Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как инструмент развития инвестиционного потенциала экономики

Актуальность темы

исследования определяется тем, что закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости не получили должного распространения в современной экономической системе в виде инструмента развития инвестиционного потенциала экономики. Вместе с тем практика показывает, что они способны поднять на качественно новый уровень систему коллективного инвестирования, как с точки зрения увеличения общего объема вкладываемых инвесторами средств в недвижимость, так и с позиций придания инвестициям инновационной направленности и повышения эффективности использования. Решение данной проблемы обуславливает необходимость разработки механизмов формированием и развитием закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, адекватных потребностям времени и использования их в качестве инструмента, способствующего обновлению инновационного потенциала экономики.

Данный подход имеет серьезное значение для хозяйственной системы государства, поскольку объем инвестиций востребованных в реальном секторе экономики на много выше суммы средств, которые зафиксированы в виде активов российских паевых инвестиционных фондов, что существенно сдерживает развитие различных отраслей и сфер жизнедеятельности государства. За счет роста количества закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, путем их создания под значимые инвестиционные и инновационно — ориентированные проекты, может быть сделан вклад населения в решение проблемы подъема реального сектора экономки.

Использование современных инструментов управления закрытыми паевыми инвестиционными фондами позволит обеспечивать высокую отдачу от недвижимости, снижать затраты на производство товаров и услуг хозяйствующих субъектов.

Особую роль приобретают закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости крупных корпораций используемые в качестве инструмента финансирования проектов, направленных на поддержание и развитие инфраструктуры. Имея программы стратегического развития своей деятельности и высокий рейтинг среди населения, крупные корпорации способны привлекать внешние инвестиции, в качестве которых могут выступать сбережения населения, вложенные в паевые инвестиционные фонды недвижимости. Эти фонды находятся под жестким контролем государства, что принципиально отличает их от других аналогичных структур, слабо контролируемых обществом и негативно зарекомендовавших себя в экономической истории.

Необходимо выделить доминирующие причины и разработать наиболее рациональные, научнообоснованные пути их решения, ориентировав деятельность закрытых паевых инвестиционных на использование своего инвестиционного потенциала в качестве дополнительного источника улучшения инновационной составляющей национальной системы хозяйствования. Решение данной проблемы является весьма актуальной задачей, имеющей важное теоретическое и научно практическое значение для управления инновациями и инвестиционной деятельностью экономики народного хозяйства.

Состояние изученности проблемы. Различным научно-теоретическим и практическим аспектам использования закрытых паевых инвестиционных фондов в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики посвящены работы многих отечественных ученых и специалистов.

Среди авторов, внесших свой вклад в теорию управления формированием различных институтов, повлиявшую в том числе и на процесс становления закрытых паевых инвестиционных фондов следует отнести таких ученых, как Алисов А. Н, Белоусов Р. А., Гапоненко A. JL, Дулыциков Ю. С., Мельников С. Б., Уколов В. Ф., Чернявский И.Ф.

Обще — теоретические основы формирования и функционирования паевых инвестиционных фондов разрабатывал Началов А., Петров В., Алексеев М., Клепцов Н., Талонов В., Басова А., Стеценко А., Андрианов В. Некоторые ученые занимались управляющими компаниями и спеццепозитарием паевых инвестиционных фондов. К ним следует отнести Абрамова А., Алексеева М., Бессмертного С., Садового JL, Бунова К., Юдина Ю. Проблемы риска инвесторов паевых фондов исследовали Агеев Г, Глущнеко В, Аксенова Г.

Среди зарубежных авторов, работающих в данной и смежных областях известны: Г. Маркович, У. Шарп, Дж. Линтнер, Дж. Тобин, Кит Дикинсон. Особенности развития зарубежных паевых инвестиционных фондов исследуются Хромовой Е. В., Шенаевым В.Н.

Вместе с тем, в экономической науке ощущается недостаток теоретических и методических разработок, касающихся закрытых паевых инвестиционных фондов и их использования в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики, ориентирующего ее на инновационное развитие.

