеющееся у него не соответствует установленным нормам;
  • — заменить имеющееся у него жилое помещение самостоятельно с помощью договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма.

Существуют два вида договора по замене жилого помещения: договор об обмене и договор мены. Оба эти договора применяются с одной и той же целью, но при этом имеют различия в правомочиях сторон относительно жилого помещения и регулируются разными законодательными нормами.

Во-первых, обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, производится по правилам, установленным в ст. 72−74 ЖК РФ, а обмен по договору мены регулируется ст. 567−571 гл. 31 ГК РФ.

Во-вторых, сторонами договора об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, могут быть наниматели чужих помещений, а по договору мены — только собственники жилых помещений.

В-третьих, по договору об обмене жилыми помещениями переходят права и обязанности нанимателей помещений по договорам социального найма, а по договору мены — право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности.

Правила об обмене жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РСФСР 1983 г. (ст. 67−74) и регулируют обмен жилыми помещениями, полученными по договору социального найма. Жилищный кодекс РФ не предусматривает обмен квартиры, предоставленной по договору социального найма, на приватизированную или кооперативную квартиру.

Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Особенности обмена такими жилыми помещениями состоят в следующем (ст. 72 ЖК РФ):

• а) право нанимателя на обмен жилого помещения возникает у нанимателя лишь после получения согласия на это в письменной форме:
  • — наймодателя;
  • — проживающих совместно с ним членов его семьи;
  • — временно отсутствующих членов его семьи;
  • — органа опеки и попечительства, если в обмениваемом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателя данного жилого помещения;
• б) члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, вправе требовать обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, находящиеся в разных домах или квартирах (разъезда);
• в) если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любое из указанных лиц вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания договоры и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
• г) органы опеки и попечительства вправе отказать в даче своего согласия на обмен жилыми помещениями, если этот обмен нарушает права и законные интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи нанимателя обмениваемого жилого помещения;
• д) решение органа опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимается в письменной форме и предоставляется заявителю в течение 14 рабочих дней со дня подачи им соответствующего заявления;
• е) обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории РФ;
• ж) обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества переселяющихся лиц при соблюдении следующего требования: если после их вселения общая площадь жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы.