Проведение капитального ремонта многоквартирного дома

Порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта установлен в гл. 18 ЖК.

Основанием проведения капитального ремонта в многоквартирном доме по общему правилу является решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 189 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Однако свобода принятия решения о проведении капитального ремонта многоквартирного дома ограничена сроком, установленным в региональной программе капитального ремонта многоквартирных домов. Если собственники в установленные законодательством сроки не примут соответствующее решение, оно принимается органом местного самоуправления.

Предложение о проведении капитального ремонта в зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или у регионального оператора) вносится:

• 1) лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ТСЖ, жилищный кооператив, управляющая организация);
• 2) региональным оператором (ч. 2 ст. 189 ЖК).

Предложение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома представляется собственникам указанными выше лицами не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен региональным нормативным правовым актом) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт в соответствии с региональной программой капитального ремонта (ч. 3 сг. 189 ЖК).

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны рассмотреть предложение лица, осуществляющего управление, или регионального оператора и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта многоквартирного дома не позднее чем через три месяца с момента получения таких предложений, если более продолжительный срок нс установлен региональным нормативным правовым актом субъекта РФ.

Решение должно быть принято большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК).

При принятии решения о проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме общим собранием должны быть определены или утверждены.

• 1) перечень работ по капитальному ремонту;
• 2) смета расходов на капитальный ремонт;
• 3) сроки проведения капитального ремонта;
• 4) источники финансирования капитального ремонта (ч. 5 ст. 189 ЖК).

Данный перечень решений является обязательным и не может быть сокращен.

Помимо принятия решений по указанным выше вопросам общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решения, связанные с финансированием капитального ремонта многоквартирных домов: о получении кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества; о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме; о получении гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанной гарантии, поручительства.

При принятии решения о проведении капитального ремонта также утверждается лицо, уполномоченное действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме при приемке выполненных работ.

В случае если в установленные сроки собственники нс приняли решения о проведении капитального ремонта, решение принимается органом местного самоуправления исходя из региональной программы и предложений регионального оператора.

В данном случае, если средства фонда капитального ремонта находились на специальном счете, владелец специального счета обязан перечислить эти средства на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения. Если владелец специального счета не выполнил обязанность по перечислению средств, находящихся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения решения органа местного самоуправления, то региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.

Таким образом, фактически в императивном порядке происходит изменение способа формирования фонда капитального ремонта.

Реализация решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта отличается в зависимости от модели формирования фонда ремонта многоквартирного дома:

• — при формировании фонда ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора такой оператор осуществляет функции технического заказчика работ, но капитальному ремонту дома (выбирает подрядчиков, заключает с ними договоры подряда, контролирует и принимает результаты работ), а также финансирует расходы на капитальный ремонт;
• — при формировании фонда ремонта многоквартирного дома на специальном счете в зависимости от реализуемого способа управления многоквартирным домом выбор подрядчиков, заключение с ними договоров подряда, контроль и приемка результатов работ осуществляют ТСЖ, жилищные кооперативы и управляющие организации, в том числе при непосредственном управлении собственниками помещений многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем 12.

Для домов, количество квартир в которых составляет 12 и менее, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений указанные функции выполняют сами собственники помещений в многоквартирном доме.

Как правило, оплата выполненных работ (оказанных услуг) по капитальному ремонту осуществляется после приемки результата выполненных работ (оказанных услуг), что соответствует правилам расчета сторон по договору подряда (возмездного оказания услуг), установленным гражданским законодательством. Однако не исключается возможность уплаты подрядчику аванса. Если фонд капитального ремонта формируется региональным оператором, уплата аванса регулируется ст. 190 ЖК, ограничивающей размер аванса: он не может быть более 30% стоимости соответствующего вида работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта РФ. Все остальные работы (услуги) оплачиваются за счет взносов, вносимых собственниками сверх минимального размера.

Статья 191 ЖК устанавливает возможность предоставления мер государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта.

Средства государственной и муниципальной финансовой поддержки предоставляются ТСЖ, жилищным, жилищно-строительным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам, управляющим организациям, а также региональным операторам.

Меры государственной и муниципальной поддержки капитального ремонта в рамках реализации региональных программ капитального ремонта предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.

Порядок и условия предоставления мер государственной и муниципальной поддержки устанавливаются федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами. При этом законодательство не устанавливает обязанности предоставления мер государственной (муниципальной) поддержки при проведении капитального ремонта.

Поэтому отсутствие в региональной программе положений о предоставлении мер государственной (муниципальной) поддержки нс является основанием для признания программы не соответствующей требованиям ЖК (см., например, определение Верховного Суда РФ от 2 июля 2014 г. № 35-АПГ14−2).

Обязательное включение положений о предоставлении мер государственной поддержки предусмотрено для региональных адресных программ, принятых в рамках Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ. Предоставление финансовой поддержки на основании данного Закона осуществляется за счет средств Фонда содействия реформированию жилищнокоммунального хозяйства. Фонд предоставляет целевые средства бюджетам субъектов РФ или местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры, а также в случаях досрочного завершения региональных адресных программ по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в том числе таких программ с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства.

Задание для размышления

Ознакомьтесь с положениями Федерального закона от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ. В какой организационно-правовой форме действует Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства? Каковы цели его деятельности?

* * *.

• 1. Для каждого многоквартирного дома, за исключением тех домов, которые признаны аварийными и подлежащими сносу, формируется фонд капитального ремонта, за счет средств которого финансируются расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
• 2. Средства фонда капитального ремонта могут использоваться:
  • — для оплаты услуг и работ, но капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
  • — разработки проектной документации;
  • — оплаты услуг по строительному контролю;
  • — уплаты процентов за пользование кредитами, займами, полученными и использованными в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту и для их погашения.
• 3. Для собственников жилых помещений в многоквартирном доме взнос на капитальный ремонт включен в структуру платы за жилье и коммунальные услуги.
• 4. Для планирования и организации капитального ремонта многоквартирных домов в каждом субъекте РФ утверждается региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
• 5. Формирование фонда капитального ремонта у регионального оператора означает, что взносы собственников помещений в многоквартирном доме перечисляются на счет организации, созданной субъектом РФ для организации проведения капитального ремонта многоквартирных домов.
• 6. Региональный оператор — создаваемое субъектом РФ юридическое лицо, имеющее организационно-правовую форму фонда (ч. 1,2 ст. 178 ЖК).

Региональный оператор отвечает за обеспечение проведения и финансирования капитального ремонта всех многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют на его счете фонды капитального ремонта, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Вопросы для самоконтроля

• 1. Каким образом формируется фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома?
• 2. Каковы порядок и условия формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома на специальном счете?
• 3. Каковы цели и порядок использования средств, перечисляемых региональному оператору?
• 4. Каков порядок принятия решения о проведении капитального ремонта? Зависит ли данный порядок от способа формирования фонда капитального ремонта?
• 5. Для решения каких задач принимается региональная программа капитального ремонта?
• 6. Кому и при каких условиях предоставляются меры государственной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома?