Сегодня хозяйственная практика обусловливает необходимость принятия управленческих решений в той или иной степени неопределенности, что предъявляет повышенные требования к организационно-экономическому обеспечению устойчивости функционирования различных субъектов хозяйствования, в том числе многофункциональных и многопрофильных объектов городской инфраструктуры. В рыночных условиях, характеризующихся высокой степенью нестабильностью развития экономических явлений и процессов, любая хозяйственная деятельность обусловливает возникновение кризисных ситуаций, что в значительной степени может снижать устойчивость функционирования таких хозяйствующих субъектов, как многопрофильные градостроительные комплексы (МГК).
В частности, касаясь проблемы МГК, следует отметить, что Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити» (далее — ММДЦ «Москва-Сити»), функционирование которого анализируется в исследовании, является уникальным многопрофильным градостроительным комплексом, не имеющим аналогов не только в Москве, но и в России. В нем учтены все аспекты существования будущего делового и культурно-общественного района — от подземных коммуникаций, транспорта и энергетики до создания неповторимой среды деловых, общественных, гостиничных и рекреационных пространств. Реализация проекта строительства ММДЦ «Москва-Сити» не ограничивается окончанием строительства всех объектов на территории делового центра. Следующим этапом является ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, а также запуск основного процесса — управления и эксплуатации единой территорией делового партнерства.
В этой связи возрастает необходимость разработки научно-методического инструментария и перспективных направлений организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования многопрофильного градостроительного комплекса на примере ММДЦ «Москва.
Сити", рационального использования расположенного на его территории имущества, что будет способствовать повышению его инвестиционной привлекательности и повышению рыночной стоимости.
Существенной особенностью данного инструментария и рекомендаций является то, что их разработка осуществляется в период строительства новых объектов недвижимости на территории МГК и поэтапного ввода в эксплуатацию уже построенных. Он должен отражать фактически сложившиеся отношения по управлению эксплуатацией и обеспечению устойчивого функционирования территории ММДЦ «Москва — Сити», что определяет основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты в сфере управления данным многопрофильным градостроительным комплексом.
Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью разрешения противоречия, связанного с объективной потребностью в выработке научно обоснованных практических и методических рекомендаций по организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и отсутствием надлежащего методического обеспечения реализации указанной потребности в современных экономических условиях в силу уникальности исследуемых объектов.
Степень научной разработанности проблемы. Анализ научных работ отечественных и зарубежных экономистов свидетельствует, что отдельные аспекты рассматриваемой проблемы исследованы современными учеными. Труды, посвященные устойчивости функционирования субъектов хозяйствования, основанные на различных методологических подходах к анализу данных вопросов, обусловлены различным пониманием сущности воздействия факторов внешней и внутренней среды на обеспечение их равновесного состояния.
Тем не менее, в современных исследованиях лишь фрагментарно затрагивается системный подход к анализу принципов и факторов, оказывающих существенное влияние на обеспечение устойчивости функционирования хо4 зяйствующих субъектов. Среди них: организационные и управленческие структуры, инвестиционная и инновационная деятельность, стратегическое развитие и др. При этом чаще всего под экономической устойчивостью субъекта подразумевается его финансовая устойчивость, обеспечивающая потенциал для локализации угрозы банкротства. Данный подход обусловливает то внимание, которое уделяется в современных исследованиях обеспечению финансовой устойчивости, что предопределяет необходимость формирования, прежде всего, эффективных инвестиционных программ в рамках отдельного субъекта хозяйствования. Данные аспекты анализа устойчивого функционирования затронуты в работах Э. Альтмана, У. Бивера, А. Волкова, О. Ефимовой, С. Зденека, О. Зеткиной, В. Ковалева, С. Масютина, А. Романовой, А. Севастьянова, А. Семеренко, Е. Стояновой и др.
Кроме того, представляют определенный интерес труды, затрагивающие вопросы разработки инновационных подходов к обеспечению устойчивости экономики города, в том числе проблем формирования систем и структур устойчивого функционирования различных объектов городской инфраструктуры и локализации рисков инновационных строительных проектов. Среди авторов таких работ необходимо назвать Бузырева В. В., Владимирову И. Л., Дмитриева А. Н., Довдиенко И. В., Симионова Ю. Ф., Степанова И. С., Черняка A.B., Черняка В. З., Шайтанова В. Я. и др.
