Управление инвестиционным развитием рынка жилья

Актуальность темы

исследования. Для обеспечения российских граждан благоустроенным и комфортным жильем от государства необходимы колоссальные усилия и средства: увеличить темпы жилищного строительства, преду ложить молодежи и другим категориям населения возможность приобретения доступного жилья, выполнить обязательства перед льготниками, ветеранами и инвалидами и совершенствовать существующую законодательную базу. Однако это не значит, что государство только за счет бюджетных средств должно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику. Формируя и развивая рынок жилья (РЖ), государство должно действовать по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития названного сегмента национальной экономики и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на нем.

В пореформенный период были разработаны и приняты к реализации соответствующие программные и законодательно-правовые меры, нацеленные на привлечение инвестиций в жилищно-строительную сферу и призванные способствовать улучшению жилищных условий населения страны. В ряду таких мер определенную роль сыграли действующие Федеральные целевые программы «Жилище», «Свой дом», «Государственные жилищные сертификаты», подпрограмма «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» и др.

Однако предпринятые меры не решили всех вопросов, связанных с решением в нашей стране жилищной проблемы, поскольку у большей половины российских граждан доходы не позволяют не только купить или построить себе жилье, но и получить кредиты на эти цели. Поэтому в первую очередь для этих категорий населения был разработан и реализуется в настоящее время национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», являющийся логическим продолжением реализации ранее осуществленных мер по развитию отечественного РЖ.

Вместе с тем в связи с ростом доходов некоторых групп населения РФ и развитием института ипотечного кредитования в России появилось весьма значительное количество граждан, которые располагают достаточными средствами как для улучшения своих жилищных условий, так и для покупки второго или третьего жилья. Выявлено, что в настоящее время многие из названной категории граждан, не доверяя ПИФам, коммерческим банкам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного жилья с целью последующей его продажи (на растущем рынке) или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов. Однако, несмотря на имеющуюся реальную возможность вовлечения в инвестиционный процесс средств населения, готового задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения в последующем стабильных доходов, развитию данного сегмента отечественного РЖ федеральные и региональные органы государственной власти не уделяют должного внимания.

Таким образом, существующая в настоящее время проблема несоответствия применяемых способов и методов управления отечественным РЖ предъявляемым требованиям современной рыночной экономики, позволяющих в полной мере использовать его инвестиционный потенциал, требует поиска и реализации новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных методических подходов. Именно поэтому исследование организационно-экономической природы и совершенствование методов инвестиционного развития рынка жилья (ИРРЖ) в настоящее время актуальны и своевременны. Кроме того, в современных рыночных условиях результаты данного исследования необходимы для формирования научно-обоснованной государственной жилищной политики.

Степень разработанности проблемы. Жилищный проблема, которая выражается в хроническом и абсолютном дефиците жилья из-за остаточного принципа его финансирования, коррупции и бюрократизации при распределении льгот в период строительства и непосредственно при его приобретении, всегда существовала в России, поэтому ее для отечественной экономической науки следует считать традиционной. В советский период внимание ученых экономистов было сосредоточено на поиске вариантов и разработке механизмов повышения эффективности использования выделенных на строительство капитальных вложений. Существенный вклад в разработку вышеуказанного направления внесли труды Л. И. Абалкина, В. И. Воропаева, Ю. Н. Казанского, B. J1. Квинта, A.M. Немчина, С. Н. Никешина, И. Г. Корчаго, Д. С. Львова, Я.А. Реки-тара, В. М. Серова, Е. Г. Ясина и др. Следует заметить, что сама постановка вопроса изучения и формирования РЖ на указанном этапе общественного развития нашей страны была во многом некорректной ввиду его ограниченности сделками по купле-продаже частных домов, дач и других владений данного рода, а также кооперативных квартир.

За рубежом проблемы инвестиционной деятельности в жилищной сфере исследовались В. Беренсом, А. Дамодараном, Дж.М. Кейнсом, Г. Поляковским, Р.Дж. Страйком, П. Хавранеком, Т. Хайдеманном, Е. Чжоу, Ф. Шарпом, Ж. Шодонере и др. Взгляды вышеназванных ученых не посвящены непосредственно проблемам ИРРЖ, но знакомство с ними способствовало выработке авторского методического подхода по совершенствованию им.