Общая цель исследования состоит в поиске и аргументации новых путей решения важной научной задачи, имеющей существенное значение для управления инновациями и инвестиционной деятельностьюразработке научно — обоснованных путей формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и использования их в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики.

Эта общая цель достигается решением следующих конкретных задач:

— выявлением сферы наиболее эффективного использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования;

— определением факторов, мотивирующих участие инвесторов в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости и обеспечивающих эффективность их функционирования;

— выявлением доминирующих видов рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, обусловленное конъюнктурными изменениями рынка;

— определением целесообразности использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования развития инфраструктурных проектов и программ;

— выявлением факторов, оказывающих доминирующее влияние на капитализацию вложений в объекты недвижимостиобоснованием современных механизмов взаимодействия управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости с ипотечными агентствами и агентствами по жилищному кредитованию;

— аргументацией необходимости создания в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости специальных подразделений, оказывающих специальные услуги инвесторам.

Объектом исследования являются закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости как инструмент развития инвестиционного потенциала экономики, ориентированный на инновационное решения задач хозяйствующих субъектов.

Предметом исследования выступают экономические и связанные с ними управленческие отношения, возникающие в результате формирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и их использования в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики.

Теоретической и методологической базой исследования служат достижения научной мысли отечественных и зарубежных ученых, классиков теорий общественного развития, экономикиприкладные работы по данной проблемепрограммы, концепции, нормативные и другие материалы, касающиеся формирования и использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики. В диссертации применяется статистическая обработка информации, экономический анализ, используются результаты социологических исследований.

Новые научные результаты, полученные лично автором в ходе исследования, состоят в следующем: найдены и аргументированы пути решения важной научной задачи, имеющей существенное значение для управления инновациями и инвестиционной деятельностью. Уточнены концептуальные основы формирования и использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики и даны научно-практические рекомендации по их использованию в качестве инструмента развития инвестиционного потенциала экономики.

Они включают: ориентацию потенциала закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости на достижение современных целевых установок инновационного развития хозяйствующих субъектовиспользование закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве эффективного инструмента ее формирования и развитияоценку результативности функционирования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, учитывающую их вклад в развитие инновационного потенциала экономикиразработку научно обоснованных рекомендаций по формированию и развитию закрытых паевых инвестиционных фондов.

В частности:

— выявлены сферы наиболее эффективного использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования: проекты развития инфраструктурных отраслей экономикиинвестиционные проекты предприятий реального сектора экономикиинвестиционных программы крупных промышленных холдингов и финансово-промышленных группсфера деятельности девелоперских компанийперспективные рынки институциональных инвесторов и частных вкладчиков — в качестве инструмента диверсификации инвестиционных портфелей при вложении средствпроцессы реструктуризации и управления собственностью;

— определены факторы, мотивирующие участие инвесторов в закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости и обеспечивающие эффективность их функционирования: возможность разработки и создания фонда недвижимости под конкретный круг потенциальных инвесторов — долгосрочный характер инвестирования средствменее жесткие требования к составу и структуре активов, с точки зрения ликвидности вложенийширокие полномочия пайщиков по участию в управлении фондомвозможность досрочного выхода инвестора из фонда с выплатой ему денежной компенсациивозможность погашения инвестиционных паев фондов в виде денежных средстввозможность продажи инвесторами своих паев на вторичном рынкеустановлено доминирование рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, обусловленное конъюнктурными изменениями в развитии рынка ценных бумаг и рынка недвижимости, в пользу последнего. Аргументирована целесообразность приоритетного применения кадровых мер защиты от риска путем изменений в структуре и кадровом составе управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов. В частности, доказана целесообразность перехода от стратегии привлечения в штат компаний управляющих, работающих с рынком ценных бумаг, к найму высококвалифицированных специалистов по корпоративному финансированию и рынку недвижимости. Доказана необходимость прогнозирования и последующего фиксирования дохода потенциальных инвесторов, вкладывающих свои средства в фонд, увязанного с доходом от реализации инвестиционного проекта, квалификацией специалистов управляющей компании и наиболее значимых внешних факторов. Обоснован механизм защиты от риска;