Однако отдельные аспекты, связанные, прежде всего, с организационно-экономическим обеспечением управления и эксплуатации многофункциональных градостроительных комплексов, направленным на их устойчивое функционирование, в прямой постановке практически не рассматривались, что вызывает неподдельный интерес к исследованию данной проблемы. Безусловно, разработку указанных аспектов обеспечения устойчивого функционирования многофункциональных градостроительных комплексов в силу указанных причин следует считать инновационной.
Актуальность данной проблемы, ее недостаточная научная разработанность предопределили выбор темы, обусловили объект, предмет, цель и задачи диссертационного исследования.
Целью исследования явилась разработка и научное обоснование методического инструментария и практических рекомендаций по формированию инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе.
Для реализации поставленной цели в исследовании были сформулированы и решены следующие частные задачи, определившие логику и структуру диссертационной работы:
• осуществлен теоретический анализ проблем обеспечения устойчивости функционирования современных субъектов хозяйствования;
• исследованы научно-методические аспекты управления возникновением и протеканием угроз устойчивой экономической деятельности хозяйствующих субъектов;
• проанализированы основные модели централизации и концентрации управления процессом обеспечения устойчивости функционирования субъекта хозяйствования;
• дана общая характеристика целей создания, принципов и алгоритмов инвестирования и эксплуатации многофункциональных градостроительных комплексов;
• сформулированы инновационные направления устойчивого функционирования и управления эксплуатацией, обеспечивающие комплексный подход к разработке правового, организационного и финансового обеспечения устойчивого функционирования ММДЦ «Москва-Сити»;
• обоснована перспективная организационно-штатная структура и функции управления эксплуатацией многофункционального градостроительного комплекса, обеспечивающие сведение к минимуму вероятности возник6 новения нештатных, аварийных ситуаций, рост стоимости имущественного комплекса «Москва — Сити», создание условий для дальнейшего привлечения инвестиций.
Объектом исследования явились многофункциональные градостроительные комплексы, функционирующие в условиях рыночной экономики.
Предметом исследования выступает процесс формирования инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многофункциональных градостроительных комплексов на примере ММДЦ «Москва-Сити».
Теоретическая и методологическая основа диссертации представлена существующими в современной науке реальными достижениями в области теории экономической устойчивости функционирования хозяйствующих субъектов и практического опыта осуществления деятельности многофункциональными градостроительными комплексами. Кроме того, основу исследования составляют конкретные разработки в области управления объектами городской инфраструктуры для обеспечения их экономической устойчивости, инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости.
Творческий замысел диссертанта базировался на системном подходе к исследованию рассматриваемых проблем. В качестве основополагающих методов применялись диалектический, сравнительно-аналитический, историко-логический, а также методы научной абстракции, нормативного и позитивного анализа, экономико-математического моделирования. Так, применяя метод восхождения от абстрактного к конкретному, автор, анализируя теоретические основы обеспечения устойчивости хозяйствующего субъекта, стремился обосновать инновационный подход к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования на примере конкретного МГК. Кроме того, для решения поставленных задач в работе применены экономико-математические и статистические методы, а также методы теории управления, использованы положения теории эффективности, экспертные оценки.
Информационной базой диссертации явились данные Росстата, материалы Интернет-сайтов, всероссийских и международных научно-практических конференций и методологических семинаров, статьи в периодической печати, монографические исследования по рассматриваемой проблематике.
Научная новизна исследования состоит в решении научной задачи обоснования и разработки научно-методического инструментария и практических рекомендаций по совершенствованию и развитию принципов, методов и направлений инновационного организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов, способствующих созданию условий для дальнейшего привлечения инвестиций и росту их рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.
Научная новизна выносимых на защиту результатов диссертационной работы конкретизируется в том, что в ходе исследования:
1. Уточнены и обоснованы принципы, обеспечивающие возможность реализации инновационного организационно-экономического подхода к устойчивому управлению и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. В качестве таких принципов выделены: принцип пообъектного управления МГК как единым взаимосвязанным комплексом недвижимого имущества, обеспечивающим его функциональное назначениепринцип наилучшего использования, обеспечивающий максимальный срок эксплуатации, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имуществапринцип платности, предполагающий максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условияхпринцип сбалансированности прав и ответственности, обеспечивающий сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости. Совокупность данных принципов, призванных обеспечить эффективную эксплуатацию и устойчивое функционирование 8 многопрофильных градостроительных комплексов, сформулирована в данном сочетании впервые. Их использование позволяет рассматривать МГК как единый комплекс технологически и функционально связанного имущества, эксплуатация которого преследует определенные цели, связанные с созданием централизованного управления эксплуатацией территории, ростом стоимости имущественного комплекса, созданием условий для привлечения инвестиций на долгосрочной основе.
2. Предложен алгоритм инвестирования объектов недвижимости многопрофильного градостроительного комплекса, предполагающий применение нестандартного механизма договорных отношений с инвесторами, реализация которого включает два этапа На первом этапе инвестор, прежде всего, оформляет договор опциона на определенную сумму, а затем в течение 2 лет разрабатывает и утверждает проект и начинает строительные работы. После выполнения инвестором своих обязательств на первом этапе договор продлевается и за оставшееся время на втором этапе инвестор должен в определенный в договоре срок завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию. При выполнении этих обязательств инвестор получает договор аренды земли, продленный до 49 лет. Если он не обеспечивает выполнение данных требований, то объект по истечению установленного в договоре срока подлежит продаже с торгов в том виде, в каком существует. Использование данного алгоритма взаимоотношений с инвесторами позволяет оптимизировать инвестиционную деятельность, исключить возможность спекуляции земельными участками, перепродажи и переуступки своих прав, а также обеспечить соблюдение нормативных сроков строительства объектов МГК.
3. Разработан метод, определяющий порядок расчета затрат по отдельным объектам многопрофильного градостроительного комплекса и распределения расходов между собственниками и инвесторами объектов недвижимости. Реализация данного метода предполагает расчет коэффициента участия субъектов имущественных отношений по следующим па9 раметрам, учитываемым при распределении затрат по объектам МГК: площадь земельного участкаплощадь объектаэтажность объектамаксимальное количество людей на объекте (рабочие места, посетители). На данной основе в работе рассчитана смета минимальных затрат на выполнение функций управления эксплуатацией МГК в расчете на 1 человека в год. Использование метода расчета затрат позволяет определить долю расходов города по эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса и долю, финансируемую за счет средств инвесторов и собственников определенных имущественных комплексов, входящих в МГК. Его применение также позволяет определить размеры обязательств по несению общих расходов при смене собственников в объектах недвижимости, расположенных на территории комплекса.
4. Обоснованы направления организационно-экономического обеспечения инновационного управления многопрофильным градостроительным комплексом. На данной основе предложена организационно-штатная структура по эксплуатации МГК и сформулированы ее функции на примере Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити», включающие: а) административно-хозяйственное управление по эксплуатации, договорные отношения с эксплуатирующими организациями основных инженерных коммуникаций на территории ММДЦ «Москва-Сити», инвесторами, разграничение балансовой принадлежности по территориям, сетям, зоне ответственностиб) уборку, санитарное содержание городских территорий и территорий инвесторов, мусороудаление с управлением мусоросортиро-вочным комплексом вблизи ММДЦ «Москва-Сити» и транспортным обеспечением перевозки мусорав) организацию движения на территории комплекса на базе диспетчерского центра управления движением, эксплуатацию и содержание объектов дорожного движенияг) информационное обеспечение транспорта по движению на территории комплекса, обеспеченности парко-вочными местами на подъездах к ММДЦ «Москва-Сити» в местах перехватывающих паркинговсодержание и эксплуатацию причалов водного транс.
10 портад) диспетчерское управление электрическими сетями в плане обеспечения городских территорий: освещение улиц и проездов, подсветки фонтанов, архитектурных форм, информационных указателейе) мероприятия по рекламно-информационному сопровождению функционирования ММДЦ «Москва-Сити». Применение данной организационно-штатной структуры эксплуатации МГК будет способствовать обеспечению устойчивого функционирования на основе реализации комплексного подхода к территории при дифференцированном развитии основных структурных частей и к разработке правового, организационного и финансового обеспечения эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса.
Практическая значимость выполненного исследования состоит в том, что полученные выводы, методические и практические рекомендации могут применяться для формирования инновационных подходов к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. Их использование позволяет обеспечить: а) создание централизованного управления эксплуатацией территории, поддержание исправного состояния всех элементов имущественного комплекса, благоустройство прилегающих территорийб) сведение к минимуму вероятности возникновения нештатных, аварийных ситуацийв) рост стоимости имущественного комплекса, создание условий для дальнейшего привлечения инвестицийг) создание системы нормативов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, а также единых требований по безопасности использования территории.
Самостоятельное практическое значение имеет метод расчета затрат, позволяющий на основе определенных параметров рассчитать коэффициенты участия отдельных субъектов имущественных отношений. Материалы исследования могут быть использованы в процессе преподавания специальных экономических дисциплин в высших учебных заведениях Российской Федерации, а также в системе дополнительного профессионального образования и в научно-исследовательской работе.
Апробация диссертационного исследования. Результаты проведенного диссертационного исследования получили определенную апробацию и имели научно-практическую реализацию в деятельности ООО «Современные Технологии Инжиниринга». Основные теоретические выводы и рекомендации докладывались и обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях, а также на методологических семинарах, проведенных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК, Академическом Международном Институте в 2009;2011 гг.
Положения диссертационного исследования получили апробацию в ходе учебных занятий в Государственной академии строительства и ЖКК. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе названных вузов.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных статей, три из которых представлены в изданиях, рекомендованных ВАК Минобр-науки РФ (одна из них — в соавторстве). Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил около 5 п.л.
Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 152 страницах печатного текста, включает 1 таблицу, 6 рисунков и состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, в котором 134 наименования.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
На основе использования фундаментальных положений экономической науки, законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, отечественного и зарубежного опыта организации обеспечения устойчивости функционирования субъектов хозяйствования, с учетом новых экономических условий разработаны инновационные подходы к организационно-экономическому обеспечению устойчивости функционирования многопрофильных градостроительных комплексов на основе формирования комплексного подхода к созданию единой системы обеспечения экономической устойчивости.
Исследование теоретических основ устойчивого функционирования субъектов хозяйствования в современных экономических условиях позволяет остановиться на следующих выводах.
На процесс обеспечения устойчивого функционирования современного субъекта хозяйствования в условиях рыночных отношений оказывает влияние множество разноплановых факторов. Основными среди них являются: его организационно-правовая форма предприятия, определяющая основные цели функционированияфаза цикла, в которой находится организацияформирование организационной структуры управления, предназначенной для реализации конкретной стратегииналичие целостной производственной и непроизводственной инфраструктуры, позволяющей предприятию решать комплекс взаимосвязанных социально-экономических задач.
Анализ основных проблем обеспечения экономической устойчивости включает в себя необходимость исследования совокупности его ценовой, управленческой, финансовой и деловой устойчивости. При этом сущность финансовой устойчивости субъекта хозяйствования, как свидетельствует проведенное исследование, фактически представляет собой его инвестиционную устойчивость, предполагающую «выявление доступных источников средств и оценку целесообразности их мобилизации с целью увеличения прибыльности».
Устойчивое состояние субъекта хозяйствования достигается за счет умелой и целенаправленной реализации в процессе его функционирования инновационной и инвестиционной деятельности. Циклический характер инновационной деятельности обусловливает построение системы управления, основанной на принципах долгосрочного планирования и прогнозирования. В частности, деятельность многопрофильных градостроительных комплексов предполагает формирование и реализацию перспективных инвестиционных проектов, реализуемых в рамках их стратегического развития, обеспечивающих рост их рыночной стоимости.
Структура компонентов риска современного хозяйствующего субъекта включает его управленческий, экономический и социальный аспекты, для каждого из которых характерно наличие тех или иных последствий в случае его реализации.
