Особенности стоимостной оценки строительных организаций: На примере Республики Татарстан

Актуальность темы

исследования. С началом реформирования экономики страны по пути рыночных преобразований оценка объектов собственности приобрела всеобщий характер. Согласно закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставный капитал.

Возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании и других случаях.

В условиях административно-командной системы хозяйствования и господства государственной собственности вопросы оценки стоимости предприятия даже не ставились, поскольку в этом не было необходимости. Оценка предприятий производилась исключительно на основе их балансовой стоимости.

При этом не учитывалось значительное количество факторов, существенно влияющих на рыночную стоимость предприятия, такие как положение предприятия на рынке, доходность, уровень риска. Особую актуальность поставленной проблемы высветила проведенная приватизация государственной собственности, при которой в условиях отсутствия научно-обоснованного подхода к оценке собственности, предприятия переходили в руки новых хозяев за бесценок.

Исследуемая тема важна еще и для того, чтобы нахлынувший в настоящее время вал банкротств предприятий не превратился в способ продажи их за бесценок.

Таким образом, развитие рыночных отношений в экономике России порождает ряд новых теоретических и практических проблем, значительное место среди которых занимает и проблема стоимостной оценки предприятий.

Безусловно, существенную помощь для развития оценочной деятельности оказали переведенные и изданные в России труды зарубежных ученых Ш. П. Пратта, Т. М. Десмонда, Р. Э. Келли, Д. Фридмана, Н. Ордуэйя, Г. С. Харрисона и др., в которых излагаются основные теоретические и методологические положения по оценке предприятий и объектов недвижимости. Эти работы дали толчок развитию отечественной научной мысли в области оценки собственности.

В нашей стране значительный вклад в решение ряда проблем этой сферы деятельности внесли следующие ученые-экономисты: Лисичкин В. А., Григорьев В. В., Грязнова А. Г., Хайкин Г. М., Федотова М. А., Дидковский В. М., Черняк В.З.

Однако, многие вопросы, связанные со стоимостной оценкой предприятий строительного комплекса продолжают оставаться дискуссионными как в экономической науке, так и в хозяйственной практике.

Разработанные нормативно-методические материалы по оценке стоимости предприятий не в полной мере применимы к управлению строительными организациями в силу специфики строительной продукции.

Указанные обстоятельства, насущная необходимость решения новых научных и практических задач, связанных с особенностями функционирования инвестиционно-строительного сектора и стоимостной оценки предприятий строительного комплекса определяют актуальность темы диссертации как в теоретическом, так и в практическом плане.

Целью диссертационного исследования является обоснование теоретических и методологических принципов стоимостной оценки предприятий регионального строительного комплекса.

Достижение поставленной цели обеспечивается решением следующих основных задач:

• анализ современного состояния инвестиционно-строительной сферы в регионе;

• изучение особенностей приватизационного процесса в Республике Татарстан;

• анализ существующих подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса;

• исследование особенностей применения имущественного подхода при оценке стоимости строительных организаций;

• рейтинговая оценка предприятий строительного комплекса РТ на основе финансово-экономического анализа;

• разработка методических принципов оценки стоимости строительных организаций доходным методом;

• обоснование нижней и верхней границы рыночной стоимости строительной организации.

Объектом исследования являются строительные организации различных форм собственности Республики Татарстан.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и практических аспектов применения различных подходов к стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

Теоретической и методологической основой исследования являются:

• отечественные и зарубежные научные труды по вопросам рынка недвижимости, оценки бизнеса, теории спроса и предложения;

• законодательные и нормативные акты Российской Федерации и Республики Татарстан.

Информационной базой исследования послужили статистические данные Государственного Комитета по статистике Республики Татарстан, Госкомимущества РТ, Комитета РТ по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению, годовые отчеты и балансы строительных организаций различных форм собственности.

В процессе исследований использованы методы экономико-математического моделирования, экспертных оценок, корреляционно-регрессионного анализа.

Научная новизна работы. В результате исследования автором получены новые теоретические, методические и практические научные результаты, состоящие в следующем:

1. Автором впервые сделана попытка адаптации существующих оценочных подходов к определению рыночной цены предприятий строительного комплекса Республики Татарстан.

2. В рамках имущественного подхода автором разработаны рекомендации по корректировке дебиторской задолженности с целью объективных расчетов чистых активов предприятия.

3. Автором разработаны методические подходы для рейтинговой оценки предприятий строительного комплекса, позволяющие определить рыночную цену продажи на базе мультипликатора выручка/ цена.

4. Для объективной стоимостной оценки предприятий строительного комплекса Республики Татарстан в рамках доходного подхода автор применил многовариантную схему расчета текущей стоимости денежного потока, которая позволяет адекватно реагировать на изменения инвестиционно-строительной сферы. При этом детально исследованы колебания основных показателей денежного потока: выручки от реализации продукции, издержек производства, амортизации, стоимости основных фондов и оборотных средств.

