Заключение. 
Экономика недвижимости

Экономика недвижимости в России является одним из направлений, которое требует разработки качественной методологической основы и учебных пособий соответствующего уровня. Так сложилось, что многие работы по данному предмету представляют, скорее, толкование действующих нормативных актов и законов в области гражданского и земельного права, полны описательных моментов, бесконечных классификаций объектов недвижимости и рынков. Велика склонность авторов описывать процессы, не объясняя при этом сути явлений.

Основная цель дисциплины «Экономика недвижимости» заключается в исследовании того, как могут быть удовлетворены различные потребности людей с использованием объектов недвижимости в условиях, когда ограничены ресурсы. Большая часть нашей активности происходит с использованием недвижимости, что определяет значимость курса не только для научных образовательных, но и для прикладных целей, одной из которых вполне может быть эффективное развитие территорий нашей страны.

Невозможно вырастить ответственного девелопера, иного специалиста, который прямо или косвенно участвует в преобразовании пространства для людей, без качественной экономической основы. Более того, ответственный государственный деятель, имеющий целью развитие территории страны, также должен основываться на экономической природе происходящих процессов и выстраивать свои действия по развитию территории, привлечению инвесторов, стимулированию активности на локальных и региональных рынках недвижимости, руководствуясь экономическими законами. Не будем забывать, что государственный деятель не только должен работать в рамках текущих задач, но и оценивать последствия своих действий с позиции пользы для будущих поколений.

Таким образом, наличие корректного содержательного курса «Экономика недвижимости» является в определенной степени насущной научнопрактической задачей, решение которой вносит свою лепту в развитие рынка недвижимости России и частично определяет перспективы экономического роста в нашем государстве.

Учебное пособие или монография по экономике недвижимости не должны быть просто набором блоков информации, имеющих отношение к недвижимости. Необходима обоснованная единая концепция повествования, из которой следует, почему и для чего приводятся конкретные знания. Повествование должно иметь сюжетную линию и законченный характер. Несоблюдение данного принципа ведет к тому, что учебник или монографию по экономике недвижимости редко хочется прочитать от начала до конца. Почему-то считается, что читать «от корки до корки» можно исключительно художественные произведения.

Данный учебник написан как единое законченное повествование и представляет собой несколько последовательных блоков знаний, которые, по мнению автора, отражают содержательную часть курса «Экономика недвижимости», являются необходимой основой для деятельности специалиста, претендующего на статус управляющего или девелопера объекта недвижимости или территории.

Исходным моментом в нашей работе стало понимание недвижимости как физического воплощения разных видов человеческой активности, способа удовлетворения потребностей людей и организаций. В таком представлении земельный участок — это способ фиксации пространства, в пределах которого происходит удовлетворение потребностей людей и где сходятся их интересы. При этом природная тяга человека к присвоению и фиксации своей собственности рассмотрена в работе как важнейший фактор, определяющий значимость и полезность объектов недвижимости.

Такой подход сразу показал целесообразность рассмотрения объекта недвижимости в трехмерном представлении (взаимосвязь того, что расположено на земельном участке, под и над ним), а также толковать недвижимость прежде всего как сосредоточение интересов и средство удовлетворения потребностей.

Признание земельного участка базовым элементом объекта недвижимости требует выстраивания экономической логики от его наиболее эффективного использования. Данная концепция может быть реализована, только если мы владеем законами формирования стоимости. Вопрос о стоимости недвижимости рассмотрен в работе с содержательной экономической точки зрения. Мы не уделяли внимания технологии ее расчета, а лишь подчеркнули, что три классических подхода ее оценки (затратный, сравнительный, доходный) отражают, по сути, представления об объекте недвижимости различных групп заинтересованных лиц. В связи с этим также важно понимать, о каком виде стоимости идет речь, когда мы говорим о ее количественном выражении.

Очевидно, что цена недвижимости есть фактическая денежная сумма, заплаченная за объект. Однако здесь важно обратить внимание на то, что цена измеряется в деньгах, стоимость которых сама подвержена колебаниям. Данный факт требует исследования недвижимости в контексте финансового рынка и государственной макроэкономической политики, регулирующей покупательную способность национальных денег.

Рынок недвижимости сложно определить по количеству или составу участников и прийти на этой основе к выводу о его наличии. Мы предложили весьма простой критерий, позволяющий определить наличие рынка недвижимости. По нашему мнению, главным сигналом, что обмен активами существует, а значит, и есть рынок, является факт превращения стоимости в цену. Наличие рынка недвижимости — это важнейшая характеристика деловой активности в стране или в конкретном ее регионе, это показатель, что в данном месте имеет место удовлетворение определенных потребностей людей, и сигнал для инвестора и девелопера мобилизовать ресурсы для освоения и развития данного пространства. В связи с этим важнейшим моментом является наличие побудительных мотивов и стимулов, которые получают инвесторы, девелоперы и потребители. Значительную часть прямых и косвенных стимулов создает государство, реализующее определенную экономическую, социальную, финансовую, денежно-кредитную и региональную политику.

Наличие экономических стимулов определяет то, каким будет процесс девелопмента недвижимости. Девелопмент недвижимости не являлся главным предметом исследования в данной работе, однако его во многом постигла та же участь, что и экономику недвижимости, когда экономическое содержание процесса подменяется описанием этапов девелопмента недвижимости.

Девелопмент недвижимости и каждый его цикл — это экономический процесс, не только направленный на удовлетворение потребностей участвующих на конкретном этапе сторон, но и дающий импульс развитию окружающего пространства, запускающий мультипликативный и синергетический эффект для экономики города или региона. Девелопмент успешен, когда в конкретной точке пространства максимально сходятся интересы потребителей и производителей пространства, а также создателей объектов инфраструктуры. Последних зачастую незаслуженно игнорируют как ключевых участников процесса развития объектов недвижимости и территорий.

Девелопмент недвижимости и девелопмент территорий нашей страны — это два взаимосвязанных процесса, которые требуют прочной экономической основы. В работе защищается тезис о стратегическом значении вопроса эффективного территориального развития России, направленного на преодоление неравномерности размещения производительных сил, расселения людей, разгрузку гипертрофированно развитых точек деловой активности и создание новых мест притяжения экономических интересов людей.

По нашему мнению, реализация эффективной концепции территориального развития нашей страны требует использования ряда принципов, выработанных в рамках предмета «Экономика недвижимости». В качестве таковых мы выделяем:

• 1) формирование и удовлетворение потребностей человека является основой девелопмента недвижимости и территорий;
• 2) девелопмент объектов недвижимости и территорий должен быть основан на концепции устойчивого развития;
• 3) девелопмент объектов недвижимости и территорий базируется на законах создания стоимости;
• 4) рынок недвижимости является отражением деловой активности в стране, в том числе в региональном разрезе;
• 5) девелопмент недвижимости и территорий — это взаимосвязанные, питающие друг друга процессы;
• 6) девелопмент недвижимости, основанный на экономическом подходе, — это неотъемлемая часть государственной региональной политики и политики органов местного самоуправления.

Наряду с новым подходом к курсу «Экономика недвижимости» мы неизбежно выходим на еще одно фундаментально значимое направление — «Экономика территориального развития». И первое, и второе требуют глубоких междисциплинарных знаний и исследований, подразумевающих прочную экономическую основу.