Экономические и финансовые факторы рисков делятся на группы факторов макросреды, включая: политические риски (отношения с другими странами, стратегия государства по отношению к предпринимательству, роль государственной власти в развитии общества, степень единства или, наоборот, раскола в обществе) — финансово-экономические (налоговая система, фаза цикла, инфляция, дефицит бюджета, изменения курса национальной валюты, кредитные риски) — социально-демографические факторы (степень развития трудовых ресурсов, их квалификация, демографические характеристики, мобильность населения, деловая активность, этика, мораль, общественные, групповые и индивидуальные духовные ценности) — технологические факторы (уровни применяемых технологий — высокие или низкие, степень доступности их для приобретения или лизинга, экологические стандарты оборудования).
К факторам внутренних рисков относятся: уровень профессиональных знаний, степень мотивации персонала и его верность корпоративным.
132 принципам, стремление к обновлению, качество продукции, прогрессивность техники и технологий, структура инвестиционного портфеля (направления инвестиционных вложений компании), стратегия создания нового продукта.
Для анализа рисков современной организации применим один из методов контроля качества, позволяющий также контролировать стабильность процессов. Это так называемый метод контрольных графиков или карт контроля (Control Charts Technique), назначение которого состоит в формировании в процессе производства статистического контроля сигналов о соответствии и отклонениях процесса от установленных стандартов. Представляется необходимым охватить принципами этого контроля не только технические, но и логистические, сбытовые, организационные и другие факторы, влияющие на эффективность организации, которые должны быть объектом реального контроля.
Большим заблуждением собственников и менеджеров российских предприятий является их убежденность в том, что они сами лучше, чем кто-нибудь другой, знают истинное положение дел в своих организациях. На самом деле, существует чрезвычайно важный закон менеджмента, который гласит: система не способна в полной мере идентифицировать саму себя в динамической среде, нужен сторонний наблюдатель.
Обеспечение устойчивости функционирования любого субъекта хозяйствования, в роли которого в данном случае выступают многопрофильные градостроительные комплексы, объективно сопровождается его концентрацией и централизацией. Концентрация управленческого процессаважное условие роста его эффективности.
Проведенные исследования дают основания считать, что для большинства случаев экономически целесообразна концентрация обеспечения экономической устойчивости многопрофильного градостроительного комплекса в том или ином виде. Она подразумевает передачу органам единой системы отдельных функций (функциональная концентрация) или отдельных видов оказания услуг (материальная.
133 концентрация) вплоть до полного включения отдельных подразделений в единую систему обеспечения экономической устойчивости и эффективности эксплуатации обособленного имущественного комплекса.
Процесс концентрации обеспечения экономической устойчивости изменяет структурное построение органов обеспечения эффективной эксплуатации МГК, где основной управляющей единицей становится орган управления единой системой обеспечения устойчивости функционирования и эффективности эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса.
Под многопрофильным градостроительным комплексом в исследовании понимается территориально обособленный комплекс недвижимого имущества, состоящих из технологически и функционально связанных объектов недвижимости, объединенных единым назначением, расположенных на компактной территории и предназначенных для совместного целевого использования.
ММДЦ «Москва — Сити» является крупнейшим градостроительным макроэкономическим проектом. Основная цель создания ММДЦ «МоскваСити» — не только социально-экономическая, но и общественнополитическая. Создание концентрированной деловой зоны позволит Москве занять более высокое место в ряду финансово — деловых центров мира.
Проект создания ММДЦ «Москва-Сити» обладает чертами государственно-частного партнерства (ГЧП), т. е. является проектом объединения материальных и нематериальных ресурсов Правительства Москвы и компаний-инвесторов на взаимовыгодной основе для создания Московского международного делового центра «Москва-Сити», отношения между Правительством Москвы и бизнес — структурами строятся на основе договоров и соглашений.
Проект ММДЦ «Москва-Сити», как и каждый из проектов государственно-частного партнерства, долгосрочен, создается для решения конкретных задач социально-экономического развития региона, имеет четкую терри.
134 ториальную привязку, является общественно значимым проектом, имеет стратегический характер для развития территории, а также привлекает общественность к обсуждению и участию в его реализации.
