На современном этапе развития отечественной экономики рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Одним из наиболее значимых сегментов рынка является рынок строительной продукции. Говоря о рынке строительной продукции, необходимо отметить, что он является составной частью рынка недвижимости. Понятие недвижимости, может быть определено как сложный имущественный комплекс, особенностью которого является неразрывная связь зданий и земли. Поскольку продукцию возводится, при исследование, строительной продукции логично рассматривать её как составляющую рынка недвижимости. В этом контексте, первичный рынок недвижимости — непосредственное формирование инвестиционного процесса производства строительной продукциивторичный рынок — рынок готовой строительной продукции.
В объективной оценке объектов недвижимости заинтересованы не только стороны сделки — продавец и покупатель, но и государственные органы и государство в целом, кредитные организации, инвесторы и т. д. Недвижимость является объектом налогообложения, в руках государства — крупный источник доходов. Используемый до 1997 г. балансовый подход к определению стоимости приватизируемых объектов оказался неэффективным для получения оптимальных результатов. Становилась все более очевидной необходимость использования других подходов для определения рыночной стоимости. На настоящий момент разработаны в мировой практике и адаптированы для российского рынка три метода оценки объектов недвижимости, которые дают возможность определить реальную стоимость при условии применения всех трёх методов и согласования результатов оценки [15,60,11,16,24,45,32,21,52,29].
Применение на практике ассимилированных методик оценки недвижимости часто дает неприемлемые результаты. Это объясняется тем, что рынок недвижимости России не прозрачен, информационное поле, которое дает возможность объективно оценивать рыночную стоимость, не формируется субъектами участниками рынка [26,32,45].
На этом фоне возникает потребность в квалифицированных специалистах, в которых ощущается сильная нехватка, основная масса участников рынка недвижимости, особенно вторичного не обладает специальной подготовкой, знаниями и умениями. Встает проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности, использование которых позволит минимизировать затраты времени и труда у посредников и других участников рынка и сделает информационное поле более доступным и открытым. Новые подходы в оценке рыночной стоимости объектов должны обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости и экономики страны в целом.
В России оценка объектов недвижимого имущества имеет не долгую историю. Возникла в конце XIX века как направление оценочной статистики и взята на разработку государством в решении задач фискального характера. Второе рождение произошло в нестабильное время экономических реформ на волне приватизации. Основоположниками оценки в России считаются русские ученые-статистики Н. Н. Романов и А. И. Чупров.
Многоплановость проблемы оценки объектов недвижимости, их методическое и практическое применение нашло отражение в работах зарубежных и отечественных ученых: Архипов О. В., Балабанов И. Т., Бузырев В. В, Максимов С. Н., Н. Ордуэй, Сивец С. А., Смирнова И. В., Стерник Г. М., Тарасевич Е. И., Фридмана Дж., Харрисон Г., Эккерт Дж., Чампнис П., Черняк А. В. Остаются неразработанными моменты практического применения оценки объектов недвижимого имущества такими субъектами рынка недвижимости, как покупатели, продавцы и посредники (риэлтерские агентства) для объектов, которые составляют основной объем представленной на рынке недвижимости — жильё.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе системного анализа, обобщения накопленного опыта, теоретических исследований усовершенствовать методику экономической оценки объектов недвижимости, что позволит обеспечить эффективное функционирование рынка недвижимости в целом и отдельных участников.
В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи:
— выявление и анализ тенденций и закономерностей развития российского рынка недвижимости и сегментов его составляющих, особенности развития регионального рынка недвижимости Самары;
— выделение основных характеристик недвижимости, как товара, которые оказывают влияние на определение стоимостных показателей при оценке объектов недвижимого имущества;
— определение факторов влияющих на формирование регионального рынка недвижимости, уровень его организованности и ближайшие перспективы развития;
— мониторинг состояния рынка недвижимости города Самары;
— разработка схемы взаимодействия участников рынка недвижимости и определение возможных видов их деятельности;
— определение видов стоимости строительной продукции;
— анализ российского опыта оценки недвижимости мировых тенденций в сфере оценки;
— разработка статистической модели выбора метода оценки объектов. недвижимости для различных целей определения стоимости;
— формирование системы факторов для статистической оценки объектов рынка недвижимости Самары;
— разработка методики расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
Предметом исследования являются совокупность теоретических, методических и практических вопросов экономической оценки объектов недвижимости и экономические отношения в системе функционирования рынка недвижимости.
