Особые случаи определения кадастровой стоимости земельных участков

К особым случаям определения кадастровой стоимости земельных участков относятся следующие:

• — кадастровая оценка земельных участков, расположенных в границах садоводческих, огороднических и дачных объединений;
• — образование нового земельного участка;
• — изменение площади земельного участка при упорядочении его границы;
• — изменение вида разрешенного использования земельного участка;
• — перевод земельного участка из одной категории в другую или отнесение земельного участка к определенной категории земель;
• — выявление ранее учтенных земельных участков, не включенных в состав инвентаризационной описи.

Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений не представляют собой самостоятельную категорию земель по целевому назначению, однако для их кадастровой оценки применяется Методика государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, утвержденная приказом Федеральной службы земельного кадастра России от 26.08.2002 № П/307.

Под земельным участком садоводческого объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений). Земельный участок огороднического объединения предоставляется гражданину или приобретается им для выращивания ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка, определенного мри зонировании территории). Под земельным участком дачного объединения понимается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных или иных сельскохозяйственных культур).

Определение кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

• — кластеризация объединений (отдельно для садоводческих и огороднических объединений и для дачных объединений);
• — определение УПКС для каждого объединения,
• — определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кластеризация включает изложенные ниже действия:

• 1) составление перечня всех объединений субъекта РФ с их разделением на:
  • — садоводческие и огороднические объединения,
  • — дачные объединения;
• 2) определение типового перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне Российской Федерации. В Типовой перечень включаются следующие факторы:
  • — расстояние до районного центра,
  • — расстояние до ближайшего населенного пункта,
  • — расстояние до ближайшей остановки,
  • — число рейсов в день,
  • — расстояние до водоема,
  • — расстояние до леса,
  • — уровень преступности на 10 000 человек в административном районе,
  • — наличие электричества,
  • — наличие водопровода,
  • — наличие магистрального газоснабжения,
  • — качественное состояние почв (балл бонитета),
  • — удаленность от источника загрязнения химическими веществами,
  • — продолжительность вегетационного периода,
  • — возможность летних заморозков,
  • — возможность наступления ранних осенних заморозков,
  • — вид покрытия подъездной дороги (асфальт, грунт и т. п.);
• 3) определение перечня факторов кластеризации для каждой из групп объединений на уровне субъекта РФ. Для определения перечня факторов на уровне субъекта РФ формируется группа экспертов, в которую входят специалисты профильных комитетов местных администраций, занимающиеся вопросами кадастровой оценки земель, и территориального органа Росимущества, оценщики и риелторы. Эксперты определяют перечень факторов кластеризации для каждого из двух видов объединений (садоводческих, огороднических и дачных) на уровне субъекта РФ на основе типового перечня факторов кластеризации.

При определении перечня факторов кластеризации для каждого из видов объединений эксперты могут дополнить типовой перечень факторами, оказывающими влияние на стоимость земель указанных объединений в данном субъекте РФ, либо исключить из типового перечня несущественные, но их мнению, факторы. В каждом определенном ими перечне факторов кластеризации эксперты выбирают один фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость земель объединений этих видов (например, для дачных объединений — расстояние от столицы субъекта РФ). Перечни факторов кластеризации для каждого из видов объединений, а также факторы, оказывающие наибольшее влияние, утверждаются на уровне субъекта РФ;

• 4) определение эталонного земельного участка для каждого объединения. Эталонным является земельный участок, обладающий в разрезе факторов кластеризации наиболее вероятными характеристиками по отношению к земельным участкам, входящим в состав объединения. Эталонный земельный участок может быть как реально существующим в объединении, так и гипотетическим;
• 5) объединение эталонных земельных участков в кластеры на основе схожести их характеристик, определенных в разрезе факторов кластеризации. Кластеризация эталонных участков представляет собой их группировку по общности признаков на основе кластерного анализа. Кластеризация проводится отдельно для двух видов объединений (садоводческих и огороднических объединений;- дачных объединений). До проведения кластеризации проводится группировка эталонных земельных участков каждого из видов объединений по фактору, оказывающему наибольшее влияние на стоимость земель этого вида объединений. Диапазон изменения фактора в пределах каждой группы устанавливается группой экспертов, которая формировала перечень факторов. В рамках сформированных групп проводится кластеризация эталонных земельных участков объединений по остальным факторам (фактор, оказывающий наибольшее влияние на стоимость, в кластеризации не участвует).