Привлекая инвестиции частного сектора в проект, Правительство Москвы стремится снизить нагрузку на городской бюджет, а также повысить качество объекта за счет квалификации и заинтересованности в реализации проекта со стороны частного сектора.
В сущности, механизмы ГЧП можно обнаружить на всех стадиях реализации проекта, включая: разработку проектауправление проектомстроительство и материально-техническое обеспечениефинансированиеэксплуатацию и менеджментсодержание объектамаркетинг услугкоммуникацию.
Таким образом, в процессе строительства осуществляется поэтапный ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, завершенных строительством. Часть объектов строительства находится в стадии завершения, на отдельных объектах строительство приостановлено, часть объектов находится в стадии предпроектной разработки. В подобном динамичном состоянии территория комплекса будет находиться до момента сдачи в эксплуатацию последнего объекта.
Эффективная эксплуатация и устойчивое функционирование территории требует качественного преобразования всей системы отношений, возникающих в связи с введением новых объектов недвижимости. Необходимыми условиями такого преобразования являются:
— формирование единой позиции органов государственной власти Москвы, собственников недвижимости и инвесторов строительства по вопросам управления и дальнейшего использования недвижимого имущества на территории комплекса;
— организация, координация деятельности участников проекта.
Это обусловливает необходимость применения для обеспечения устойчивого функционирования многопрофильного градостроительного комплекса ряда ключевых принципов.
Принцип пообъектного управления. Основным объектом управления является территория комплекса с расположенными на ней объектами недвижимости. В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют группы объектов, объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает его функциональное назначение.
Принцип наилучшего использования. Под наилучшим использованием недвижимого имущества, находящегося на территории комплекса, понимается такое его использование, которое обеспечит максимальный срок эксплуатации, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества МГК, а также возможность каждого собственника извлекать полезные свойства из своей недвижимости независимо от других собственников.
Принцип платности. Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, что позволит обеспечить максимизацию доходов от использования недвижимости на территории комплекса.
Принцип сбалансированности прав и ответственности. В процессе принятия управленческих решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.
Важным аспектом организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования ММДЦ является определение общего имуще.
136 ства в объектах недвижимости ММДЦ «Москва-Сити», что позволяет остановиться на следующих выводах:
1. По результатам реализации инвестиционных договоров в объектах недвижимости ММДЦ «Москва-Сити», построенных в долевом участии, будет возникать общее имущество, которое подлежит управлению. Общее имущество в таких объектах будет находиться в долевой собственности участников долевого строительства.
2. В зависимости от проекта зданий и сооружений в состав общего имущества может входить следующее имущество:
— помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании;
— лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты;
— коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы);
— крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания;
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Реализация договоров купли-продажи опциона на участие в программе градостроительного и социально-экономического развития комплекса с заключением договора аренды земельного участка ММДЦ «Москва-Сити» также предусматривает создание общего имущества, но данное имущество может находиться как в долевой собственности, так и в собственности одного лица. Понятие общего имущества, прежде всего, характеризует назначение этого имущества в составе здания или сооружения, а в последующем с появлением двух и более собственников оно становится долевой собственностью.
4. Для совместного управления общим имуществом участники долевой собственности объектов ММДЦ"Москва-Сити" должны заключить соглашение о совместном владении, пользовании и распоряжении общим имуществом, а также несении расходов по его содержанию и ремонту.
Очевидно, что потребность в централизованном управлении такого объекта, как ММДЦ «Москва — Сити», является отправной точкой в выработке формы организации управления, соответствующей содержанию миссии комплекса. Такая форма управления позволит:
1. Обеспечить системное понимание всех проблем, связанных с управлением и устойчивым функционированием ММДЦ «Москва-Сити».
2. Сформировать структуры и сформулировать задачи управления и организационно-экономического обеспечения.
3. Определить взаимосвязи и последовательности выполнения задач на различных уровнях управления ММДЦ «Москва-Сити».
4. Обеспечить эффективную интеграцию всех элементов системы управления ММДЦ «Москва-Сити».
