Пересчет смет и переоценка основных средств

В том случае, если оценка и переоценка основных средств производится затратным методом, процессы изменения стоимости имеют много общего со сметным ценообразованием. Поэтому целесообразно иметь коэффициенты пересчета из любого года в любой другой, а также коэффициенты для пересчета цен в различных территориальных районах.

Для пересчета в цены 1984 и 1991 гг. используются упомянутые выше письма Госстроя СССР и России. Поскольку прямой пересчет в сметные цены 2000 г. по отраслям не публиковался, индексы рассчитаны автором на основе среднего соотношения между ценами ФБР-2001 и ценами 1991 г., определенного для базового района — Московской области по данным 2005—2009 гг., равного 11,4^[1]. Отраслевое отклонение от среднего значения было принято по аналогии с отклонениями за 1969 -1991 гг.

При расчете исключен директивный коэффициент 0,986, принятый в 1990 г. Средняя ошибка в определении индекса составляет 3%. Однако следует иметь в виду, что возможное возникновение новых видов объектов, изменение структуры строительно-монтажных работ и потребляемых ресурсов при строительстве объектов за 1991—2000 гг. не учитывалось, поэтому индексы можно использовать только для приблизительных расчетов. Средние индексы пересчета СМР из сметных цен 1969, 1984 и 1991 гг. в сметные цены на 1 января 2000 г. приведены в табл. 45.2.

Таблица 45.2

Индексы пересчета базовых сметных цен разных лет

Окончание табл. 45.2

В 1970—1972 гг. Госстроем СССР были утверждены Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС) различных отраслей народного хозяйства на 1 января 1972 г. При этом были применены сметные цены, введенные в 1969 г. В таком объеме сборники УПВС более не переиздавались, и в ряде случаев используются до сих пор с пересчетом в текущие цены. В табл. 45.3 приведен фрагмент из сборника 28 УПВС «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов» .

Таблица 45.3

Жилые здания девятиэтажные крупнопанельные, с подвалами

Окончание табл. 45.3

В табл. 45.4 показано распределение отдельных частей территории России на территориальные пояса и климатические районы для целей переоценки основных фондов. Там же приведены коэффициенты пересчета сметных цеп, применявшиеся при введении новых сметно-нормативных баз в 1984 и 1991 гг. В таблице отражено современное административнотерриториальное деление, в связи с чем возможны некоторые расхождения с оригинальными данными.

Таблица 45.4

Территориальные пояса и климатические районы для УПВС

Продолжение табл. 45.4

Продолжение табл. 45.4

Окончание табл. 45.4

Таким образом, применяя сборники УПВС, индексы из табл. 45.2 и публикуемые Минстроем России индексы пересчета сметных цен после 2000 г. можно вычислить сметную стоимость зданий и сооружений, построенных практически в любом году.

Пониженный коэффициент пересчета для Москвы в 1991 г. был установлен для предприятий тогдашнего Мосгорисполкома. Реальные цены на используемые строительные ресурсы, а также на объекты недвижимости в Москве в настоящее время значительно выше средних цен по России. В связи с этим пользоваться данными УПВС и таблицами пересчета для Москвы (как, впрочем, и для других городов — см. примеры) не рекомендуется.

Пример 1.

Необходимо определить на начало 2012 г. восстановительную стоимость строительства 9-этажного 4-секционного панельного здания общей площадью квартир 7300 м² и строительным объемом 32 000 м³, построенного в г. Воронеже в 1970;х гг. По табл. 45.4 определяем, что Воронежская область относится к 1-му территориальному поясу, 2-му климатическому району. По УПБС (см. табл. 45.3) определяем восстановительную стоимость здания в сметных ценах 1969 г.: 28.85 ¦ 32 000: 1 000 000 = = 0,9232 млн руб. При пересчете в сметные цены на 1 января 2000 г. используем данные табл. 45.2 и 45.4: 0.9232 • 22,89 • 1,02 • 0,99 = 21,34 млн руб. Для пересчета в цены начала 2012 г. используем приложение I к письму Минрегиона России от 28.02.2012 № 4122-ИП/08: 21,34 • 5,01 = 106,91 млн руб. без НДС, без учета износа (используем коэффициент пересчета к ТЕР-2001. а не к ФЕР-2001, так как исходные цены в УПБС были приняты по привязанным к региону ценам).