5. В целях повышения точности и объективности расчетов при согласовании показателей стоимостей, полученных путем применения разных подходов, автор использовал элементы матричной алгебры, применив метод анализа иерархий, который состоит в выделении факторов, существенным образом влияющих на рыночную стоимость, и их последующим попарным сравнением.

Практическая значимость. Основные результаты исследования и рекомендации доведены до возможности их реализации в практике строительных организаций. Исследование доведено до конкретного инструментария, способного стать практическим пособием для отечественных экспертов-оценщиков.

На основе теоретических исследований и экспериментальных расчетов создана система рекомендаций по стоимостной оценке предприятий строительного комплекса.

Реализация и апробация исследования. Предложенная в исследовании целостная система стоимостной оценки строительных организаций прошла экспериментальную проверку и внедрение на предприятиях АО «Татстрой», ГПРСО «Татавтодор», АОО УС «Тепло-энергострой-2».

Результаты исследования доложены на международных, региональных научно-практических конференциях, в частности, на международной научно-практической конференции «Недвижимость» проблемы управления, развития, финансирования и подготовки кадров (Москва, 1999 г.), республиканских научно-технических конференциях, ежегодно проводимых в Казанской государственной архитектурно-строительной академии (1995 — 2000 г. г.) Межвузовской научно-методической конференции (г. Набережные Челны, 2000 г.).

Являясь независимым сертифицированным экспертом научно-консалтинговой фирмы, автор, используя разработанные им научные подходы, проводит большую работу по оценке объектов недвижимости и определении рыночной цены предприятия.

Результаты диссертационного исследования нашли применение при разработке и чтении курсов лекций для студентов КазГАСА и в рамках повышения квалификации и переподготовки экспертов-оценщиков.

Публикации. По теме диссертационной работы автором опубликовано семь работ общим объемом — 20,25 п.л., в том числе лично автором — 4,35 п.л.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

1. На основе аналитического обзора инвестиционно-строительной сферы в современных условиях выявлены основные факторы, обуславливающие снижение инвестиционной активности в Республике Татарстан.

В связи с этим особую актуальность приобретает поиск эффективного собственника, способного в сложившихся в настоящее время условиях обеспечить достаточный уровень рентабельности существующих и вновь создаваемых предприятий строительного комплекса. Вполне закономерно возникает проблема стоимостной оценки строительных организаций различных форм собственности, участвующих в инвестиционном процессе и подрядных торгах, с точки зрения надежности партнерства.

2. В диссертационной работе проведен анализ приватизационного процесса в Республике Татарстан, исследована динамика цен на жилье на вторичном и первичном рынках, цен на строительную продукцию на рынке подрядных услуг.

3. Анализ результатов по трем сценариям развития строительной организации в рамках доходного подхода позволил установить возможный диапазон влияния внешних факторов на стоимость строительной организации:

• реалистичный прогноз, в целом характеризуется наиболее вероятными условиями деятельности строительных организаций;

• оптимистичный прогноз характеризуется благоприятными условиями деятельности строительных организаций, обеспечивающих рост объемов строительно-монтажных работ;

• пессимистичный прогноз характеризуется наихудшими условиями деятельности строительных организаций, условиями порождающими рост цен на потребляемые в строительстве ресурсы, снижающими рост объемов строительно-монтажных работ за счет негативного воздействия инфляционных процессов.

В диссертационной работе результаты расчетов пессимистичного сценария дают наименьшую стоимостную оценку строительных организаций.

4. В рамках имущественного подхода автором разработана методика оценки дебиторской задолженности, которая позволяет обоснованно и достоверно скорректировать рыночную стоимость чистых активов.

5. В рамках сравнительного подхода автором были проведены экспериментальные расчеты для определения мультипликаторов: прибыль/выручкацена/выручка на основе отбора десяти крупнейших строительных организаций РТ по финансовым показателям, характеризующим величину, структуру активов.

6. В диссертационной работе использованы традиционно применяемые в оценочной практике подходы к стоимостной оценке строительных организаций, реализованные путем применения современного математического статистического аппарата: дисперсии, среднеквадратического отклонения и множественной регрессии.

7. Анализ инвестиционно-строительной сферы РТ показал необходимость построения прогнозных сценариев развития строительных организаций. Автором было определено общее значение стоимости как средневзвешенная величина стоимостей по каждому из прогнозов. При решении задачи согласования полученных результатов были использованы элементы матричной алгебры, в частности, метод анализа иерархий (МАИ).

8. В диссертационной работе в рамках доходного подхода теоретически Щ определены границы допустимых значений рыночной стоимости строительных организаций. Нижняя граница рыночной стоимости строительной организации представляет механизм наращения денег, на основе сложных процентов. Верхняя граница рыночной стоимости строительной организации представляет собой величину суммарной текущей стоимости годовых денежных потоков в течение жизненного цикла.