5. Создать основу для формирования единого системного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования и эффективному управлению каждым объектом ММДЦ «Москва-Сити».
6. Сформировать общий профессиональный язык и терминологию для специалистов и менеджеров.
Данный подход позволяет создать эффективную систему управления сложными структурами, каким является ММДЦ «Москва-Сити», координировать множество процессов, выполняемых в процессе эксплуатации ММДЦ с помощью анализа, планирования, контроля в рамках проектного менеджмента, а в рамках управления изменениями «подстраиваться» к быстро меняющимся ситуациям и креативно реагировать на любые изменения.
Таким образом, для успешной эксплуатации объектов недвижимости должны быть созданы единые для всех условия взаимодействия и дальнейшей эксплуатации Территории. Для достижения целей управления объектами.
138 недвижимости необходимо создать единый орган по организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования и управлению эффективной эксплуатацией ММДЦ «Москва-Сити».
Организация устойчивого функционирования и эффективного управления эксплуатацией территории МГК направлена на дальнейшее развитие проекта ММДЦ «Москва-Сити» и предусматривает механизмы управления эксплуатацией территории как в период строительства, так по его завершению. Она содержит детальный анализ действующего состояния реализации проекта ММДЦ «Москва-Сити» в вопросах управления строительством и эксплуатации объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. В ходе исследования установлены субъекты и объекты управления, функции такого управления и возможные источники покрытия затрат при осуществлении управления эксплуатацией территории комплекса.
В процессе исследования было установлено, что управление эксплуатацией территории МГК находится в неразрывной связи с управлением строительством и разделение этих двух видов деятельности до завершения всего строительства нецелесообразно как с организационной точки зрения, так и по экономическим соображениям. Поэтому, организационно-экономическое обеспечение предусматривает два уровня управления эксплуатацией территории комплекса: первый в стадии строительства объектов недвижимости и поэтапном вводе их в эксплуатацию, второй в стадии полного завершения проекта строительства — в стадии эксплуатации. На первой стадии предлагается сохранить существующий механизм управления эксплуатацией Территории — управление ОАО «СИТИ» с учетом того, что ОАО «СИТИ» уже вступило в договорные отношения с собственниками зданий и помещений, а также инвесторами, что не противоречит требованиям действующего законодательства. Во второй стадии целесообразно ввести централизованное управление путем привлечения эксплуатирующей организации (Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити») в соответствии с нормами действующего законодательства.
Исследование содержит предложения по организационно-штатной структуре управляющей организации (Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити») с расчетом затрат на ее содержание, функции управляющей организации, а также механизмы введения этой организации в процесс управления.
Финансирование деятельности управляющей организации предполагается осуществлять за счет средств участников проекта по соглашению между ними.
Предлагаемый подход к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования ММДЦ «Москва-Сити», который в силу уникальности исследуемого объекта может быть признан инновационным, позволит:
— осуществлять эксплуатацию объектов недвижимости завершенных строительством, не нарушая порядок и сроки строительства;
— создать эффективное централизованное управление территорией комплекса;
— разработать правила эксплуатации территории и расположенных на ней объектов;
— использовать эффективные нестандартные механизмы привлечения инвестиционных ресурсов, стимулирующие инвесторов к обеспечению надлежащих сроков строительства объектов недвижимости на территории комплекса;
— минимизировать расходы по управлению и эксплуатации территории ММДЦ;
— минимизировать спорность отношений между участниками проекта;
— минимизировать расходы бюджета города за счет реализации механизма государственно-частного партнерства;
— обеспечить безопасность эксплуатации территории комплекса;
— обосновать необходимость формирования системы подготовки и переподготовки профессиональных управленческих кадров;
— создать условия и механизмы для последующего управления эксплуатацией территории, обосновать функции и структуру управляющей организации ММДЦ.
Таким образом, в результате проведенного исследования достигнута основная цель работы — обоснован методический инструментарий и сформулированы практические рекомендации по формированию инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и их инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе.
Дальнейшее направление исследований видится в более глубоком осмыслении комплексного подхода к формированию единой системы обеспечения экономической устойчивости и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов в современных условиях хозяйствования.
