Метод Акерсона. 
Анализ и оценка рисков в бизнесе

Это метод определения общего коэффициента капитализации. Он так же, как и метод Эллвуда, позволяет учесть как прирост, так и падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита (в отличие от метода инвестиционной группы):

где М — коэффициент заемных средств; R_rn — ипотечная постоянная; Y_e — отдача на собственный капитал; Р — доля выплаченного долга на конец периода владения; SFF (n, Y_e) — фактор фонда возмещения для периода владения недвижимостью при ставке дохода на собственный капитал; d₀ — коэффициент прироста стоимости недвижимости за период владения (d₀ = FV / PV- 1).

Пример 4.

Изменим в условиях примера 3 только то, что перепродажа объекта недвижимости произойдет предположительно с потерей стоимости в 10%. Тогда по формуле (5.20) при d₀ = -0,1, получим

Стоимость объекта недвижимости в этих условиях:

или округленно 493 000 долл.

Ответ. R₀ = 0,13 181, или округленно 13,2%.

Подавляющее большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке вызываемых ими последствий. Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Однако в последние годы появилась потребность в последовательном использовании методологии ипотечно-инвестиционного анализа для целей оценки решений при инвестировании в недвижимость, что связано с оживлением интереса к рынку недвижимости как к инвестиционному рынку.

В странах с развитыми рыночными отношениями почти все инвестиционные сделки с недвижимостью совершаются при привлечении ипотечных кредитов, поскольку ипотека как залог недвижимого имущества с целью получения долгосрочной ссуды в банке — наиболее надежный способ обеспечения кредита. Это объясняется высокой ценностью недвижимости как объекта кредитования и наличием ряда специфических особенностей ее как товара.

Изложенные материалы позволяют реализовать обоснованный подход к анализу инвестиционных и финансовых решений в рыночных условиях.

В качестве прогноза на будущее можно сделать предположение о том, что развитие инвестиций в недвижимость в России (формирование рынка инвестирования в недвижимость, обеспечивающего приемлемые условия участия в инвестиционном процессе широкому кругу инвесторов) будет способствовать нормализации экономической обстановки — стабилизации темпов инфляции на низком уровне, процентных ставок, созданию условий для развития бизнеса и др., что в конечном счете приведет к росту реальных доходов населения и увеличит спрос на рынке инвестиций в недвижимость.

Использование аппарата ипотечно-инвестиционного анализа позволит повысить достоверность экономических расчетов при принятии рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости, позволит ипотечным кредиторам, строительным предприятиям, риэлтерским и девелоперским группам обеспечить объективный анализ инвестиционных и финансовых решений с учетом рисков при разработке механизмов финансирования инвестиций в недвижимость в российских условиях, включающих теперь и возможность использования ипотеки.