Переход России к рыночной системе хозяйствования не способствовал внесению существенных изменений в развитие отечественной экономической науки в области исследований ИРРЖ. Конкретные проблемы формирования институтов РЖ и использования его инвестиционного потенциала исследованы в работах А. Н. Асаула, П. Г. Грабового, А. Ю. Егорова, A.A. Збрицкого, И. А. Ильина, В. Н. Кабанова, B.C. Казейкина, С. И. Круглика, А. Н. Ларионова, И. И. Мазура, Ж. А. Морозовой, В. П. Николаева, С. А. Павловой, Ю. П. Панибратова, И. А. Рахмана, A.C. Роботова, Е. Б. Смирнова, В. З. Черняка и др. Изучение этих трудов показало, что имеется немало дискуссионных вопросов, отражающих недостаточную степень познания затронутой проблемы, особенно в части управления ИРРЖ, а ряд высказанных ими оригинальных идей нуждается в обобщении, анализе и систематизации.

Востребованность точного определения места и роли ИРРЖ в рыночной системе национальной экономики, поиск и разработка механизма реализации имеющегося инвестиционного потенциала отечественного РЖ предопределили выбор автором темы исследования, его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является совершенствование методов управления инвестиционным развитием рынка жилья, отвечающих требованиям и закономерностям рыночных отношений. Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:

— определение понятия и раскрытие экономической сущности ИРРЖ;

— анализ тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период;

— оценка современного состояния и проблем управления инвестиционной деятельностью на отечественном РЖ;

— анализ российского законодательства, регулирующего ИРРЖ;

— исследование зарубежного опыта регулирования ИРРЖ;

— обоснование инновационных подходов к управлению ИРРЖ;

— разработка модели управления ИРРЖ.

Объект исследования — рынок жилья, предмет исследования — организационно-экономические отношения, возникающие в сфере управления инвестиционным развитием российского рынка жилья.

Теоретической и методологической основой исследования явилось изучение концепций, теорий и гипотез, представленных и обоснованных в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов с использованием исторического и системного подходов. В диссертации осуществлен экономический анализ законодательных актов, регулирующих отечественный РЖ, зарубежного опыта ИРРЖ и возможностей его использования в современных российских условиях. Исторический подход помог выявить и определить социально-экономическую сущность ИРРЖ, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы логики, методы сравнения и обобщения, приемы статистического и математического анализов.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативно-правовые акты федеральных и региональных органов государственной власти. По практическим вопросам ИРРЖ использованы аналитические и статистические данные правительства РФ, Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Росстроя, правительств Москвы и Московской области, ряда других регионов России, а также публикации экспертов на интернет-сайтах ведущих отечественных компаний, специализирующихся на различных операциях с жилой недвижимостью.

Научная новизна проведенного исследования заключается в совершенствовании методических подходов к управлению ИРРЖ на основе исследования состояния, основных тенденций и закономерностей инвестиционной деятельности на российском РЖ в пореформенный период, а также изучении зарубежного опыта управления ИРРЖ для использования его в современных российских условиях.

В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенного диссертационного исследования, следует выделить следующее:

1. Раскрыта экономическая сущность ИРРЖ, под которым следует понимать процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономики. Конкретными задачами ИРРЖ являются: оптимизация управления инвестиционными потоками на РЖвзаимоувязка возможных решений о финансировании отдельных объектов жилой недвижимостипрогнозирование последствий принимаемых решенийэффективное использование прибылиосуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации национальных проектов.

2. Представлена оценка рыночных преобразований на российском РЖ и обоснована перспектива его инвестиционного развития. Установлено, что в настоящее время в России жилищная проблема не только в целом сохраняется и обостряется, но и требует новых подходов к управлению инвестиционной деятельностью на РЖ и всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений.

3. Обосновано, что эффективное управление ИРРЖ позволит в целом значительно ускорить в России решение жилищной проблемы. Основным источником инвестиций при этом может стать имеющийся капитал граждан (приватизированная, унаследованная и/или приобретенная ранее жилая недвижимость, но не устраивающая их по каким-либо параметрамсвободные денежные средствакредиты коммерческих банков), готовых задействовать его в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в среднеи долгосрочной перспективе. Для этого государство должно создать необходимое правовое поле, стимулирующее потенциальных собственников инвестировать свои средства в строительство нового жилья с последующим его приобретением для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду.

4. Предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, включающие в себя использование многокритериальной системы оценки ИРРЖ, основанной на качественном и количественном экономическом анализе статистических и эмпирических данных состояния и проблем РЖнеобходимость совершенствования законодательной базы, стимулирующей инвестирование граждан в строительство и покупку жильясоздание в исполнительных органах государственной власти специализированных структур.

5. Предложена модель управления ИРРЖ, позволяющая определять необходимые объемы инвестиционных средств, равновесные значения цены спроса и/или цены предложения и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недоили избыточного финансирования жилищных инвестиционных проектов.

Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в развитии теории управления инновациями и инвестиционной деятельностью, а также теории рынка жилья более полным представлением экономической сущности его исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием методов его инвестиционного развития.

Отдельные положения диссертации предлагаются к использованию в учебном процессе при чтении лекций по дисциплинам «Инвестиции», «Инновационный менеджмент» и «Экономика и управление городским хозяйством» студентам и слушателям экономических специальностей вузов. Кроме того, методические положения по ИРРЖ могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации мероприятий региональных программ развития жилищного строительства в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».

Апробация данной работы проведена в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях в гг. Москве, Санкт-Петербурге и Пензе. Основные результаты настоящего исследования опубликованы в 7 работах общим объемом 7,78 п.л.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 199 источников.

Выводы.

1. Изучение зарубежного опыта ИРРЖ позволяет сделать вывод о том, что существует лишь две принципиально различающихся между собой моделей финансирования строительства и покупки жилья — американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям любую зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного ипотечного рынка, особенности нашего законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры отечественного РЖ.

2. В целях ИРРЖ обосновано использование в России немецкой системы строительных сбережений. Ее основным достоинством является то, что деньги заемщика инвестируются только в строящееся жилье, недостающую сумму ему предлагают под минимальный процент, а гарантии по обеспечению доходности проектов и сохранности средств вкладчиков берет на себя государство.

3. Установлено, что, несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования населения, общим показателем для всех рассмотренных в данном разделе зарубежных моделей финансирования строительства и покупки жилья является сильная и всесторонняя поддержка государством процесса их практического функционирования. Государственная поддержка проявляется в правовом, финансовом и лицензионном регулировании ИРРЖ, предоставлении для его участников государственных гарантий, обеспечении страхования рисков, налоговых льгот и целевых адресных дотаций.

4. Обосновано, что активно используемая за рубежом система управления контрактом позволяет в среднем на 20−25% сократить продолжительность инвестиционного процесса строительства жилья и получить выигрыш на издержках. Поэтому в современных российских условиях для обновления и развития материально-технической базы строительной сферы необходимы новые экономические инструменты, позволяющие привлекать значительные инвестиционные потоки в жилищное строительство: одним из них является лизинг, другим — фондовый рынок. Успешное взаимодействие этих эффективных рыночных инструментов позволит обеспечить значительное ИРРЖ.

Глава 3. Совершенствование управления инвестиционным развитием рынка жилья.

3.1. Инновационные подходы к управлению инвестиционным развитием рынка жилья.

Одним из приоритетов развития экономики Российской Федерации в настоящее время является реализация Национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Однако сегодня следует констатировать его неспособность решить существующую жилищную проблему как в силу недостаточной проработанности, так и в силу его ориентированности на социально незащищенные слои населения, что доказано в предыдущих разделах настоящего диссертационного исследования. Безусловно, государство должно выполнять свои обязательства перед гражданами по обеспечению их бесплатным жильем. Но в этой связи вполне логично встает вопрос — что же делать с теми, кто не может ждать десятками лет продвижения очереди. Так, по оценкам Федеральной службы государственной статистики РФ средняя продолжительность жизни мужчин в России составляет 57 лет, женщин — 69. Однако многие наши сограждане не доживают и до этого среднего возраста из-за низкого уровня жизни, доходов, качества жизни, а также усугубляющейся с каждым годом экологической обстановки. В этой связи целесообразность получения бесплатного жилья через долгие десятилетия ожидания становится сомнительной.

Проиллюстрируем вышеизложенное на примере. Среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения за январь-декабрь 2007 г., по данным Мосстата, составили (по предварительным данным) 33 281,00 руб. При этом величина прожиточного минимума в среднем на душу населения в г. Москве за III квартал 2007 г., установленная постановлением Правительства Москвы от 27 нояб. 2007 г. № 1021−1111, составила 5795 руб. в месяц1. Для определения индекса доступности в расчет принимается возможность приоб.

1 Прожиточный минимум в Москве для населения трудоспособного возраста принимается на уровне 6563 руб., для детей — 4934 руб., для пенсионеров — 3983 руб.

122 ретения в собственность стандартной квартиры в типовом крупнопанельном о 2 доме площадью 54 м~ семьей из 3 человек (жилье эконом-класса), исходя из среднего размера совокупных денежных доходов такой семьи. Отметим, что цена реализации 1 м площади жилья в типовом крупнопанельном доме в Москве на 01.03.2008 г. составляет 120 000,0 руб., таким образом стоимость всей квартиры составит 6 480 000,0 руб. Совокупный месячный доход семьи составит в среднем 66 562,0 руб., совокупный месячный доход семьи за вычетом прожиточного минимума составит — 48 502,0 руб., совокупный годовой доход семьи за вычетом прожиточного минимума равен 582 024,0 руб. Следовательно, индекс доступности жилья будет равен примерно 11 годам.