— доказана целесообразность использования закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в качестве инструмента финансирования развития инфраструктурных проектов и программ (тепло и атомная энергетикагазотранспортная системажилищно коммунальное хозяйство) как инструмента, упрощающего данный процесс и значительно повышающего доходность инвестиционных активов по сравнению с традиционным банковским кредитованием проекта. Разработан механизм инвестирования, который включает: привлечение частных инвестиций в фонд недвижимостиаренда фондом объектов инфраструктуры и инвестирование их реконструкции не меняя формы собственностисдача обновленных объектов инфраструктуры в субаренду специализированным организациямпередача объекта арендодателю по остаточной стоимости, в момент истечения срока его договора с фондом недвижимости;

— установлено, что высокая капитализация вложений в объекты недвижимости в России обусловлена совокупностью благоприятных макроэкономических факторов, растущим интересом зарубежных инвесторов, а также повышенным спросом на коммерческую недвижимость в виде качественных офисных, торговых и складских помещений. Показано, что долговременный характер действия данных факторов определяет серьезные перспективы для развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости и позволяет инвесторам рассчитывать на получение дополнительной возможности диверсифицировать свои вложения путем приобретения паев инвестиционных фондов недвижимостиобоснована целесообразность и разработан механизм взаимодействия управляющих компаний закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости с ипотечными агентствами, агентствами по жилищному кредитованию, а также с институтами, имеющими то или иное отношение к недвижимости. Таким механизмом является соглашение партнеров. Оно может заключаться например, между государственным агентством по ипотечному жилищному кредитованию и управляющими компаниями закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости, о совместной работе по созданию фондов, с целью финансирования жилищного строительства, в результате которого управляющая компания получит государственную поддержку своих проектов и гарантии выкупа построенного жилья, а агенство привлечет средства в строительство жилья, поскольку само по закону вкладывать деньги в него не может;

— доказано, что снижение рисков закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости обеспечивается за счет синергетического эффекта, получаемого в результате удачного объединения возможностей законодательства, регулирующего их деятельность, с самостоятельным статусом управляющих компании, депозитария, регистратора, оценщика, а также с реализацией контрольных функций государства. Показано, что действенной мерой защиты от рисков коллективных и частных инвесторов является детализация отчетности, составляемой управляющей компанией, позволяющая вкладчикам вовремя увидеть конъюнктурные изменения на рынке недвижимости и оценив ситуацию самостоятельно принять решение, адекватное риску. Обоснована необходимость создания в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости специального центра консультирования инвесторов, повышающего их знания в области рисков управления недвижимостью, оказывающего им информационную и аналитическую поддержку.

Практическая значимость исследования состоит в том, что оно доведено до конкретных рекомендаций по формированию и развитию закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Его результаты используются закрытыми паевыми инвестиционными фондами недвижимости, а также крупными компаниями. Работа может быть использована в системе экономического образования.

Апробация результатов исследования. Положения и выводы диссертации апробированы в ходе практической деятельности автора и обсуждены на кафедре общего и специального менеджмента Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Различные аспекты исследования изложены в публикациях автора.

Логика и структура работы. Логика и структура работы обусловлены содержанием диссертации. Она состоит из введения, двух глав, выводов, списка литературы и использованных источников, а также приложения.

ВЫВОДЫ.

1. В настоящее время закрытые паевые инвестиционные фонды показывают достаточно высокую положительную динамику. Доказательством этому служит значительное увеличение количества управляющих компаний, фондов, а также размера рынка. Так, например, суммарные активы отдельных управляющих компаний ежегодно возрастают более чем на 40%. Тенденция к увеличению притока новых вкладчиков в закрытые паевые инвестиционные фонды сохраняются в следствии увеличения интереса частных и корпоративных инвесторов к надежному и, в то же время, более доходному, чем банковские депозиты, финансовому инструменту. Однако следует отметить, что закрытые паевые фонды достаточно сложный инструмент, требующий высокой квалификации сотрудников управляющих компаний. Кроме того, серьезный рост числа закрытых фондов сдерживается из — за нерешенными проблемы, связанные с их налогообложением.