В расчете на 1 м² общей площади это будет составлять 106 910 000: 7300 = = 14 645 руб/м², что значительно ниже стоимости, полученной по укрупненным нормативам цены строительства НЦС 81−02−01−2011 (таблица 01−03−005) с пересчетом в цены 2012 г.: 23 410 • 0,967: 4,87 • 5,01 = 23 288 руб/м². Это также ниже средних рыночных цен на жилье по официальным данным Минрегиона России для Воронежской области^[2] (27 300 руб/м²). Данный пример показывает, что применять косвенные данные о стоимости с многократным пересчетом следует с большой осторожностью.

Пример 2.

Определить восстановительную стоимость в ценах 2000 г. без учета износа 100 км одноцепной линии электропередачи напряжением 500 кВ на стальных опорах с железобетонными фундаментами, проложенную в Московской области в 1970;х гг. 11о табл. 104 сборника 5 УН ВС определяем стоимость в ценах 1969 г.: 39,7 • 100: 1000 = = 3.97 млн руб. (без учета оборудования). Проводим последовательный пересчет в цены 2000 г. с помощью коэффициентов для электрических сетей 35 кВ и выше (в табл. 45.2 не приведены): 3,97 • 1,22 • 1,51 • 11,42 = 83,52 млн руб.

Для сравнения определим стоимость строительства такой ЛЭП по Укрупненным показателям ФСК ЕЭС^[3]. Базисный показатель стоимости одноцепной воздушной линии напряжением 500 кВ составляет 4 млн руб/км. С учетом затрат по гл. 8—12 сводного сметного расчета получаем: 4 • 100 • 1,2 • 1.1 = 538 млн руб., что в шесть раз выше стоимости по УПВС. Хотя указанная в СТО цена, возможно, является несколько завышенной (СТО создавался для обоснования стоимости ЛЭП для потребителей электроэнергии), разница тем не менее существенная.

Динамика цен в строительстве

В целом за последние 20 лет динамика потребительских цен, цен на промышленные товары и на строительную продукцию близка друг к другу. Однако в последние годы рост цен в строительстве, как правило, опережает рост потребительских цен. На рис. 45.2 и 45.3 приведены статистические данные за 1995—2014 гг. по данным Росстата. Любопытно, что цены производителей на применяемое в строительстве технологическое оборудование растут медленнее, чем стоимость строительно-монтажных работ.

Рис. 45.2. Динамика фактических цен в строительстве.

Рис. 45.3. Изменение цен на оборудование промышленных предприятий.

Вероятно, это объясняется тем, что отечественные производители оборудования испытывают определенное давление со стороны импортных товаров, цены которых многие уже догнали. Строительный рынок является более региональным, меньше зависит от зарубежной конъюнктуры, и поэтому цены могут «уйти в отрыв» .

Следует отличать динамику сметных цен от динамики фактических цен в строительстве.

Хотя общая тенденция изменения сметных и фактических цен сходна, для конкретных групп материалов наблюдаются различия. В некоторых регионах (Москва, Санкт-Петербург и др.) сметные цены индексируются подробно, для каждого материала или группы материалов; в других случаях применяется единая индексация на все материалы или даже сразу на строительно-монтажные работы. В этом случае ближе к истине могут быть данные Росстата, который использует свою группировку данных.

В других странах также наблюдается инфляция, и цены изменяются с течением времени. Правда, на недвижимость цены могут и падать, как, например, во время экономического кризиса конца 2000;х гг. в западных странах.

На рис. 45.4 показаны графики изменения стоимости строительства некоторых типов энергетических объектов в США за 1984 2013 гг. в процентах к уровню 1977 г. Как следует из статистических данных, рост цен по большинству объектов составил 3,5—3,7% в год.

Рис. 45.4. Индексы затрат на строительство в США^[4]

За рубежом рост цен также различается по регионам. Например, в США за рассмотренный период наиболее быстро росли цены в западных штатах: Аризоне, Калифорнии и Неваде.

• [1] См.: ежеквартальные письма Минрегиона России за 2005—2009 гг.
• [2] Приказ Минрегиона России от 09.12.2011 № 562 «О нормативе стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья на первое полугодие 2012 года и средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на первый квартал 2012 года» .
• [3] Стандарт организации ОАО «ФСК ЕЭС» 56 947 007−29.240.014−2008. Укрупненные показатели стоимости сооружения (реконструкции) подстанций 35−750 кВ и линий электропередачи напряжением 6. 10−750 кВ. ОАО «ФСК ЕЭС». 2008 г.
• [4] Источник: Бюро Construction Cost Trends. URL: usbr.gov/pmts/estimate/ cost trcnd. html