Операционные расходы и их составляющие

Как отмечено выше, операционные расходы — это те фактические расходы, которые необходимо нести для обеспечения нормального (соответствующего требованиям пользователей) функционирования объекта недвижимости и, следовательно, для обеспечения его доходности. Перечень операционных расходов приведен в табл. 7.3.

Как и любые иные производственные расходы, операционные расходы могут быть разделены на постоянные и переменные. Кроме того, особенности недвижимости как актива предполагают выделение в качестве особого вида расходов па замещение.

Под постоянными расходами понимаются расходы, не зависящие от степени загрузки (занятости) объекта.

К их числу традиционно относят налоги на недвижимое имущество, расходы по страхованию имущества. Кроме того, к постоянным расходам относится часть управленческих и эксплуатационных расходов.

Например, при наличии автономного отопления расходы на него могут зависеть от загрузки объекта. Однако возможен и иной вариант, если здание подключено к системе центрального отопления и у собственника (арендодателя) нет возможности отключения отопления отдельных помещений независимо от того, используются они или нет. Аналогичным образом к постоянным расходам следует отнести затраты на обеспечение противопожарной безопасности или часть расходов на управление, не зависящую от загрузки здания.

Переменные расходы — расходы, величина которых непосредственно зависит от степени загрузки объекта.

Состав переменных расходов зависит от функционального назначения здания, его класса, традиционного набора услуг, предоставляемых арендаторам.

Резерв на замещение — резерв на расходы, связанные с заменой тех элементов здания и оборудования, принадлежащего к зданию, которые служат относительно короткие сроки и потому должны периодически замещаться в натуре:

• • кровля, половые покрытия, элементы отделки;
• • сантехника, электрооборудование и арматура;
• • мебель и пр.

Величина расходов на замещение, как нетрудно заметить, прямо влияет на уровень чистого операционного дохода. Однако ее сокращение, не обусловленное объективными факторами, влечет за собой фактическое увеличение расходов в будущем и снижает привлекательность объекта недвижимости для арендаторов. В связи с этим обоснованная политика в области расходов на замещение является важным условием получения стабильного чистого операционного дохода.

Таблица 7.3

Примерный перечень постоянных и переменных операционных издержек

В операционные расходы не включаются расходы управляющего или собственника, не связанные непосредственно с функционированием недвижимости, например налоги с его доходов, расходы, но его личному страхованию.

Рассмотрим более подробно отдельные статьи операционных расходов.