В качестве объекта исследования, в соответствии с названной целью, выступает процесс оценки объектов рынка недвижимости города Самары (на примере жилой недвижимости, как наиболее развитого сегмента рынка) рассматриваемый с точки зрения оптимизации процесса ценообразования на товар-недвижимость.
Теоретической и методической базой диссертационного исследования послужили труды ведущих ученых по проблемам анализа рынка недвижимости, оценки недвижимого имущества, нормативные и методические материалы федеральных и муниципальных органов по вопросам оценки недвижимости.
В процессе исследования были использованы методы экономического и логического анализа, математической статистики, теории принятия решений, элементы системного подхода и моделирования.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в его процессе:
— на основе анализа закономерностей развития рынка недвижимости России и особенностей развития регионального рынка недвижимости Самары, выявлены тенденции и факторы развития рынка регионального рынка;
— уточнен подход к реализации классических методов оценки строительной продукции в сложившихся условиях на первичном и вторичном рынках недвижимости Самары;
— уточнена модель выбора метода оценки объектов недвижимости различными участниками рынка недвижимости для возможных целей использования объекта;
— разработана методика расчета цены объекта для рынка недвижимости Самары на основе использования статистических методов оценки в рамках метода сравнительного анализа продаж.
— усовершенствована методика экономической оценки строительной продукции на первичном и вторичном рынках недвижимости.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что использование, предложенной в работе методики оценки объектов недвижимости Самары, позволит:
— повысить достоверность экономических расчетов по оценки объектов недвижимости;
— продавцам и покупателям объективно оценивать свои возможности не привлекая к оценочной деятельности высококвалифицированных специалистов, что сократит финансовые и временные затраты;
— позволит сделать информационную базу более открытой и стандартизированной.
Публикации. По теме диссертации опубликованы 3 статьи. Общий объем печатных работ составляет 0,32 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, 3 глав, заключения, списка использованной литературы из 125 наименований, 5 приложений.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
.
Большинство решений, принимаемых субъектами рыночного хозяйства, основаны на предварительной оценке последствий вызываемых осуществлением решений. Теоретическому обоснованию связанных с этим проблем посвящены целые разделы экономической науки. Существуют достаточно развитые концепции по оценке бизнеса, подробно исследованы вопросы оценки недвижимости, машин и оборудования.
Однако в последние годы появилась потребность в разработке четкой и последовательной методологии оценки объектов недвижимости, прозрачной не только для профессиональных участников рынка, но и для простых обывателей или малоквалифицированных оценщиков. Рекомендации, имеющиеся в этом направлении, как показало исследование, пока далеки от совершенства и демонстрируют наглядный пример отставания теории от потребностей практического решения конкретных экономических задач.
В процессе сбора и обработки материала в данном направлении был выявлен ряд особенностей и проблемных моментов, связанных с оценкой объектов недвижимости, к числу которых можно отнести:
• отсутствует общая методология оценки объектов строительства в условиях развивающихся рыночных отношений в России;
• несовершенство системы учета и необходимость разработки показателей оценки объектов недвижимостинедостаточный уровень квалификации специалистов риэлторских агентствнедоверие потенциальных клиентом к специалистам в области недвижимостинесогласованность деятельности различных участников рынка недвижимостиабсолютная непрозрачность операций с недвижимостью и информации по ним.
Совокупность перечисленных выше моментов позволила сделать вывод о необходимости разработки комплексного методического подхода к оценке объектов строительного производства.
На основании уточненного понятия процесса оценки разработан комплекс процедур, предназначенных для определения стоимости объектов недвижимости с позиций конкретных субъектов, и позволяющих грамотно и квалифицированно подходить к процессу оценки объектов недвижимости.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования разработанных рекомендаций, направленных на повышение достоверности экономических расчетов по оценке объектов строительства, принятие рациональных решений потенциальными инвесторами на рынке недвижимости при инвестировании.
Апробация разработанной методики на практике, в риэлторском агентстве, привело к оптимизации временных затрат и увеличению объема сделок с потенциальными клиентами за счет снижения стоимости издержек на оценку объекта недвижимости, взимаемой фирмой посредником.
Такой подход к ценообразованию на рынке недвижимости и рынке строительной продукции, как его части, даст возможность, сделать рынок более прозрачным, увеличить доходы, идущие от операций с недвижимостью и налогообложения объектов недвижимости.