2. В самой экономической сути закрытых паевых инвестиционных фондах недвижимости содержатся эффективные начала привлечения коллективных инвестиций, однако их природа наиболее полно раскрывается тогда, когда всем участникам процесса инвестирования удается найти правильные возможности взаимодействия, ориентированные на достижение конечной цели наиболее рациональным путем.

3. Наиболее интересны для инвесторов фонды недвижимости и венчурные фонды, направленные на финансирование производственных проектов, в основе которых — научные разработки ученых, доходность венчурных фондов, инвестирующих в конкретные проекты, как правило, превышает 40% годовых. Развитие системы закрытых фондов напрямую связано с развитием управляющих компаний переориентации ее деятельности с рынка ценных бумаг, на работу с недвижимостью и венчурным капиталом. Это требует специалистов в иной сфере деятельности. Вместе с тем, закрытые паевые инвестиционные фонды станут более доступными, тогда, когда сумма первоначального взноса будет снижена и паи станут обращаться на вторичном рынке. Прогнозы показывают, что в ближайшее время закрытые паевые инвестиционные фонды могут стать интересными для тех граждан, которые накопительную часть своей пенсии передали в негосударственные пенсионные фонды. Для негосударственных пенсионных фондов, фонды недвижимости — наиболее интересный способ инвестирования своих долгосрочных ресурсов. Однако в силу законодательных ограничений доля активов негосударственных пенсионных фондов, размещенных в паевых инвестиционных фондах, пока несущественна — всего 0,6%.

4. Закрытые паевой фонд недвижимости считается привлекательной альтернативой всем прочим формам коллективных инвестиций, потому что функции управления, хранения и учета средств фонда разделены между независимыми друг от друга структурами — управляющей компанией и специализированным депозитарием. А их деятельность лицензируется и регулируется Федеральной службой по финансовым рынкам. Управляющая компания — это «квалифицированный инвестор», команда профессионалов, которые оценивают все риски и выбирают наиболее привлекательные с точки зрения прибыли и наименее рисковые объекты недвижимости.

5. Эффективным является использование рыночных механизмов привлечения инвестиций в сектор жилищного строительства через закрытые паевые инвестиционные фонды. Это возможно на основе соответствующих договоров. Такие договора не являются прямыми инвестициями в жилищное строительство, но это существенное условие для привлечения государственных и частных инвесторов, финансирующих собственно жилищное строительство. Данная схема может выглядеть следующим образом: управляющая компания собирает средства инвесторов, вкладывает их в один из предложенных проектов (принимать решение об инвестировании в тот или иной проект будет управляющая компания), строит и сдает дом госкомиссии, после чего начинаются продажи. Акционерная ипотечная жилищная компания со своей стороны выдает ипотечные кредиты конечным потребителям на покупку жилья в этих домах. Особых ценовых рисков инвесторы при этом не несут, поскольку строительство длится как правило от одного до полутора лет и изменение ценовой ситуации за такой период маловероятно.

6. Паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости можно классифицировать как консервативный, среднесрочный инструмент, хорошо сочетающий умеренные доходы и высокую надежность. Он достаточно жестко регулируется государством, дает возможность выплаты регулярного дохода, что особенно важно при столь длительных инвестициях и досрочного получения денежных средств, посредством продажи паев. Закрытые паевые инвестиционные фонды позволяют решить три важных вопроса, касающихся денег: как разумно потратить, как надежно сохранить и как эффективно инвестировать.

7. В настоящее время стремительное развитие закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости вызывает повышенное внимание инвесторов к самим активам, которыми управляет фонд. Недвижимостьэто актив, который не подвержен значительным рыночным изменениям. При этом недвижимость — высокодоходный объект инвестиций. Основной доход закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости обеспечивается за счет инвестиционного прироста, то есть роста стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектированиядо этапа реализации, продажи объекта. Инвестиции в недвижимость прозрачный инструмент. Объект недвижимости доступен внешней оценке, что позволяет сравнительно легко оценить его инвестиционную привлекательность. По доходности закрытые паевые фонды недвижимости, возможно, уступают фондовому рынку, но риски на нем существенно выше.