Однако подчеркнем, что расчеты проведены на основе официальных данных Мосстата. В реальной практике, если доход обоих супругов и составит 66 562,0 руб., то прожиточный минимум на семью из 3 человек, включая 1 ребенка, вряд ли равен 18 060,0 руб., особенно если учесть фактические расходы на питание, аренду жилья, транспорт, связь, приобретение одежды, обуви, расходы на детские сады, обучение в школе и т. п. В реальности прожиточный минимум в Москве практически равняется совокупным доходам семьи. Поэтому если брать оптимистический вариант в 80% от совокупного дохода, то совокупный месячный доход семьи за вычетом прожиточного минимума в размере 80% от доходов составит 13 312,4 руб., а годовой -159 748,8 руб. В этом случае индекс доходности жилья составит — 40,5 лет.

Принимая во внимание, что средний возраст супругов, которые решили накопить на жилье, — 25−26 лет, то в возрасте 65,5−66,5 лет они смогут только накопить необходимую сумму на типовую квартиру при следующих условиях: цены и инфляция на 41 год будут замороженыдоходы супругов останутся неизменнымиздоровье, трудои дееспособность не иссякнут. Тем не менее учитывая среднюю продолжительность жизни населения в России, автор делает вывод, что квартира рассмотренной типовой семье уже не понадобится, поскольку к 65,5−66,5 годам одного из супругов (мужчины) уже не будет в.

2 Типовой семье из человек считается семья, где имеется 2 работающих взрослых и 1 ребенок.

123 живых, а второму (женщине) — останется дожить 3,5−4,5 года. Таким образом, необходимость в жилье сама собой отпадет.

Отметим, что этот приведенный автором настоящего исследования пример является достаточно «оптимистичным», поскольку априори считается, что оба супруга всегда здоровы, им не требуется медицинское лечение, супруги на протяжении всех 41 лет являются трудоспособными. В этой связи возможность решения в России жилищной проблемы цивилизованным путем ставится под сомнение, в том числе и с помощью приоритетного национального жилищного проекта.

С учетом вышеизложенного, автором диссертации предлагаются инновационные подходы к управлению ИР РЖ, направленные на решение жилищной проблемы в стране, а именно:

1) разработка законодательной базы, стимулирующей потенциальных собственников инвестировать свои средства в виде приватизированного, унаследованного ранее жилья, средств на депозитах в банках, накоплений в иностранной валюте, жилищных сертификатов и т. п. в строительство жилья;

2) создание в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы подразделения, отвечающего за прием заявлений граждан, не имеющих возможности самостоятельно решить жилищную проблему, но имеющих накопления средств, жилье, находящееся в собственности, но не устраивающее по каким-либо параметрам владельцев, стабильный доход;

3) разработка многокритериальной системы оценки ИРРЖ г. Москвы;

4) разработка модели управления ИРРЖ.

В рамках первого и второго инновационных подходов к управлению ИРРЖ г. Москвы нами предлагается разработать и принять к исполнению Методические рекомендации продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного с помощью Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Проект.

Методические рекомендации продажи в кредит жилья, построенного или приобретенного с помощью Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

I. Общая часть.

1.1. Методические рекомендации (далее Рекомендации) определяют права приобретения и условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, перечень необходимых документов для приема заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья.

1.2. Покупателями жилья в соответствии с настоящими Рекомендациями могут быть как отдельные граждане, так и группа граждан.

1.3. Управление жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, именуемое в дальнейшем Организатор, формирует список граждан, желающих приобрести жилье в кредит с рассрочкой платежа. Список формируется на основании заявлений граждан, условий продажи и критериев, определенных настоящими Рекомендациями.

II. Права приобретения и условия продажи жилья в рассрочку.

2.1. Право приобретения жилья в кредит предоставляется на конкурентной основе гражданам: зарегистрированным по месту жительства в г. Москве;

— имеющим не более 18 м~ общей площади на одного члена семьи.

2.2. Условиями продажи жилья в рассрочку являются: первоначальный денежный взнос в размере не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья;

— размер обязательного ежемесячного платежа в погашение рассрочки не должен превышать 50% совокупного («семейного») месячного дохода. В доход включается для работающих граждан заработок по месту основной работы, для пенсионеров — установленный размер пенсии;

— выплата суммы кредита в срок от 7 до 15 лет.

III. Порядок приема и регистрации Заявлений и формирования списка.

3.1. Образец Заявления устанавливает Организатор.

3.2. Выдачу бланков Заявлений, прием и регистрацию Заявлений граждан осуществляет Организатор.

3.3. Организатор по согласованию назначает срок подачи Заявлений. Информация о сроках сбора Заявлений доводится Организатором до сведения граждан через средства массовой информации.

3.4. Для регистрации Заявлений граждане представляют Организатору следующие документы:

— паспорт, удостоверение личности (военный билет) для военнослужащих;

— справку о включении в список нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства или работы (для граждан, состоящих на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства или работы).

3.5. Заявления регистрируются Организатором в журнале регистрации с присвоением порядкового номера. Журнал регистрации Заявлений должен быть пронумерован, прошит и заверен печатью. Заявления хранятся у Организатора.

3.6. Организатор не вправе отказать в приеме Заявлений при наличии документов, указанных в пункте 3.4. По окончании сроки приема Заявлений изменения в Заявления вносить запрещается.

3.7. На основании собранных Заявлений формируется база данных, разделенная на пять групп по типу требуемого жилья.

I группа — требуется однокомнатная квартира;

II группа — требуется двухкомнатная квартира;

— III группа — требуется трехкомнатная квартира;

— IV группа — требуется четырехкомнатная квартира и более;

— V группа — требуется дом индивидуальной застройки.

3.8. На основании данных, указанных в Заявлениях, Организатор формирует приоритетный список Претендентов по каждой группе.

Критерии определения приоритетности:

I критерий — Экономический.

Преимущественным правом приобретения жилья в рассрочку в своей группе пользуется Претендент, которому требуется меньший размер денежных средств, предоставляемых в кредит. Размер денежных средств, предоставляемых в кредит, определяется из формулы:

К = Н-С-Д (3.1.1) где К— размер денежных средств, предоставляемых в кредит;

Н— стоимость приобретаемого жилья. Стоимость квартиры определяется Организатором с учетом увеличения размера денежных средств, предоставляемых в рассрочку, исходя из 7% годовых;

С — стоимость жилья, в тех случаях, когда жилье находится в собственности граждан и будет передано в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене между Организатором и собственниками;

Д— первоначальный денежный взнос (не менее 10% от стоимости приобретаемого жилья).

II критерий — Жилищный.

При равных условиях по первому критерию преимуществом в каждой группе пользуется Претендент, сдающий собственное жилье в счет оплаты приобретаемого жилья.

III критерий — Социальный.

При равных условиях по первому и второму критериям приоритет в своей группе отдается Претенденту, имеющему более раннюю дату постановки на учет в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий на предприятиях или по месту жительства.

Для граждан, не состоящих на учете в списках нуждающихся в улучшении жилищных условий, приоритет в своей группе отдается Претенденту, имеющему меньший размер общей площади, приходящейся на одного члена семьи.

3.9. Приоритетный список по каждой группе формируется на основании базы данных и обновляется ежегодно.

3.10. Организатор формирует по каждой группе приоритетный список граждан и выносит на согласование городской общественной жилищной комиссии. Протокол с решением комиссии по предоставленным спискам утверждается мэром г. Москвы и направляется в Агентство недвижимости при Управлении жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (далее — Агентство). Агентство один раз в квартал представляет в городскую общественную жилищную комиссию отчет о проведенной работе по утвержденным спискам.

IV. Порядок продажи жилья.

4.1. Решение о продаже жилья в кредит с рассрочкой платежа доводится до гражданина Агентством в письменной форме.

4.2. Агентство предоставляет гражданину для осмотра один вариант из имеющегося в собственности Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. О своем решении гражданин обязан сообщить Агентству в течение 5 дней. В случае отказа от предложенного варианта жилье предлагается следующему по списку. Следующий вариант предлагается гражданину в течение одного месяца.

4.3. После получения согласия гражданина приобрести предлагаемое жилье Агентство, в соответствии с агентским договором, оформляет Договор купли-продажи между гражданином (далее Покупателем) и Управлением жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Договор составляется на условиях, оговоренных гражданином в Заявлении.

4.4. Договор может быть заключен о приобретении жилья в индивидуальную, общую долевую или совместную собственность.

4.5. Агентство имеет право требовать при заключении Договора купли-продажи оформления поручительства и страхования.

4.6. Право собственности на приобретаемое жилье возникает с момента государственной регистрации Договора купли-продажи.

