Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья

В современных условиях развитие национальной экономики неразрывно связано с процессами межгосударственного, межрегионального и межотраслевого распределения капитала. В России в последние годы наблюдается рост объемов инвестиций, значительная доля которых приходится на реальный, сектор, что обуславливает высокие темпы ее экономического развития. Однако приходится констатировать и тот факт, что направления’инвестирования, выбираемые большинством хозяйствующих субъектов в настоящих условиях, и направления инвестирования, являющиеся приоритетными для развития страны, часто не совпадают. Особенно ощутимо недостаток инвестиционных ресурсов проявляется в инвестиционно-строительной сфере, и, в, частности, на рынке первичного жилья, что объективно определяет необходимость совершенствования существующего механизма управления инвестиционной деятельностью.

Поставленная национальным проектом «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» задача удвоения в ближайшие пять лет объемов жилищного строительства наталкивается на необходимость решения множества вопросов. Так, сроки реализации национального проекта не выдерживаются в подавляющем большинстве регионов из-за роста цен и замедления темпов роста жилищного строительства в 2005;2006 годах. В настоящее время в России на одного человека в год строится примерно 0,4 квадратных метра жилья, в то время как по европейским стандартам необходимо строить не менее одного квадратного метра в год на человека для обновленияи воспроизводства жилищного фонда. Общая потребность в жилье огромна и составляет по оценкам 1,5 млрд. квадратных метров.

При этом следует отметить, что рынок первичного жилья как инвестиционный рынок отличается особой значимостью в развитии экономики страны, поскольку механизмами рынка определяются объемы строительства жилья, условия реализации, динамика обновления жилищного фонда страны, социальная стабильность в обществе. Таким образом, возникает необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнитель—ного притока инвестиций и для повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья.

Степень разработанности проблемы. Затронутые в1 диссертационном исследовании проблемы широко изучались в трудах ряда отечественных и зарубежных экономистов: Аныпина В. М., Асаула А. Н., Бланка И. А., Блеха Е. М., Валинуровой JL С., Ковалева В. В., Липсица И. В., Коссова А. В., Лившица В. Н., Четыркина Е. М., Казаковой О. Б., Шахназарова А. Г., Хачатряна С. Р., Тургель И. Д., Шеремета А. Д., Ройзмана И. И., Горемыкина В1 А., Логинова М. П., Стерника Г. М., Пчелинцева О. С., Бузырева В. В., ВалдайцеваС. В., Коссова В. В., Ларионова А. Н., Мазура И. И., Фаермана Е. Ю., Максимова С. Н., Шапиро В. Д., Серебрякова С. В., Л. Дж. Гитмана, Г. Дж. Алек-сандера, А. О' Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисона, М. Джонка и др.

Несмотря на значительный интерес к формированию теоретико-методологических основ инвестиционной привлекательности социально-экономических систем, проявленный отечественными и зарубежными исследователями, и усилившееся внимание к проблеме оценки инвестиционной привлекательности регионов и отраслей народного хозяйства, многие теоре-* тические, методические и практические вопросы данной" области остались недостаточно разработанными. В частности, существующие методики оценки инвестиционной привлекательности не в полной мере отражают специфику инвестиционного рынка как системынедостаточно исследованы особенности формирования и развития инвестиционного процесса на первичном рынке жильяне выявлены результаты комплексного законодательного воздействия на инвестиционную активность на рынке первичного жилья.

Таким образом, высоко оценивая вклад отечественных и зарубежных ученых, а также полученные ими научные, методологические и практические «результаты, необходимо отметить, что к настоящему времени в России состояние и степень разработанности вопросов формирования условий повышения инвестиционной активности на рынке первичного жилья, включая их теоретико-методологическое обоснование, не в полной мере соответствуют требованиям современного уровня развития экономической науки и практики деятельности в системе инвестиционных отношений. Дискуссионность и неразработанность многих теоретико-методологических положений инвестирования на рынке первичного жилья при их высокой практической значимости и актуальности предопределили выбор объекта, предмета, а также целей и задач исследования.

Объектом исследования являются инвестиционные процессы на рынке первичного жилья.

Предметом исследования выступает совокупность факторов, формирующих инвестиционную, привлекательность рынка первичного жилья и влияющих на изменение инвестиционной активности, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе управления инвестиционной привлекательностью локального рынка первичного жилья.

