Другие кодексы и законы Российской Федерации об операциях и сделках с недвижимостью

Приступая к рассмотрению других законодательных актов, касающихся регулирования операций и сделок с недвижимостью, подчеркнем, что нормы Гражданского кодекса носят общий для всех видов объектов права характер и первенствуют, если в других документах применительно к этим нормам возникает иное толкование, важность обращения к другим кодексам и законам связана с тем, что в них устанавливаемые ГК РФ положения и нормы находят изложение более детальное и учитывающее специфику соответствующих видов объектов недвижимости и сделок с ними.

Земельный кодекс Российской Федерации

Характерные (в сравнении с другими видами объектов недвижимости) особенности регулирования прав на земельные участки и сделок с ними, возникновения и прекращения прав собственности отражены в Земельном кодексе Российской Федерации (ЗК РФ)^[1]. Это в своей основе порождено, с одной стороны, особым предназначением земли как пространства жизнедеятельности населения и, с другой стороны, особенностями переживаемого переходного периода социально-экономического развития.

Известно, что исходная ситуация переходного периода в российских условиях характеризовалась последствиями проводимой ранее политики общенародной собственности на землю и природные ресурсы. При этом существенно, что и до настоящего времени подавляющее большинство земель продолжает находиться в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Поэтому в настоящий период большинство проблем и механизмов приобретения права собственности на земельные участки связано с регулированием операций и сделок между физическими и юридическими лицами, с одной стороны, и государственными и муниципальными собственниками, с другой стороны, в таких процессах, как:

• • приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества,
• • выкуп земельных участков под ранее приватизированными предприятиями,
• • предоставление земельных участков в собственность на торгах (конкурсах и аукционах) по инициативе заявителей для строительства объектов недвижимости и др. (см., ст. 39 ЗК РФ в ред. 2015 г.).

Таким образом, земельные участки, в принципе рассматриваемые как недвижимое имущество, но с ограниченным оборотом, в установлении и регулировании этих ограничений следуют законам о земле, в том числе учитывая такие специальные требования земельного законодательства, как, например:

• • соответствие при использовании и проведении сделок целевому назначению земельных участков,
• • допустимые максимальные и минимальные размеры земельных участков, передаваемых в собственность физических и юридических лиц,
• • особенности наследования прав на землю,
• • особенности перехода прав на землю при структурных преобразованиях юридических лиц,
• • зонирование земель и ограничения оборотоспособности для земель определенных категорий,
• • разграничение государственной собственности на землю между Российской Федерацией и ее субъектами,
• • дополнительные обязанности, возлагаемые на физических и юридических лиц — субъектов права на землю и др.

Специального внимания заслуживают нормы принудительного выкупа земельных участков в связи с изъятием для государственных и муниципальных нужд. Это — правомерный способ прекращения прав на землю, имеющий в своей основе конституционную норму принудительного выкупа (ст. 35 Конституции РФ) и в целом соответствующий аналогичным законодательным нормам в других странах. В этой связи Земельный кодекс устанавливает принципы, условия и порядок изъятия (принудительного выкупа) земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставления бывшему собственнику, при необходимости, предварительного и равноценного возмещения на основании решения суда (см. ст. 56.2−56.11 ЗК РФ в ред. 2015 г.).

Земельный кодекс образует основу земельного законодательства, в состав которого входит обширный перечень законодательных и иных нормативных правовых актов, детализирующих и актуализирующих базовые положения кодекса. В их числе:

• • Федеральные законы о плате за землю, землеустройстве, государственном земельном кадастре, разграничении государственной собственности на землю, индексации ставок земельного налога, обороте земель сельскохозяйственного назначения, государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения;
• • правительственные постановления и ведомственные нормативные документы, как, например:
• — об утверждении правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам,
• — государственной экспертизе землеустроительной документации
• — контроле за проведением землеустройства,
• — организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права заключения договоров аренды таких земельных участков и др.

В заключение раздела следует еще раз подчеркнуть, что нормы земельного законодательства первенствуют в регулировании оборота других видов природных ресурсов. Правовой судьбе земельного участка следуют и наложенные на него сервитуты.

Применительно к объектам недвижимости типа зданий и сооружений их оборотоспособность, в частности, при смене собственников неразрывно связывают с сохранением прав и условий пользования земельными участками, на которых они расположены. Последнее является одним из важных аргументов перехода к понятия единого объекта недвижимости и, соответственно, к введению единого кадастра недвижимости, интегрирующего в себе базы данных и информацию о земельных участках и всех объектах недвижимости, неразрывно с ними связанными, о всех произведенных на земельном участке и под ним улучшениях, а также имеющих место изменениях правовых характеристик.

• [1] «Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. Г. В. Чубу-кова и М. Ю. Тихомирова. — М.: изд. Тихомирова. 2006. — 640 с.