4.7. До полного исполнения обязательств Покупателя по Договору купли-продажи приобретаемое жилье находится в залоге у, Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

4.8. Агентство производит расчеты, ведет учет средств, поступающих в оплату квартир.

4.9. Сумма кредита вносится Покупателем равными долями в сроки, установленные Договором купли-продажи, начиная с месяца, следующего после регистрации купли-продажи. Срок оплаты кредита устанавливается в зависимости от суммы кредита.

4.10. Покупатель обязан оформить поручение своему Работодателю на удержание из своей заработной платы и перечисление Организатору суммы ежемесячного платежа. Лица, имеющие доход только от индивидуальной предпринимательской деятельности, уплачивают ежемесячный платеж самостоятельно.

4.11. По условиям Договора Покупатель имеет право увеличить сумму ежемесячного платежа в разовом порядке или на весь срок рассрочки. При этом срок оплаты и сумма обязательств снижается.

4.12. Агентство предоставляет платные услуги гражданам по оформлению договоров купли-продажи.

Отметим, что предлагаемый автором настоящего диссертационного исследования финансовый механизм покупки жилья является дополнительным. Все прежние способы получения жилья остаются в действии: очередники могут надеяться и ждать, субсидии будут выдаваться, ветхий фонд будет расселяться, льготные категории граждан также получат свое по закону. Но на средства городского бюджета построят жилье только перечисленным категориям. Дополнительное строительство будет вестись на деньги граждан и Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы.

Таким образом, в первый год воспользоваться кредитом смогут лишь те, кто проживает в г. Москве и признан нуждающимся в улучшении жилищных условий, либо он живет в общежитии, т. е. не имеет собственного жилья, либо у него меньше 18 м" общей площади на члена семьи. При этом в случае возникновения непредвиденных обстоятельств (потеря работы, здоровья и т. п.) и при отказе от дальнейших платежей — деньги не пропадают (за исключением процентов по кредиту), а производится перерасчет, т. е. гражданину может быть предложена менее дорогая квартира, нежели была заявлена ранее, в пределах выплаченной суммы. Первоначальный взнос в 10% является обязательным, поскольку формирует инвестиционный капитал Управления жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы для последующего строительства и выкупа жилья, а также выступает своего рода гарантийным взносом.

О том, что у российских граждан средства есть, говорит хотя бы тот факт, что Сбербанк ежемесячно принимает от населения на вклады, не говоря уже о вкладах в других банках города, накоплениях в долларах и евро, отложенных на «черный день». Если бы хоть часть этих денег была вложена в жилищное строительство, то в России имел бы место настоящий строительный бум, а не рост очередей из граждан, нуждающихся в улучшении своих жилищных условий.

Подчеркнем, что квартиру удобно покупать в кредит, с рассрочкой л платежа на 7−15 лет, под низкий процент (не более 5% годовых). Предложенные условия весьма мягки и подходят большинству семей. По нашим прогнозам, в течение первых трех лет нормальной работы данного финансового механизма очередь на жилье рассосется сама собой, т. е. время ожидания квартиры не будет превышать одного года. При этом процесс инвестирования в жилищное строительство станет самоподдерживающимся за счет возвратных платежей от населения.

Для подтверждения разработанных прогнозов проиллюстрируем соответствующим примером. Так, процентная ставка по ипотечному кредиту в ВТБ24 составляет 12,25% при первоначальном взносе в 10 процентов от стоимости квартиры4. Таким образом, при стоимости типовой квартиры в 6 480 000,0 руб. и сроке кредита в 15 лет, первоначальный взнос составит 648 000,0 руб., ежемесячный платеж (аннуитет) 71 214,36 руб. При этом.

6 898 437.66 руб. заемщик переплачивает в виде процентов (прил. 1).

Следующим этапом произведем расчеты кредита по предложенной автором схеме через Управление жилищного развития Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляет 5,0% при первоначальном взносе в 10 процентов от стоимости квартиры. Таким образом, при стоимости типовой квартиры в 6 480 000,0 руб. и сроке кредита в 15 лет, первоначальный взнос составит 648 000,0 руб., ежемесячный платеж (аннуитет) 46 467,50 руб. При этом всего.

2 460 429.67 руб. заемщик переплачивает в виде процентов (прил. 2), что в 2,8 раза меньше, чем в случае с коммерческим банком.

Отметим, граждане могут вносить средства и в суммах, превышающих 10% в виде первоначального взноса. Кроме того, возможна и передача имеющегося в собственности жилья, но не устраивающего семью по каким.

3 Установление процентной ставки целесообразно на уровне 5%, поскольку недостающая часть процента до ставки рефинансирования, устанавливаемой Центробанком России, будет финансироваться за счет бюджетных дотаций.