Количество кластеров определяется группой экспертов, исходя из особенностей территории и сложившейся системы ценообразования в субъекте РФ. Результатом кластеризации эталонных земельных участков объединений является перечень объединений по кластерам;

6) сбор достаточной информации о рыночных ценах на земельные участки по каждому из полученных кластеров. Информация считается достаточной, если количество земельных участков, по которым известна рыночная цена, превышает количество факторов кластеризации. Рекомендуется, чтобы такое превышение было более чем в три раза.

При недостаточности или отсутствии информации о рыночной цене на земельные участки осуществляется сбор достаточной информации об арендной плате за земельные участки. Если и такой информации недостаточно, то дополнительно собирается информация о рыночных ценах или арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя аналогичные оцениваемым земельные участки;

• 7) расчет рыночной стоимости земельных участков в составе объединений. Расчет рыночной стоимости земельных участков в каждом кластере в зависимости от вида исходной рыночной информации осуществляется либо методом капитализации земельной ренты (используется информация об арендной плате за земельные участки), либо методом выделения или распределения (используется информация о рыночных ценах единых объектов недвижимости, включающих аналогичные оцениваемым участки), либо методом остатка (используется информация по арендной плате за единые объекты недвижимости);
• 8) проведение статистического анализа связи между рыночной ценой или рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации и установление уравнения данной связи;
• 9) проверка достаточности связи между рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации. При недостаточности связи в одном и нескольких кластерах перечень факторов кластеризации уточняется и проводится новая кластеризация. Такие действия осуществляются до тех пор, пока связь между выбранными факторами кластеризации и рыночной ценой и (или) рыночной стоимостью земельных участков не будет достаточной во всех кластерах.

Определение УПКС объединений осуществляется в зависимости от достаточности рыночной информации.

Для объединений, входящих в кластер с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночной стоимости земельных участков:

• — определяется кадастровая стоимость эталонного земельного участка в составе объединения путем решения уравнения связи между рыночной стоимостью земельных участков и факторами кластеризации;
• — рассчитывается УПКС путем деления кадастровой стоимости эталонного земельного участка на его площадь.

Определение УПКС объединений, входящих в кластер с недостаточной информацией о рыночных цепах и (или) рыночных стоимостях земельных участков, предполагает одну последовательность действий для садоводческих и огороднических объединений и другую — для дачных объединений.

Для садоводческих и огороднических объединений:

• — определяется минимальное значение УПКС таких объединений в кластерах с достаточной информацией о рыночных ценах и (или) рыночных стоимостях земельных участков — УПКС^_Н;
• — определяется среднее значение УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены садоводческие и огороднические объединения с минимальными значениями УПКС — УПКС?_дп;
• — рассчитывается соотношение между указанными выше показателями:

— рассчитывается УПКС земель садоводческого (огороднического) объединения путем умножения средних значений УПКС сельскохозяйственных угодий по тем административным районам, где расположены оцениваемые объединения, на величину рассчитанного выше соотношения (k).

Расчет УИКС для дачных объединений при недостаточной рыночной информации проводится аналогично расчету УИКС садоводческих и огороднических объединений, но при этом вместо УИКС сельскохозяйственных угодий используются УИКС земель под индивидуальной жилой застройкой в поселениях, наиболее близких по местоположению к дачным объединениям.

Кадастровая стоимость земельных участков объединений рассчитывается путем умножения УИКС эталонных земельных участков в составе рассматриваемых объединений на площадь оцениваемых земельных участков. В случаях наличия рыночной стоимости земельных участков объединений их кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной.