Жилая (социальная) градостроительная подсистема

Жилая градостроительная подсистема занимает центральное положение в функциональной структуре города. Пожалуй, все остальные подсистемы призваны обеспечить максимально благоприятные условия для проживания людей в соответствующей зоне. Жилая градостроительная подсистема не только создает условия для проживания людей на определенной территории, но и включает в себя набор институтов, предназначенных для удовлетворения их повседневных социальных потребностей — в образовании, медицинском обслуживании, проведении досуга и пр. Поэтому в качестве функциональной градостроительной системы жилая подсистема складывается из жилого фонда, включающего в себя как жилые дома, так и публичные учреждения, обеспечивающие удовлетворение первоочередных потребностей людей и осуществляющие функции социализации на локальном уровне. К ним относятся школы, поликлиники, детские сады, культурные учреждения и прочие объекты. Качество жилой градостроительной системы определяется ее встроенностыо в другие градостроительные подсистемы, коммуникационной открытостью по отношению к ним и цельностью ее элементного состава.

Жилой фонд города занимает значительную долю в городском пространстве. Жилые здания могут существовать далеко за пределами селитебной зоны, что заставляет органы местной власти создавать условия для благоприятной жизни горожан в любой части городского пространства. Город является средоточием огромного количества зданий, имеющих различные стилевые характеристики и уровни комфорта. Жилой фонд представляют по меньшей мере три типа зданий: жилые, промышленные и общественные. К жилым зданиям относятся квартирные дома, общежития и гостиницы. Промышленные здания включают в себя здания производственного и энергетического назначения, транспортно-складского хозяйства и разного рода вспомогательные объекты. В сеть общественных принято включать здания для учреждений образования, здравоохранение, культурно-просветительской и административной работы.

Отнесение здания к тому или иному типу требует соблюдения требований к обустройству прилегающей территории. Тем не менее, не все объекты можно строго вписать в ту или иную группу. К примеру, отнесение жилой площади к апартаментам дает возможность избегать исполнения ряда градостроительных норм. Ведь квартирные дома, в отличие от апартаментов, согласно градостроительным нормам придется дополнительно обеспечивать социальной и коммунальной инфраструктурой, большим количеством машино-мест, потребуется также соблюдать жесткие регламенты по инсоляции и т. д.

СП 42.13 330.2011 уделяет большое внимание вопросу расположения жилой зоны и правилам ее застройки. Правила требуют, чтобы планировочная структура жилых зон формировалась в увязке с зонированием и планировочной структурой поселения в целом с учетом градостроительных и природных особенностей территории. В зависимости от типа дома, его этажности определяется размер жилой зоны. Правила допускают размещение отдельных объектов общественно-делового и коммунального назначения с площадью участка, как правило, не более 0,5 га, а также мини-производств, не оказывающих вредного воздействия на окружающую среду (включая шум, вибрацию, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия) за пределами установленных границ участков этих объектов. Размер санитарно-защитных зон для объектов, не являющихся источником загрязнения окружающей среды, должен быть не менее 25 м.

СП 42.13 330.2011 рекомендует также учитывать разнообразные типы жилых домов, дифференцированных по типу и этажности застройки. В состав жилых зон может включаться зона застройки:

• • многоэтажными жилыми домами (девять этажей и более);
• • среднеэтажными жилыми домами (от пяти до восьми этажей, включая мансардный);
• • малоэтажными многоквартирными жилыми домами (до четырех этажей, включая мансардный);
• • блокированными жилыми домами;
• • индивидуальными отдельно стоящими жилыми домами с приусадебными земельными участками.

Другим основанием типологии жилых зданий является уровень комфорта. По данному показателю СП 42.13 330.2011 подразделяет жилой фонд на престижный, массовый, социальный и специализированный, увязывая эти типы с показателем нормы площади на одного человека Региональные и местные градостроительные нормативы уточняют соответствующую классификацию и привязывают ее к определенным значениям. Для предварительного определения общих размеров жилых зон допускается принимать укрупненные показатели в расчете на 1 гыс. чел.:

• • в городах — при средней этажности жилой застройки до трех этажей — 10 га для застройки без земельных участков и 20 га — для застройки с участком;
• • от четырех до восьми этажей — 8 га;
• • девять этажей и выше — 7 га;
• • в сельских поселениях с преимущественно усадебной застройкой — 40 га.

В соответствии с СП 42.13 330.2011 расчетная плотность населения микрорайона при многоэтажной комплексной застройке и средней жилищной обеспеченности 20 м² на 1 чел. не должна превышать 450 чел/га.

В полном объеме плотность застройки жилых, общественно-деловых и смешанных зон следует принимать в соответствии с региональными градостроительными нормативами с учетом установленного зонирования территории, типа и этажности застройки, дифференциации территории по градостроительной ценности, состояния окружающей среды, природноклиматических и других местных условий.

Предельные значения коэффициентов застройки и коэффициентов плотности застройки территории кварталов (микрорайонов) жилых, общественноделовых и смешанных зон приведены в приложении к СП 42.13 330.2011 и являются обязательными к исполнению. В региональных градостроительных нормативах при соответствующих обоснованиях допускается уточнение (увеличение или уменьшение) предельно допустимых значений плотности застройки различных зон, а также установление более дифференцированных показателей плотности с учетом величины города и типа застройки. Плотность населения территории жилого района рассчитывается в местных градостроительных нормативах в зависимости от количества жителей, проживающих в поселении, и степени градостроительной ценности территории. К примеру, на территории Омской области этот показатель для района до 20 тыс. чел. населения с высокой степенью ценности территории составил 111 чел/га. Региональными и местными градостроительными нормативами определяются также размер земельного участка при доме (квартире), расчетные нормативы жилищной обеспеченности и пр.

СП 42.13 330.2011 допускает строительство новых зданий и сооружений, изменение функционального использования нижних этажей жилых и общественных зданий, надстройку зданий, устройство мансардных этажей, использование надземного и подземного пространства при соблюдении санитарно-гигиенических, противопожарных и других требований настоящих правил.

Жилой фонд в городах постоянно меняется, и по качеству этих изменений можно судить о качестве городского развития в целом. Для того чтобы узнать, как изменяется жилой фонд, необходимо оценить как валовые инвестиции в жилищное строительство, так и потери в результате амортизации и износа. В соответствии с этим критерием жилищный сектор города можно разбить на три группы: новое жилье; реконструированное жилье и старый (ветхий) жилищный сектор.

По тому, как увеличивается объем жилья первой группы и сокращается объем жилья третьей группы, можно сделать заключение о позитивных изменениях в самой приблизительной форме. Более точную и обоснованную оценку изменений в жилищной сфере можно дать на основе показателей, характеризующих параметры рынков жилья и жилищных услуг (Жилищная экономика, 1996). Рынок жилищного фонда представляет собой сложившийся в городе спрос на различные категории жилья, определяемый масштабами предложения такого жилья и стоимостью его возведения. Рынок жилищных услуг, чье влияние на рынок жилищного фонда также нельзя недооценивать, определяется главным образом размерами квартплаты, стоимостью коммунальных услуг, категорией жилья, а также площадью эксплуатируемого жилого пространства.

Возможность приобретения объекта недвижимости предполагает оценку объекта с точки зрения того, насколько ценным для человека может быть владение или распоряжение этим объектом, какие потребности этот объект удовлетворяет. Стоимость объекта недвижимости можно также определить посредством обмена, предполагающего оценку ценности приобретенного объекта с точки зрения его возможного обмена на другой объект.

Ценность объекта недвижимости определяется на основе его рыночной стоимости, складывающейся в процессе купли-продажи аналогичных объектов со схожими потребительскими характеристиками. Человек готов приобрести в собственность объекты недвижимости исходя из наличия трех групп интересов: ожидание более высоких доходов от сделки, соображения вложения средств для более выгодной в будущем сделки или интересы владения недвижимым объектом вообще. Однако реализация соответствующих интересов возможна лишь в том случае, если выполняются следующие условия:

• • доходы позволяют совершить сделку, призванную удовлетворить дополнительные потребности человека;
• • спрос других людей на подобный объект не превосходит предложения.

Спрос на недвижимость, как правило, имеет две стороны: спрос на жилье и спрос на объекты нежилого сектора (склады, гаражи, офисы). Распределение платежеспособного спроса между обеими сторонами имеет большое значение для характеристики экономического состояния города и перспектив его развития. Так, если темпы роста спроса на объекты нежилого сектора опережают темпы роста спроса на жилье, то это обстоятельство сигнализирует или об оживлении экономической активности населения, или о непропорционально высоких затратах на содержание жилого сектора и, как следствие, о высоких ценах на жилье.

Особое место в структуре жилой градостроительной системы занимают общественно-деловые зоны. Они предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. Общественно-деловые зоны являются узлами в планировочной структуре города и выступают центрами деловой, финансовой и общественной активности.

В соответствии с СП 42.13 330.2011 общественно-деловые зоны по типу застройки и составу размещаемых объектов городов могут подразделяться на многофункциональные (общегородские и районные) зоны и зоны специализированной общественной застройки. В многофункциональных зонах преимущественно размещаются предприятия торговли и общественного питания, учреждения управления, бизнеса, науки, культуры и другие объекты городского и районного значения, жилые здания с необходимыми учреждениями сферы обслуживания, а также места приложения труда и другие объекты, не требующие больших земельных участков (как правило, не более 1,0 га) и устройства санитарно-защитных разрывов шириной более 25 м. В составе общегородской многофункциональной зоны могут быть выделены ядро общегородского центра, зона исторической застройки, в том числе особые сложившиеся морфотипы застройки. В зонах специализированной общественной застройки размещаются объекты городского значения — административные, медицинские, научные, учебные, торговые (в том числе ярмарки, вещевые рынки), выставочные, спортивные и другие объекты, размещаемые как в пределах городской черты, так и за ее пределами. СП 42.13 330.2011 задает также и предельный радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещенными в жилой застройке.

В целом планировка жилой градостроительной системы предполагает комплексную застройку соответствующего земельного участка, включающую в себя возведение как жилых, так и нежилых строений. Обязательным элементом жилой зоны является рационально выстроенная дорожная сеть, обеспечивающая возможности доступа местного населения к остановкам общественного транспорта и магистральным трассам. При планировке жилой зоны необходимо учитывать также вопросы занятости проживающего здесь населения, расчет численности предприятий градообслуживающей сферы и вектор маятниковых миграций.