Право собственности и иные права на землю. 
Роль собственности в управлении земельными ресурсами

Земельная собственность является той базой, вокруг которой формируются другие формы отношений — договорные, налоговые и т. и. Земельная собственность — это исторически определенная общественная форма присвоения (индивидуумом, коллективом и государством) земли как части природы^[1]. Она выражает производственные отношения между людьми по поводу присвоения и использования земли как естественного условия производства (особенно в сельском хозяйстве и в лесном). Именно видом земельной собственности определяется способ производства. От того, в чьих руках находится земля, от вида собственности на землю зависит и степень эффективности ее использования.

Как экономическая категория собственность — это определенный вид общественных отношений, выражающийся в том, что одни лица свободно господствуют над гем или иным объектом и вмешательство в это господство иных лиц не допускается^[2].

Как правовая категория собственность — это право, обеспечивающее удовлетворение интересов управомоченного лица путем непосредственного воздействия на вещь, которая находится в сфере его хозяйственного господства.

Субъект права собственности на землю — это субъект, осуществляющий владение, пользование и распоряжение земельным участком на основании закона. Права всех субъектов права собственности равны и защищаются способами, установленными законом. Субъектами права собственности на землю могут быть лица (граждане и юридические лица), РФ, субъекты РФ, муниципальные образования. Объектом права собственности на землю являются земельный участок, земельная доля.

Содержание права собственности включает владение, пользование, распоряжение землей.

Правомочие владения — это предусмотренная законом возможность фактического обладания земельным участком как определенным видом недвижимости. Это правомочие включает: возможность свободно находиться на земельном участке; возможность требовать возврата земельного участка из чужого владения; возможность иметь соответствующую землеустроительную, правоустанавливающую документацию и другие документы о земельном участке; возможность охранять участок и обозначать внешние границы земельного участка.

Правомочие пользования — возможность использования, эксплуатации земельного участка; возможность извлечения из него полезных свойств; возможность использования его в качестве средства производства и места размещения сооружений и других объектов; возможность удовлетворения экономических, эстетических и иных потребностей общества и собственника. Законодательством предоставлены собственнику широкие права по хозяйственному использованию земельного участка^[3].

Правомочие распоряжения — это возможность определения юридической судьбы земельного участка. Правомочия собственника по распоряжению можно разделить натри группы: права собственника на изменение свойств и состояния самой земли (удобрить землю, изменить ее качественное состояние и структуру, осушить земельный участок); права собственника по изменению правового статуса земель (в отношении муниципальной и государственной собственности — перевести земли из одной категории в другую, изменить зону); права на совершение сделок с землею, на ее отчуждение.

Согласно Конституции РФ, земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности^[4]. Гражданский кодекс РФ также подтверждает, что в Российской Федерации признается частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности^[5].

Право частной собственности служит для удовлетворения интересов собственников — граждан и юридических лиц. Действующее земельное законодательство выделяет два вида права частной собственности: а) право собственности граждан; б) право собственности юридических лиц. Кроме того, собственность может быть индивидуальной и общей. Общая собственность, в свою очередь, подразделяется на совместную и долевую (в случаях, когда определена доля каждого).

Право государственной собственности на землю по целевому назначению и месту расположения земельных территорий также подразделяется на два вида: а) федеральная государственная собственность на землю; б) государственная собственность на землю субъектов Российской Федерации.

Муниципальную собственность на землю можно представить в виде земель городов, поселков, сел и иных сельских поселений, населенных пунктов.

Субъектами права государственной и муниципальной собственности являются государственные и муниципальныетерриториальные образования: Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Реализация прав собственности связана в этом случае с общественными (публичными) интересами лиц, проживающих на соответствующей территории.

В собственности Российской Федерации находятся земельные участки:

• — которые признаны таковыми федеральными законами;
• — право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• — которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством^[6];
• — земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности РФ;
• — земельные участки, предоставленные органам государственной власти РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти РФ;
• — иные земли^[7].

В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

• — которые признаны таковыми федеральными законами;
• — право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• — которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством^[8];
• — земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;
• — земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;
• — иные земли^[9].

В собственности муниципальных образований находятся земельные участки:

• — которые признаны таковыми федеральными законами и законами субъектов РФ;
• — право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• — земельные участки, занятые зданиями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образованищкоторые приобретены по основания11, установленным гражданским законодательством^[10];
• — земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
• — иные земли.

