Кадастровая оценка земель промышленности и иного специального назначения

Используемая в настоящее время методика государственной кадастровой оценки земель промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения утверждена приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 20.03.2003 № П/49.

Для целей оценки земельные участки этой категории земель делятся на шесть групп. К первой группе отнесены земельные участки для размещения наземных объектов космической деятельности, объектов воздушного транспорта, гидроэлектростанций, атомных станций, ядсрных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов, тепловых и других станций, обслуживающих их сооружений и объектов. Для этой группы кадастровая стоимость земельного участка принимается равной его рыночной стоимости.

Во вторую группу включены земельные участки для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов; для установления полос отвода железных дорог, переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, оказания услуг пассажирам, складирования грузов и иных целей. Порядок оценки земельных участков этой группы включает:

• — кластеризацию земельных участков;
• — расчет рыночной стоимости земельных участков в составе кластеров;
• — статистический анализ связи между рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;
• — проверку достаточности связи между рыночной стоимостью земельного участка и факторами кластеризации;
• — определение УПКС земельных участков второй группы.

Кластеризация осуществляется на основе факторов, оказывающих влияние на стоимость таких земель. Для определения перечня таких факторов формируется группа экспертов, в которую включаются специалисты Комитета по земельным ресурсам и землеустройству и территориального органа Росимущества, оценщики и риелторы. Эксперты определяют перечень факторов кластеризации на уровне субъекта РФ на основе типового перечня, включающего следующие факторы:

• 1) расстояние до центра субъекта (км);
• 2) расстояние до ближайшего поселения (км);
• 3) наличие водопровода — да/нет (1/0);
• 4) наличие газопровода — да/нет (1/0);
• 5) наличие канализации — да/нет (1/0);
• 6) наличие электричества — да/нет (1/0);
• 7) расстояние до ближайшей магистрали транспортом (км);
• 8) расстояние до ближайшей грузовой станции ж/д (км);
• 9) расстояние до ближайшего морского/речного порта (км);
• 10) количество жителей в административном районе, в котором расположен объект оценки (тыс. человек).

Эксперты могут дополнить типовой перечень факторами, оказывающими влияние на стоимость таких земель в данном субъекте РФ, либо исключить из типового перечня несущественные факторы. В перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один, наиболее существенный фактор. До проведения кластеризации проводится группировка земельных участков, отнесенных ко второй группе, но наиболее существенному фактору. В рамках сформированных с учетом этого фактора групп проводится кластеризация земельных участков по остальным факторам, при этом наиболее существенный фактор в кластеризации не участвует.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, осуществляется с использованием информации о рыночных ценах, арендной плате за земельные участки, рыночных ценах и арендной плате за единые объекты недвижимости. Затем проводится расчет рыночной стоимости земельных участков, который в зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате за земельные участки), либо методом выделения или распределения (используется информация о рыночных ценах единых объектов недвижимости, включающих аналогичные оцениваемым участки), либо методом остатка (используется информация по арендной плате за единые объекты недвижимости).

В кластере с достаточной информацией кадастровая стоимость земельного участка определяется либо путем подстановки в уравнение связи индивидуальных характеристик оцениваемого участка по факторам кластеризации, либо методом сравнения продаж.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, входящих в кластер с недостаточной информацией, осуществляется в следующем порядке:

• — установление минимального значения УПКС земельного участка, отнесенного ко второй группе земельных участков, вошедших в кластеры с достаточной информацией (УПКСЗ пром lmin);
• — установление среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии — среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому по местоположению к земельному участку, по которому установлено УПКСЗ пром lmin (УПКС сред1);
• — расчет соотношения между УПКСЗ пром lmin и УПКС сред1;
• — расчет УГ1КС земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель под многоквартирной жилой застройкой (при их отсутствии среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель с индивидуальной жилой застройкой) по поселению, наиболее близкому, но местоположению к оцениваемым земельным участкам, на соотношение между УПКСЗ пром lmin и УПКС сред1;
• — расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных ко второй группе, путем умножения УПКС оцениваемых земельных участков на их площадь.

Третья группа включает земельные участки под объектами дорожного сервиса, размещенные на полосах отвода автомобильных дорог. Кадастровая стоимость таких участков определяется в следующей последовательности:

• — кластеризация земельных участков;
• — определение эталонного участка для каждого из кластеров;
• — расчет рыночной стоимости эталонных земельных участков;
• — определение УПКС путем деления рыночной стоимости эталонных земельных участков на их площадь;
• — определение кадастровой стоимости земельных участков в каждом кластере путем умножения УПКС на их площадь.

При кластеризации в данном случае используется типовой перечень факторов, который включает:

• 1) расстояние до центра субъекта (км);
• 2) расстояние до ближайшего поселения численностью свыше 10 тыс. человек (км);
• 3) грузопоток (кол-во ед/год);
• 4) класс дороги;
• 5) наличие водоснабжения — да/нет (1/0);
• 6) наличие канализации — да/нет (1/0);
• 7) наличие электроснабжения — да/нет (1/0).

Под эталонным земельным участком понимается земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в кластер.

Под такими характеристиками понимаются средние или наиболее часто встречающиеся («обычные») характеристики земельного участка. Эталонный участок может быть как реально существующим в кластере, так и гипотетическим.

К четвертой группе относятся земельные участки для разработки полезных ископаемых; размещения воздушных линий электропередачи и иных объектов энергетики, железнодорожных путей, автомобильных дорог и дорожных сооружений; установления полос отвода железных и автомобильных дорог (за исключением отнесенных ко второй группе); для искусственно созданных внутренних водных путей, береговой полосы, нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов; охранных зон с особыми условиями использования земель; кабельных и иных линий связи и радиофикации; объектов спутниковой связи. Расчет кадастровой стоимости таких участков определяется следующим образом:

• 1) определение УПКС;
• 2) умножение полученных значений УПКС на площадь оцениваемых земельных участков.

УПКС земельных участков, отнесенных к четвертой группе, принимается равным среднему значению УПКС граничащих с ними земельных участков в пределах территории того же административного района.

Пятая группа включает земельные участки для размещения:

• — эксплуатационных предприятий связи;
• — объектов железнодорожного транспорта;
• — автовокзалов и других объектов автомобильного транспорта и дорожного хозяйства;
• — морских и речных портов и других объектов морского, внутреннего водного транспорта;
• — объектов, необходимых для эксплуатации, ремонта, строительства объектов трубопроводного транспорта;
• — охранных, санитарно-защитных, технических и иных зон.

Расчет кадастровой стоимости таких участков включает:

• 1) определение УПКС участков исходя из среднего значения УПКС земельных участков, отнесенных ко второй группе, в пределах того же административного района;
• 2) умножение полученных УПКС на площадь земельных участков.

К шестой группе отнесены земельные участки для нужд Вооруженных Сил РФ; производства вооружения, военной техники и боеприпасов (испытательных полигонов, мест уничтожения оружия и захоронения отходов); создания запасов материальных ценностей в государственном и мобилизационном резервах; иного специального назначения. Расчет кадастровой стоимости таких участков включает определение УПКС исходя из минимальных значений УПКС земельных участков, наиболее близких по функциональному назначению к оцениваемым в пределах того же административного района, а затем умножение полученных УПКС на площадь оцениваемых земельных участков.