Система управления недвижимостью

ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• • функциональные особенности рынка недвижимости и процессов, происходящих в нем, технологию управления недвижимостью, роль и место управляющей компании на рынке недвижимости;
• • специфику и характер взаимодействия субъектов рынка управления недвижимостью;
• • классификацию объектов рынка недвижимости;

уметь

• • анализировать рынок недвижимости, оценивать эффективность каждой конкретной сделки;
• • вычленять наиболее перспективные сегменты рынка;
• • раскрывать сущность и показывать отличительные признаки объектов недвижимости;

владеть

• • спецификой выбора управляющей компании в зависимости от целей управления недвижимым имуществом;
• • навыками поиска и анализа информации на рынках недвижимости.

Актуальные тенденции и особенности развития российского рынка управления недвижимостью

В конце прошлого века на этапе становления рынка недвижимости лидирующее положение на рынках Москвы и Санкт-Петербурга заняли специализированные иностранные управляющие компании, пришедшие вместе с крупными международными корпорациями, решившими инвестировать свои капиталы в построение долгосрочного бизнеса на территории России. Опыт таких управляющих компаний и качество предоставляемых ими профессиональных услуг в сфере управления недвижимостью, учитывающих единый стандарт ведения бизнеса и деловой этики, не вызывали сомнений.

Последние исследования рынка показывают, что в настоящее время ситуация изменилась: за последние шесть-восемь лет на рынке недвижимости появилось достаточное количество российских управляющих компаний, профессионально занимающихся управлением недвижимостью. Прежде всего это связано с ростом рынка недвижимости, количеством и составом задействованных основных участников рынка недвижимости (инвесторов, собственников, пользователей недвижимости и управляющих недвижимостью), масштабов вовлекаемой в оборот недвижимости, сложностью и неоднородностью структуры и составом объектов недвижимости, увеличением бюджетов инвесторов на строительство или реконструкцию объектов недвижимости, бюджетов собственников недвижимого имущества на эксплуатацию и управление объектами недвижимости.

Более того, на рынке произошло перераспределение сил в пользу российских управляющих компаний по следующим причинам.

Российские управляющие компании, работающие на рынке недвижимости в условиях жесткой конкурентной борьбы и постоянно развивающегося законодательства, наработали профессиональный опыт и понимание процессов управления недвижимостью на отечественном рынке, что позволяет им предлагать больший пакет услуг, чем иностранные управляющие компании.

Иностранные управляющие компании предпочитают работать с объектами крупных международных корпораций, имеющих инвестиции и гарантии, и заключать договоры на оказание только полного комплекса услуг по управлению объектом недвижимости. В свою очередь российские управляющие компании могут работать с объектами недвижимости любой сложности, предоставляя не только комплексную программу управления объектом недвижимости, но и отдельные услуги, за что иностранные управляющие компании не берутся.

Также по результатам проведенных исследований и анализа состояния рынка недвижимости следует отметить, что профессиональное управление недвижимостью в России продолжает активно развиваться. Уже сейчас, основываясь на опыте Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Надыма и других российских городов, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этой сферы рынка недвижимости и появления все большего числа профессиональных управляющих недвижимостью и управляющих компаний. Следует отметить, что в настоящее время существуют пять путей появления управляющих компаний [20, 26]:

• • риелторские компании, начав с оказания услуг собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий, постепенно берут на себя часть функций по управлению недвижимым имуществом;
• • компании-застройщики после завершения строительства принимают на себя функции эксплуатирующей компании с целью дальнейшего закрепления объекта за собой, после этого по мере расширения предоставляемых услуг и увеличения перечня объектов недвижимости перерастают в управляющие компании;
• • крупные корпоративные собственники недвижимости организуют структурные подразделения по управлению принадлежащими им объектами недвижимости, которые затем могут быть преобразованы в управляющие компании;
• • консалтинговые компании в сфере недвижимости (консультанты в инвестировании, проектировании, строительстве, реализации, эксплуатации недвижимости), в том числе занимающиеся управлением недвижимостью;
• • управляющие компании, созданные специально для управления недвижимостью различных институциональных инвесторов и собственников недвижимого имущества.

При этом на российском рынке управления недвижимостью существует ряд характерных проблем. Поскольку создание большинства российских управляющих компаний происходило в связи с необходимостью обслуживания уже существовавшего объекта недвижимости, но не в целях создания компании для развития новой сферы рынка недвижимости, то спектр оказываемых услуг такими компаниями, а также качество этих услуг не всегда являлись и являются конкурентоспособным.

