Договор купли-продажи недвижимости

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В отличие от предыдущего вида договора, специфика договора купли-продажи недвижимости обусловлена исключительно предметом договора и теми требованиями, которые предъявляются законом к оформлению прав на него. В юридической литературе отмечается, что неоднозначность критериев, по которым имущество разделяют на движимое и недвижимое, порождает множество споров^[1]. Па практике, когда речь идет о договоре купли-продажи недвижимости, применяются положения ст. 130 ГК РФ, в соответствии с которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Перечень объектов, которые являются недвижимыми, не является исчерпывающим, поскольку данная норма предусматривает возможность отнесения к недвижимым вещам иного имущества.

Начиная с 1 марта 2008 г. в России ведется систематизированный учет объектов недвижимости. На основании положений Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» создается единый систематизированный свод сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации — государственный кадастр недвижимости. Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Леса и многолетние насаждения исключены из состава недвижимого имущества и, соответственно, объектами кадастровой деятельности не являются. Леса и водные объекты подлежат кадастровому учету только в случае, когда они расположены на земельных участках, подлежащих кадастровому учету. Положения данного Закона не применяются в отношении участков недр, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов, предприятий как имущественных комплексов.

В договоре купли-продажи недвижимого имущества его предмет выступает в качестве существенного условия, поэтому отсутствие его должной детализации может послужить основанием для признания договора незаключенным. В судебной практике такие дела далеко не редки.

В частности, ФАС Восточно-Сибирского округа в постановлении от 20 декабря 2005 г. по делу № АЗЗ-17 749/03-С1-Ф02−6356/05-С2 установил, что сторонами не согласовано существенное условие о предмете: не содержатся сведения и характеристики, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче по договору купли-продажи. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости был признан незаключенным, а денежные средства, перечисленные за имущество, — неосновательным обогащением. Эти средства подлежат возврату с уплатой па них процентов за пользование чужими денежными средствами^[2].

Чтобы избежать подобных последствий, предмет договора должен содержать данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Вторым существенным условием договора продажи недвижимости является цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор также считается незаключенным. Она может быть определена несколькими способами: либо в твердой денежной сумме, либо на единицу площади (иного показателя). Во втором случае общая цепа такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Передача недвижимости и принятие ее покупателем в договорных отношениях имеет особое юридическое значение, поэтому ее правовые последствия подробно урегулированы ст. 556 ГК РФ. С точки зрения гражданского права передача недвижимости есть не только обязанность продавца, но и юридически значимое действие, которое открывает для покупателя возможность юридически и фактически осуществлять полномочия владения в отношении имущества. Причем действия по передаче имущества должны быть оформлены соответствующим документом (передаточным актом), включающим сведения о передаваемом имуществе (наименование, состав и количество, местоположение и т. д.), совпадающие с предметом договора купли-продажи. При приемке недвижимости покупатель должен отразить все претензии к его качеству и несоответствию условиям договора. Согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Форма договора продажи недвижимости определяется на основании ст. 550 ГК РФ. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, который подписывается сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Наряду с этим обязательна государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. На примере следующего судебного дела видно, что до тех пор, пока такая регистрация не произведена, покупатель не имеет право в полной мере ею пользоваться, владеть и распоряжаться.

Прокурор предъявил иск в интересах отделения Сбербанка о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта, заключенного между АО и ООО. В обоснование иска прокурор указал, что отделение Сбербанка приобрело у АО не завершенный строительством объект по договору купли-продажи. Объект передан по приемо-сдаточному акту, оплачен покупателем. Однако переход права собственности не зарегистрирован, поскольку комитет по земельным ресурсам (в настоящее время — Департамент земельных ресурсов) отказался произвести такую регистрацию. Несмотря на наличие указанного договора, АО продало этот же объект ООО.

Рассматривая дело, суд исходил из того, что в ст. 219 ГК РФ указано: право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Из материалов дела следовало, что на участке возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости.

В связи с этим комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, обязан был произвести регистрацию перехода прав на не завершенный строительством объект и земельный участок. Отказ комитета от государственной регистрации заинтересованная сторона может обжаловать в арбитражный суд. С учетом изложенного суд обоснованно удовлетворил иск прокурора (см. информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости»).

На договор продажи недвижимости не будет распространяться общий порядок расторжения договора купли-продажи в части возможности применения одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении условий о количестве товара (п. 1 ст. 466 ГК РФ), его ассортименте (п. 2 ст. 467, ст. 468 ГК РФ), условий о комплектности (п. 2 ст. 480 ГК РФ).