4 Следует подчеркнуть, что в ВТБ24 существуют ипотечные программы и без первоначального взноса. Однако для однотипности расчетов, используем вариант с 10%-ым первоначальным взносом.

131 либо параметрам, в зачет оплаты приобретаемого жилья по договорной цене. В этом случае производится оценка подобного жилья в соответствие с рыночным подходом оценки и оформление квартиры в собственность Управления жилищного развития. В дальнейшем переданное в зачет оплаты жилье может либо продаваться (предлагаться) следующим в очереди, в случае если последних устраивают параметры данной квартиры, либо предоставляться очередникам на льготной основе в порядке бюджетной очереди.

Помимо рассмотренных автором двух инновационных подходов к управлению ИРРЖ представляется целесообразным разработать и предложить многокритериальную систему оценки ИРРЖ г. Москвы с целью последующей выработки рекомендаций по управлению ИРРЖ. Общая схема многокритериальной оценки ИРРЖ г. Москвы проводится по основным направлениям с разбивкой на ряд критериев, характеризующих отдельно каждое направление (рис. 3.1.1). В табл. 3.1.3 нами представлены непосредственно разработанные автором настоящего диссертационного исследования критерии оценки состояния и перспектив ИРРЖ.

Рис. 3.1.1. Схема управления ИРРЖ на основе многокритериальной оценки.

Систему критериев, определяющих состояние ИРРЖ, более удобно представить в форме матрицы многокритериальной оценки по исследуемым направлениям (табл. 3.1.1).

Заключение

.

В результате проведенного диссертационного исследования состояния и проблем ИРРЖ получены следующие выводы и предложения:

1. Сформулировано определение инвестиционного развития рынка жилья, под которым в настоящей работе понимается процесс закономерного изменения экономико-инвестиционных связей, субъектно-объектной структуры, способов и путей решения локальных задач конкретных этапов развития РЖ путем перераспределения инвестиционных ресурсов (государственных, социальных и частных) между его субъектами для достижения стратегических и тактических целей в данном сегменте национальной экономике.

2. Выявлены конкретные задачи ИРРЖ: оптимизация управления инвестиционными потоками на российском РЖвзаимоувязка возможных решений о финансировании и инвестициях в отдельные объекты жилой недвижимостипрогнозирование будущих последствий принимаемых решенийэффективное использование прибылиосуществление контроля по организации инвестирования РЖ с целью реализации национальных проектов.

3. Доказано, что существовавшая до середины 80-х гг. в нашей стране система финансирования жилищной сферы была ориентирована на распределение и использование в основном государственных ресурсов для решения жилищных проблем населения. По этой причине к началу рыночных преобразований в России фактически отсутствовал механизм самостоятельного удовлетворения населением потребности в жилище. Обосновано, что с отказом государства от роли монопольного инвестора в жилищное строительство стали возникать проблемы, последствия которых выразились в снижении темпов и объемов ввода жилья для массового потребителя.

4. Обосновано, что темпы развития инвестиционной деятельности на отечественном РЖ в пореформенный период сдерживались как внутренними сложностями установления баланса между принципами его экономической и соци.

153 альной эффективности в условиях снижения уровня жизни россиян, так и внешними факторами, которые связаны с проблемами макроэкономической стабилизации и медленным проведением структурных преобразований в национальной экономике в целом.

5. Установлено, что в настоящее время в России жилищная проблема не только в целом сохраняется и обостряется, но и требует новых подходов к управлению инвестициями и всем механизмом финансирования, создания и реализации жилья с учетом реалий современных рыночных отношений.

6. Обосновано, что поскольку в настоящее время государство не может себе позволить раздавать жилье бесплатно всем нуждающимся и, учитывая, что в настоящее время население России располагает значительным недвижимым имуществом в частной собственности, которое может быть использовано для увеличения инвестиционных ресурсов РЖ, предложено органам государственной власти помимо традиционных мер в регионах создать условия, при которых жилье станет ликвидным инвестиционным товаром и этот товар будет реализо-вываться на отечественном РЖ с выгодой для частного инвестора.

7. Доказано, что ИРРЖ в современных российских условиях способствует предпринимательство частных инвесторов. Так, если инвестор является не простым рантье, а занимается предпринимательской деятельностью с доходностью в своем бизнесе от 20% годовых, он покупает высоколиквидные квартиры, затем сдает их в аренду и одновременно использует как залоговый инструмент для получения в банке кредита по привлекательной ставке. Кредитные деньги пускаются им в оборот для развития собственного бизнеса, ежемесячная аренда постепенно покрывает расходы на приобретение квартиры, а реальная стоимость квартиры, остающейся в его активе, ежегодно растет, как минимум, на несколько процентов, превышая инфляционную планку.