Цель исследования. Целью диссертационной работы является исследование условий развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья в условиях рыночной экономики, разработка методических и практических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и формированию условий для активизации инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

— исследовать социально-экономические основы системы жилищного инвестирования в условиях рынка, выявить особенности жилой недвижимости как объекта инвестиционных вложений, определяющие специфику формирования и развития инвестиционного процесса на исследуемом рынке;

— уточнить теоретические и методологические основы инвестиционной деятельности, связанной с процессами жилищного строительства;

— исследовать сущность основных элементов инвестиционного процесса и установить взаимосвязи между нимиопределить закономерности развития инвестиционного процесса в жилищной сфере;

— выявить условия, определяющие движение инвестиционных потоков на муниципальном рынке жилой недвижимости, а также наиболее значимые факторы, ограничивающие возможности активизации инвестиционного процесса;

— провести сравнительный анализ существующих подходов, к оценке инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, выявить их достоинства и недостатки, определить возможности их совершенствования и применения в управлении инвестиционным процессом;

— разработать методику оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья, а также текущей и будущей инвестиционной активности на данном рынке;

— на основании результатов применения предлагаемой методики и полученных прогнозных оценок определить возможности активизации инвестиционной деятельности на рынке жилой недвижимости, перспективные механизмы управления инвестиционной активностью.

Теоретической и методологической основой исследования явились результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики инвестиционной деятельности, жилищного инвестирования, труды по экономике недвижимости, финансам, инвестиционному анализу, экономике жилищного хозяйства, управления инвестиционно-строительными проектами.

В качестве методической базы исследования использованы методы системного подхода, теории классификации, понятия и принципы инвестиционного менеджмента, а также методы сравнительного экономического анализа, корреляционного и регрессионного анализа, экспертных оценок, статистические методы, экономико-математическое и графическое моделирование.

В качестве информационной базы использовался широкий круг источников: законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ и ее территориальных органов, информационных служб профессиональных участников рынка недвижимости, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации.

Научная новизна. Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методических и разработке практических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности, и на их основе — выделении особенностей, факторов и условий, обеспечивающих повышение инвестиционной активности на рынке первичного жилья.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие: 1. Уточнены специфические черты инвестирования на рынке первичного жилья, заключающиеся, во-первых, в длительности сроков создания и эксплуатации объектов жилой недвижимости, во-вторых, в неравномерности денежных потоков за период реализации проектов по жилищному строительству, в-третьих, в необходимости опережающего развития средств производства для существенного наращивания объемов жилищного строительства, в-четвертых, в повышающейся роли системы государственного регулирования инвестиционной деятельности на данном рынке, в-пятых, в существовании временного лага между повышением спроса на жилье и притоком инвестиций на рынок первичного жилья.

2.Обоснована стратегическая цель управления инвестицио’нным процессом на рынке первичного жилья, базирующаяся на представлении развития жилищного рынка как процесса сбалансирования потребностей общества в жилищах определенного качества и возможностей рынка первичного жилья удовлетворить эти потребности, и заключающаяся в обеспечении наиболее полного удовлетворения общественных потребностей в производимом благе.

3.Выявлены основные факторы и условия развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, позволяющие определить перспективы изменения инвестиционной привлекательности рынка, влияющие на приток и эффективность использования инвестиционных ресурсов. Доказано наличие значительных резервных возможностей, инвестиционных ресурсов, элементов инвестиционного потенциала рынка первичного жилья, использование которых возможно при повышении эффективности системы управления инвестиционной деятельностью.

4.Разработаны методические рекомендации по оценке инвестиционной привлекательности данного рынка с учетом особенностей развития рыночной системы на локальной территории, отличающиеся, во-первых, целевой направленностью на управление инвестиционным процессом на рынке первичного жилья, во-вторых, адаптацией к специфике развития рынка жилой недвижимости, в-третьих, возможностью прогнозирования состояния инвестиционного процесса и разработки управленческих мероприятий по принципу опережающего воздействия.

5.Определена инвестиционная привлекательность муниципального рынка первичного жилья и по результатам расчетов выделены стадии развития инвестиционного процесса в жилищной сфере в зависимости от показателя инвестиционной привлекательности, обеспечивающие адекватное отражение особенностей развития инвестиционного процесса в инвестиционно-строительном секторе и дифференциацию управленческих решений. б. На основании выявленной взаимосвязи между показателями инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности на рынке первичного жилья разработаны рекомендации по управлению инвестиционным процессом, направленные на снижение инвестиционных рисков для, участников рынка первичного жилья и повышение инвестиционного потенциала рынка. Реализация предложенных рекомендаций позволит обеспечить устойчивый прирост инвестируемого капитала и стабилизировать динамику инвестиционной активности рынка.

Практическая значимость результатов исследования определяются возможностью их использования субъектами инвестиционно-строительной сферы, участниками рынка недвижимости при разработке инвестиционных программ и проектов развития, органами государственной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционные процессы на рынке недвижимости, а также в учебном процессе ВУЗов при изучении дисциплин «Инвестиционный менеджмент», «Жилищное инвестирование», «Организация и финансирование инвестиций», «Стратегия инвестиционной политики», ««Экономика недвижимости», «Инвестиционный рынок» и др. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для специалистов, занимающихся вопросами жилищного инвестирования и операциями с недвижимостью в качестве аналитического и прикладного материала.