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации:

• — предоставление земельного участка из государственных или муниципальных земель (ст. 28, 29 ЗК);
• — приватизация земельных участков (ст. 3 ФЗ № 137-ФЗ);
• — совершение сделок с землей (ст. 37 ЗК, гл. 30, 31, 32 ГК);
• — наследование земельных участков (разд. V ГК);
• — приобретение права собственности на земельный участок при переходе прав на здание, строение, сооружение, находящееся на этом участке (ст. 35 ЗК).

Право собственности на землю регистрируется в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Частная собственность на землю прекращается на следующих основаниях:

• — отчуждение земельного участка (например, на основании сделки) (гл. 30, 31,32 ГК, разд. V ГК);
• — смерть гражданина / реорганизация юридического лица (ст. 218 ГК);
• — добровольный отказ от земельного участка (ч. 4 ст. 53 ЗК, ст. 236 ГК);
• 2
• — принудительное изъятие земельного участка (ст. 49, 50, 51 ЗК,

ч. 2 ст. 235 ГК).

Для управления земельными участками, находящимися на праве собственности, субъекту управления необходимо учитывать права и обязанности, возникающие в связи с правом собственности. В соответствии со ст. 40 ЗК, 260−263 ГК, 222 ГК у собственников на землю возникают следующие права:

• — использовать в установленном порядке для собственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры;
• — возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• — проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии со специальными требованиями;
• — осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственник земельного участка имеет право собственности на:

• — посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации,
• — расположенные на земельном участке многолетние насаждения, за исключением случаев, установленных ЛК РФ.¹

По ст. 42 Земельного кодекса и в соответствии с иными федеральными законами, собственник земельного участка обязан:

• — использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• — сохранять межевые и другие специальные знаки;
• — осуществлять мероприятия по охране земель;
• — своевременно приступать к использованию земельных участков;
• — своевременно производить платежи за землю;
• — соблюдать требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, градостроительных, санитарногигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• — не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почв на землях соответствующих категорий и т. д.^[11]

Земельное законодательство предусматривает также ограничения права собственности на землю:

• — особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
• — особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
• — условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту;
• — иные ограничения.^[12]

Помимо права собственности на землю владение и пользование земельными участками может основываться на иных правах (титулах). Несобственники земельных участков обладают меньшим кругом прав и несут дополнительные обязанности в отличие от земельных собственников. Вещные права являются производными от права собственности и вытекают из положений закона. Объектом вещного права также является конкретно определенный земельный участок. Переход права собственности на имущество к другому лицу не прекращает иные вещные права на это имущество. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ. Вещные права на землю подлежат государственной регистрации.

К иным правам на землю можно отнести аренду и право безвозмездного срочного пользования. Право аренды основано на обязательственных правоотношениях.

Лицо, нс являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (сг. 264 ГК РФ). Права землепользователей, землевладельцев, арендаторов так же, как права собственников, могут быть ограничены в соответствии со ст. 56 ЗК РФ.

К вещным правам на землю могут быть отнесены следующие:

• — право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20 ЗК, ст. 268 ГК);
• — право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 21 ЗК, ст. 265−267 ГК);
• — право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК, ст. 274, 277 ГК);
• — право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК);
• — право оперативного управления имуществом (ст. 296 ГК).

К обязательственным правам относятся:

• — аренда земельного участка (ст. 22 ЗК, гл. 34 ГК);
• — безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 ЗК, гл. 36 ГК);
• — залог земли (ч. 2 ст. 334 ГК, Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

• [1] Словарь финансовых терминов [Электронный ресурс]. URL: http://dic.academic.ru/dic.nsf/fin_enc/13 510
• [2] Земельное право [Электронный ресурс]. URL: http://www.bibliotekar.ru/zemclnoe-pravo-1 /36.htm
• [3] Ст. 40 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [4] Ст. 9 Конституции РФ // СЗ РФ. 2014. № 31. Ст. 4398.
• [5] Ст. 212 Гражданского кодекса РФ // СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.
• [6] Ст. 17 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [7] Ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении вдействие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. 2001. № 44.Ст.1148.
• [8] Сг.18 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [9] СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 1148.
• [10] Ст. 19 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [11] СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
• [12] Ст. 56 Земельного кодекса РФ // СЗ РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.