8. Выявлено, что в связи с ростом доходов населения РФ и развитием в стране института ипотечного кредитования появляется весьма значительное количество людей, которые в состоянии позволить себе купить второе или третье жилье. Обосновано, что эффективное управление инвестиционной деятельностью на современном отечественном РЖ позволит ускорить в стране решение жилищной проблемы для тех слоев населения, которые имеют свободные денежные средства и готовы задействовать их в целях сохранения от инфляции и получения стабильных доходов в среднесрочной перспективе.

9. Установлено, что ИРРЖ в нашей стране невозможно без должного законодательного обеспечения. В этой связи одной из важнейших проблем ИРРЖ является соответствующее развитие законодательной базы для закрепления прав и обязанностей его участников. Доказано, что предпринятые государством в 2004;2006 гг. меры значительно улучшили правовую основу кредитных отношений, четко определили права и обязанности сторон — кредитора и заемщиков, а также повысили защиту законных интересов кредиторов, инвесторов и заемщиков. Все это в значительной степени позволило снизить риски неплатежей по кредитам, обеспеченным ипотекой жилой недвижимости, повысить доверие заемщиков и инвесторов к кредитной системе, а также улучшить рейтинги добросовестных заемщиков и упростить для них процедуры получения кредитов.

10. Выявлено, что многие современные отечественные строительные компании продолжают обходить ФЗ-214. Более того, в настоящее время появились еще более рискованные схемы приобретения квартир в строящихся домах, например предварительный договор или вексельная схема, которые дают частному инвестору еще меньше прав, чем раньше: существует целый ряд определенных проблем, которые осложняют реализацию национального проекта в области улучшения жилищных условий россиян.

11. Признана необоснованной концентрация усилий федеральных и региональных органов государственной власти на решении жилищной проблемы только социально незащищенных граждан и льготников. Доказано, что исполнительные органы государственной власти должны способствовать решению жилищной проблемы в том числе и тех граждан, которые готовы использовать в этих целях свои собственные сбережения, унаследованную и ранее приобретенную недвижимость и иные средства.

12. Обосновано, что для ИРРЖ необходимо развитие новых институтов: страхования ипотечных кредитов, кредитных бюро, риэлтеров-брокеров и др. С целью снижения стоимости сделок на отечественном РЖ и его инвестиционной привлекательности для российских граждан требует совершенствования деятельность государственных систем регистрации прав на недвижимость и учета объектов недвижимости (повышение прозрачности, надежности и информационной доступности, снижение затрат и времени обслуживания для участников РЖ, отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки и усиление гарантий прав через систему регистрации прав, а также другие меры).

13. Изучение зарубежного опыта ИРРЖ позволяет сделать вывод о том, что существует лишь две принципиально различающихся между собой моделей финансирования строительства и покупки жилья — американская двухуровневая и европейская одноуровневая. Различаются они, прежде всего, в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Однако для того, чтобы адаптировать к российским условиям любую зарубежную модель, необходимо учесть менталитет, уклад жизни, национальные особенности, емкость отечественного ипотечного рынка, особенности российского законодательства и налоговой системы, а также уровень развития инфраструктуры отечественного РЖ.

14. Обосновано, что активно используемая за рубежом система управления контрактом позволяет в среднем на 20−25% сократить продолжительность инвестиционного процесса строительства жилья и получить выигрыш на издержках. Поэтому в современных российских условиях для обновления и развития материально-технической базы строительной сферы необходимы новые экономические инструменты, позволяющие привлекать значительные инвестиционные потоки в жилищное строительство: одним из них является лизинг, другим — фондовый рынок. Успешное взаимодействие этих эффективных рыночных инструментов позволит обеспечить значительное ИРРЖ.

15. Предложены инновационные подходы к управлению ИРРЖ, включающие в себя использование многокритериальной системы оценки ИРРЖ, основанной на качественном и количественном экономическом анализе статистических и эмпирических данных состояния и проблем РЖнеобходимость совершенствования законодательной базы, стимулирующей инвестирование граждан в строительство и покупку жильясоздание в исполнительных органах государственной власти специализированных структур.

16. Разработана модель управления ИРРЖ, позволяющая определять необходимые объемы инвестиционных средств, равновесные значения цены спроса и/или цены предложения и соответствующие им значения объемов спроса на инвестиции или предложения капитала, а также величины потерь инвестора от недоили избыточного финансирования жилищных инвестиционных проектов.