Предложенные в работе методические рекомендации по формированию условий активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного.-жилья позволяют разработать мероприятия по управлению и мониторингу инвестиционного процесса, контролировать и регулировать приток капитала в инвестиционно-строительную сферу, что позволит оптимизировать распределение ресурсов для решения первоочередных социально-экономических задач.

Апробация работы. Основные положения диссертационной работы отражены в научных публикациях автора общим объемом 1,95 п.л. Некоторые результаты работы обсуждались на международных, всероссийских, региональных и межвузовских научно-практических конференциях и семинарах.

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения и приложений, изложенных на 177 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 15 таблицах и 24 ри-* сунках. Список использованной литературы содержит 182 наименования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Подводя итоги проведенного теоретического и прикладного исследования, необходимо сделать следующие выводы.

1. Исследован и уточнен понятийный аппарат теоретических основ инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, показана особая роль жилой недвижимости в удовлетворении важнейших общественных потребностей. Жилье является одной из основных, приоритетных потребностей для каждого человека, каждой семьи и во многом определяет их социальное и экономическое поведение. Наличие и качество жилья влияет на здоровье человека, его психологическое состояние, производственную деятельность, отражает материальное благосостояние граждан, а жилищный фонд, его долговечность и комфортность являются недвижимым национальным богатством страны. Жилищный сектор играет значительную роль в экономике, оказывает существенное влияние на общие макроэкономические пропорции, денежное обращение инвестиционную активность. В жилищной сфере, как в никакой другой, объединяются интересы-граждан и государства.

2. Проведена систематизация специфических черт недвижимости как объекта инвестиций, которые определяют условия формирования и развития инвестиционного процесса на рынке жилья. Так, вследствие длительности сроков создания и эксплуатации жизненный цикл недвижимости характеризуется соответственно большей длительностью по сравнению жизненным циклом других товаров, а также неравномерностью денежных потоков за период владения объектом, возможностью многолетнего использования объекта и сохранения капитала.

Выявлено, что при переходе к рынку принципиально изменяется роль государства в инвестиционно-жилищной сфере. Сущность преобразований, осуществляемых в этой сфере, заключается в создании рынка жилья, который должен стать необходимым элементом рыночной экономики.

3. Проведенный категориальный анализ основных элементов инвестиционной сферы позволил установить причинно-следственные связи в развитии инвестиционных процессов, присущих социально-экономическимсистемам различного уровня. Определена возможность управления развитием экономической системы (рынка первичного жилья) путем оперирования определенными параметрами, влияющими на инвестиционный процесс в данной системе для достижения соответствия притока инвестиций потребностям рынка в них. В частности, выявление взаимосвязи между основными категориями инвестиционного процесса позволило установить наличие зависимости объема вложений на рынке первичной жилой недвижимости от факторов и условий инвестиционной сферы в целом, то есть от инвестиционного климата в стране и от инвестиционного потенциала данной социально-экономической системы.

С использованием методов системного анализа выявлены цель и задачи, развития инвестиционного-процесса на рынке первичного жильяОснованное на системном подходе* исследование показало, что развитие рынка первичного жилья можно представить как процесс сбалансирования потребностей общества в жилищах определенного вида и качества, и возможностей рынка жилья удовлетворить эти потребности. Поэтому, как нам представляется, можно утверждать, что важнейшей целью управления инвестиционным процессом на рынке первичного жилья является обеспечение наиболее полного удовлетворения общественной потребности в производимом благе. Для достижения этой важнейшей цели необходимо государственное регулирование, направленное на согласование интересов различных участников инвестиционного процесса. Стратегической целью развития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья как системы является формирование эффективного рынка первичного жилья и развитие экономики строительной отраслиматериального базиса функционирования рынка первичного жилья.

4. Для определения оптимального инструментария оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья исследованы характеристики инвестиционно-строительной деятельности на муниципальных рынках жилья и присущих данному рынку экономических отношений, проанализирована динамика различных показателей, характеризующих рынок первичного и вторичного жилья Российской Федерации, рынок строительных материалов и конструкций, строительной техники и других элементов инвестиционного потенциала строительного сектора, оценены перспективы их развития. Установлено, что производственная база не является сдерживающим фактором для увеличения строительства доступного жилья, — строительная индустрия в состоянии обеспечить значительное увеличение объемов жилищного строительства.

5. Рассмотрена действующая система управления инвестиционной деятельностью на муниципальном рынке первичного жилья, применяемые механизмы регулирования, эффективность управления на примере города Уфы, а также имеющиеся резервные, ресурсные возможности для ее повышения. Установлено, что влечение последних лет в крупных городах России, в том числе в Уфе, в значительной степени активизировался процесс строительства объектов жилого назначения, вызванный увеличением объемов спроса на жилье практически во всех сегментах рынка вследствие запуска масштабных программ ипотечного инвестирования. Однако, применив отдельные методы регулирования и отработав механизмы выделения земельных участков под застройку и конкурсной продажи участков, органы государственной власти способны существенно ускорить развитие инвестиционного процесса на рынке первичного жилья.

6. Для выделения наиболее значимых для инвесторов факторов" был проведен анализ инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья РФ по двум составляющим: инвестиционному потенциалу и инвестиционному риску. Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что инвестиционный процесс на рынке характеризуется следующими особенностями:

Устойчивый рост спроса на комфортное жилье определяет динамику и структуру инвестиций в систему жилищного строительства;

Рынок первичного жилья в настоящий момент развивается опережающими темпами, что повышает инвестиционную привлекательность рынка;

Специфика социально-экономической системы (рынок жилья) определяет многие характеристики, которые необходимо учитывать при построении модели.

При этом потребность в инвестиционных ресурсах рынка первичного жилья не удовлетворена более чем на половину, что определяет необходимость управления инвестиционным процессом в отрасли на основе регулирования инвестиционной привлекательности.

7. В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья был проведен всесторонний анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности социально-экономических систем. В результате анализавыявлены недостатки (например, величина получаемого ранга не дает возможности определить реальную дистанцию между участниками рейтинга, методы целиком основываются на субъективных оценках экспертов, сложность интерпретации полученных результатов) и преимущества отдельных методик и выбрана в качестве базовой одна из методик, в большей мере соответствующая цели исследования. Установлено, что для эффективного управления инвестиционным процессом в социально-экономической системе иного уровня, на локальном рынке первичного жилья, возможно применение данного методического подхода в несколько модифицированном виде.

В частности, необходимо принимать во внимание ограниченность рынка границами муниципального образованиявлияние не только территориальных, но и региональных, имакроэкономических факторов. Кроме того, существенные различия муниципальных образований по масштабу, численности, вкладу в экономическое развитие региона, деловой активности приводят к необходимости преимущественного использования относительных показателей, рассчитываемых на единицу площади или на жителя. Ограниченj ный временной период формирования и развития рынка первичного жилья в.

Российской Федерации определяет необходимость фиксирования временных границ, внутри которых производится отбор информационных массивов и оцениваются показатели инвестиционной привлекательности.

В работе учтены факторы политико-законодательного, ресурсно-сырьевого, эколого-климатического, производственного, потребительского, инфраструктурного, инвестиционного, макроэкономического, кадрового, социального характера. Предлагаемая система включает 27 показателей и позволяет максимально охватить наиболее значимые для инвестора стороны экономического развития рынка первичного жилья. С использованием предложенной системы показателей соискателем усовершенствована методика оценки инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья с учетом вышеперечисленных особенностей, по данным Госкомстата за 1999;2006 гг. определены показатели инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья города Уфы с учетом экономической и рисковой составляющих. На основе полученных результатов предложено выделить 5 стадий раз-' вития инвестиционного процесса на рынке первичного жилья.

8. С использованием методов корреляционного и регрессионного анализа, доказана взаимосвязь между показателем инвестиционной привлекательности и показателем инвестиционной активности на рынке первичного жилья. Коэффициент корреляции между ними 0,836, что является высоким показателем для выбранной совокупности данных. При помощи стандартных процедур прогнозирования была построена модель прогнозирования инвестиционной активности на рынке первичного жилья. По всем параметрам статистического анализа она является достоверной и приемлемой для использования. Полученная зависимость использована для определения перспектив развития инвестиционных процессов на рынке первичного жилья.

9. На основе проведенного исследования инвестиционной привлекательности рынка первичного жилья и установления взаимосвязи между инвестиционной привлекательностью и инвестиционной активностью диссертантом были предложены практические рекомендации по управлению инвестиционным процессом. Разработанные рекомендации по управлению инвестиционным процессом на рынке первичного жилья основаны на полученных прогнозных оценках инвестиций, которые поступят на рынок, и будущей инвестиционной активности на рынке.

Однако проведенный тщательный анализ инвестиционной ситуации на жилищном рынке позволил установить, что существует ряд возможностей активизации инвестиционной деятельности на рынке первичного жилья, реализация которых позволит обеспечить устойчивый прирост инвестируемого капитала, стабильную динамику инвестиционной активности рынка.

Необходимо отметить, что предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития лЪкального рынка первичного жилья, что позволяет повысить эффективность управления инвестиционным процессом в инвестиционно-строительной сфере.