Соответственно, в настоящий момент весьма актуальной проблемой является повышение эффективности как управления недвижимым имуществом, так и самих управляющих компаний, создающих для этого необходимые условия, позволяющие извлекать наибольшую выгоду от использования объектов. При этом первоначальная ориентированность на конкретный объект обусловливает односторонность развития рынка управления недвижимостью, исключающую интеграцию в этот процесс новых видов недвижимости. Данное обстоятельство является основной причиной увеличивающегося разрыва в развитии профессиональных управляющих недвижимостью, управляющих компаний и корпоративных собственников, также занимающихся недвижимостью и фактически самостоятельно выполняющих функции по управлению корпоративной недвижимостью.

Кроме того, существенная причина низкой эффективности управляющих компаний состоит в неразвитости конкурентных отношений между основными субъектами рынка недвижимости. Повышение качества оказываемых услуг и снижение стоимости этих услуг должно быть целью управляющих компаний и основой формирования и развития рыночной среды. Отсутствие конкуренции, как показывает мировой опыт, неизбежно ведет к снижению качества предоставляемых услуг и росту их стоимости. Вместе с тем формирование рыночного механизма деятельности управляющих компаний возможно в случае соблюдения следующих принципов:

• • создание условий для недопущения монопольного положения той или иной управляющей компании;
• • разработка объективного контроля со стороны учредителя управления за деятельностью управляющей компании;
• • подготовка условий заинтересованности управляющей компании в повышении эффективности функционирования недвижимого имущества собственника;
• • отбор управляющей компании в результате проведения тендерных процедур.

Производство новых конкурентоспособных работ или услуг — одна сторона проблемы эффективного и надежного функционирования управляющей компании на рынке недвижимости. Другая — необходимость совершенствования организации, развитие культуры управления. Особенностью современного этапа управленческой деятельности является выход на передний план конкуренции в организации и методах управления, стратегии и тактики, конкуренции программ по обеспечению развития недвижимости, направленного на достижение заказчиком своих стратегических целей. Именно это обстоятельство выступает в качестве непосредственного фактора, определяющего необходимость инноваций в организации современного и эффективного управления недвижимым имуществом. Причем данный фактор имеет универсальный характер действия в различных секторах недвижимого имущества.

По этой причине необходимо констатировать, что эффективное управление недвижимым имуществом означает качественное изменение и обновление системы управленческой деятельности, повышение эффективности ее функционирования на основе совершенствования технологии, организации, стратегии и тактики управления, программ управления имуществом и улучшение качества производимых работ и предоставляемых услуг.

Еще одной серьезнейшей проблемой, препятствующей развитию рынка управления недвижимостью, является неподготовленность собственников, в том числе крупных корпоративных, к полноценному управлению своей недвижимостью. Как правило, они не в полной мере представляют то, что эффективное использование и управление недвижимостью позволит повысить ее доходность и рыночную стоимость.

Более того, на данном этапе развития рынка недвижимости многие корпоративные и частные собственники сомневаются в необходимости привлечения управляющих компаний и не готовы доверить свое недвижимое имущество посторонним, даже профессиональным управляющим недвижимостью. При этом накопленный опыт управляющих компаний мог бы оказать помощь собственникам как в организации работ, связанных с функционированием принадлежащих им объектов недвижимости, так и в решении ряда практических задач, стоящих перед ними, например передача в муниципальную собственность объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Однако необходимо отметить важную положительную тенденцию развития рынка профессионального управления недвижимостью — все больше собственников недвижимого имущества стремятся не просто передать свои объекты недвижимости в управление профессионалам, но и постепенно прибегают к передаче недвижимого имущества в доверительное управление вне зависимости от формы собственности на объект недвижимого имущества. Так, например, силами Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД), в состав которой входит ряд управляющих компаний, был подготовлен и затем принят законодательным собранием города Закон «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», установивший условия осуществления доверительного управления недвижимостью (здания, строения, сооружения, помещения) и другим имуществом, а также определившим «особенности передачи в доверительное управление и условия осуществления доверительного управления в отношении отдельных видов имущества» [28].

В связи с вышеизложенным основной проблемой развития сферы профессионального управления недвижимостью в России становится не поиск управляющей компании, а повышение эффективности управления объектом недвижимости за счет выбора оптимальной формы взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющим недвижимостью, а также выбора эффективной схемы управления объектом недвижимости.

Кроме того, при выборе тех или иных форм и схем управления недвижимостью необходимо учитывать индивидуальные особенности недвижимого имущества — местоположение объекта недвижимости, функциональное назначение объекта, его состав, цели управления этим объектом и т. д., к достижению которых стремится каждый из основных участников рынка недвижимости, вступающий в отношения с другим участником рынка по поводу данного объекта недвижимости.