В п. 2 ст. 450 ГК РФ предусматриваются две возможности расторжения договора па основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором. По требованию одной из сторон договора он может быть расторгнут только в случаях, когда закон или условия договора предусматривают такую возможность. Необходимо заметить, что закон не предоставляет ни одной из сторон договора купли-продажи ни в общих положениях, ни в части продажи недвижимости права на расторжение договора в судебном порядке.

Таким образом, реализуются принципы реального исполнения и стабильности договорного обязательства. В п. 2 ст. 475 ГК РФ предусмотрена единственная возможность расторжения договора при существенном нарушении требований к качеству товара, но не на основании судебного решения, а путем реализации односторонних действий покупателя в виде отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Основная масса прав требования, установленных законом, реализуется на основании п. 1 ст. 15 ГК РФ по правилам о возмещении убытков и гл. 60 ГК РФ в соответствии с нормами о неосновательном обогащении^[3].

Весьма распространенной разновидностью договора продажи недвижимости является договор купли-продажи земельных участков. По официальным данным, земельные участки покупаются гражданами в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями — для использования в целях организации промышленного производства^[4]. Особенности купли-продажи земельных участков дополнительно урегулированы ЗК РФ. Кроме того, что в ст. 11.1 ЗК РФ конкретизируется понятие предмета договора, т. е. сформулировано определение земельного участка, ст. 37 3К РФ устанавливает особые правила совершения данного вида сделки. Исходя из этих норм земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Если в договоре предусмотрены условия, устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию или ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей, ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами, то такие условия являются недействительными и не подлежат применению.

Особенности продажи жилых помещении. В случае если предметом договора купли-продажи выступает жилое помещение, наряду с нормами ГК РФ применяются нормы ЖК РФ, Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541−1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и др.

Так, ст. 15 ЖК РФ раскрывает понятие жилого помещения. Им признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). В пауке обращается внимание на тот факт, что главным критерием отнесения помещений к объектам договора купли-продажи жилых помещений является их предназначенность для проживания граждан^[5]. Однако наряду с этим выделяется ряд дополнительных критериев. Например, В. П. Камышанский дает следующее определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, закопченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)»^[6].

На наш взгляд, кроме отмеченных, следует назвать также изолированность помещения как особый критерий. К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната — часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

В ст. 4 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» установлено ограничение на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за некоторым исключением.

Таким образом, данная разновидность договоров купли-продажи также в качестве существенного условия называет предмет. Кроме того, существенным считается указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Этими лицами могут быть наниматели жилого помещения как по договору коммерческого, так и по договору социального найма, безвозмездного пользования, арендаторы помещения и т. д.

В ст. 558 ГК РФ установлено специальное правило по отношению к форме и моменту заключения договора. До 1 марта 2013 г. данный договор подлежал государственной регистрации и считался заключенным только с момента ее проведения. Согласно ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558, 560, 574, 584 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, т. е. после 1 марта 2013 г.

Специфика договора купли-продажи нежилых помещений заключается в следующем.

Во-первых, существенными условиями договора признаются предмет и цена договора. Следует отметить, что законодательством не определено содержание понятия «нежилое помещение» и круг недвижимых вещей, которые можно отнести в разряд подобных помещений, однако в науке активно исследуется этот вопрос. Так, в качестве нежилых помещений рассматриваются здания, сооружения, части зданий, объекты незавершенные строительством^[7].

Во-вторых, к отношениям по купле-продаже нежилых помещений применяются нормы Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» .

В-третьих, поскольку правовой режим недвижимости связан с правовым режимом земельного участка^[8], как правило, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Это положение основано на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленном в ст. 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

К договору купли-продажи нежилых помещений применяются общие положения о форме сделок с недвижимостью, т. е. они должны быть облечены в письменную форму, а переход права собственности подлежит государственной регистрации.

• [1] Дикисар В. М., Храпова Е. В. Недвижимое имущество как объект гражданских прав // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 1. С. 81.
• [2] Куратова М. С. Особенности определения предмета договора купли-продажи недвижимого имущества // Финансовые и бухгалтерские консультации. 2008. № 6. С. 76.
• [3] Егорова М. Л. Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости //Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 2. С. 36.
• [4] См.: Государственный (национальный) доклад «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2008 году». М., 2009. С. 173.
• [5] Борисенко Л. В. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): лис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 43.
• [6] Камышанский В. П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248.
• [7] Гришмановский Д. Ю. Договор купли-продажи нежилых помещений: авторсф. дис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2004. С. 13.
• [8] Матвеев Д. В. Договор купли-продажи земельных участков: авто-реф. дне… канд. юрид. наук. Казань, 2005. С. 12.