Развитие мировой экономики последних десятилетий показало, что рынок недвижимости является важным фактором экономического роста стран. Рынок недвижимости способствует развитию товарных и финансовых рынков, рынка труда, формирует инфраструктуру смежных отраслей экономики, а также позволяет решать социальные проблемы общества.
Общемировые тенденции экономического развития стали характерны и для российского рынка недвижимости. Мировой финансовый кризис резко изменил требования к эффективному управлению недвижимостью. На первый план, в условиях дефицита средств и усиления конкуренции на рынке недвижимости, выходят проблемы финансирования девелоперских компаний, являющихся важнейшими участниками современного рынка девелоперских проектов, в рамках которых интегрируются финансовые потоки, направленные на разработку комплекса мероприятий по финансовому обеспечению создания и реализации объектов недвижимости, имеющих большую стоимость.
Российский рынок недвижимости возник сравнительно недавно. Он менее организован и потому по сравнению с развитыми странами с рыночной экономикой имеет много особенностей, характерных для рынков недвижимости развивающихся государств.
Прежде всего, такие особенности связаны с несовершенством законодательной базы, регулирующей управление недвижимостью и девелоперскую деятельность в России.
Формирование законодательной базы по управлению недвижимостью происходило постепенно. При этом преимущественно предпочтение отдавалось разработке законов и нормативных актов по жилой недвижимости. Управление коммерческой недвижимостью оставалось слабо отрегулировано. За период с 2002 по 2010 год была сформирована нормативно-правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере.
Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного Кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Практика, однако, показала, что большое количество нормативных актов не гарантирует эффективного регулирования девелоперской деятельности. Сложившуюся ситуацию не исправит и внесение изменений в несколько, уже существующих, основных законов. Особенно это касается регулирования финансовых отношений, связанных с предоставлением участков под строительство, механизмом реализации построенных объектов, обременением для девелоперов, инфраструктурой и порядком финансирования проектов.
Успешное решение названных взаимосвязанных проблем законодательного регулирования девелоперской деятельности возможно только путем принятия специального федерального закона о девелопменте.
Совершенствование законодательства является важной, но далеко не единственной проблемой практической реализации девелоперских проектов. Главными действующими мотивами заключения и реализации девелоперских проектов недвижимости были, и остаются финансовые интересы их многочисленных участников. Система управленческих решений по проблемам совершенствования финансовых отношений участников девелоперских проектов, начиная от нормативно-правового обеспечения до исполнения финансовых обязательств в нашей стране пока не создана.
Переговорные процессы по крупным девелоперским проектам обычно затягиваются на 2−3 года. За это время экономические и финансовые условия в нашей стране часто существенно меняются. Меняются цены, условия кредитования, налогообложения и страхования. В результате таких длительных переговоров приоритеты финансовых интересов их участников могут настолько измениться, что переговорный процесс можно начинать сначала, а упущенная финансовая выгода при этом возрастет.
Еще одна особенность финансирования девелоперских проектов недвижимости в России связана с качеством их разработки. В настоящее время риэлтерские, консалтинговые и инвестиционные компании предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов. Однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на отечественном рынке совсем немного. Большая их часть является. Собственно, и не проектами, а скорее уже устаревшими предложениями на проектирование объекта недвижимости. В подавляющем большинстве у таких проектов нет даже укрупненных показателей, характеризующих затратную часть проекта, текущих полученных результатов, и итоговой коммерческой привлекательности для будущего инвестора. Часто нет информации о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым обеспечением.
В этой связи, большую актуальность имеет разработка методик сравнительного выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования, а также, методики оценки текущей их стоимости. Профессионально проведенный выбор наиболее привлекательного проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и. получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.
Еще одной особенностью финансирования девелоперских проектов недвижимости в России является тот факт, что большая их часть носит не только долгосрочный характер, но и при этом постоянно нарушаются плановые сроки сдачи объектов недвижимости в эксплуатацию и конечные сроки их продажи. Это происходит потому, что девелоперские компании, как правило, стремятся к реализации совокупности девелоперских проектов, что в условиях несовершенного законодательства и медленной работы бюрократической машины государства, осложняет процедуру принятия своевременных управленческих решений по их финансированию.
Теория и методология финансирования девелоперских проектов, применительно к российским экономическим условиям, разработана недостаточно, поскольку развитие девелопмента в России долгое время сдерживалось отсутствием развитых денежных отношений.
Между тем, в США уже с 1936 года действует Институт городских земель (ULI), действующий в качестве некоммерческого исследовательского учреждения. Это учреждение на сегодняшний день насчитывает более 34 членов и партнеров в 60 странах мира.
Эта ведущая международная профессиональная ассоциация в области девелопмента, начиная с 2008 года, и в России проводит специализированные семинары, по итогам которых, в рамках программы международной школы девелопмента недвижимости, специалисты и девелоперские компании могут получить международные сертификаты, подтверждающие членство в этой организации, и приобретение ими профессиональных знаний в области девелопмента.
В России аналоги таких некоммерческих организаций только начинают создаваться. Так, например, созданы Национальная ассоциация девелопмента, главная цель которой способствовать развитию в России девелопмента и клуб девелоперов Building. Эти некоммерческие организации лоббируют принятие федерального закона о девелопменте. Они пока не занимаются решением финансовых проблем и повышением профессионального уровня российских девелоперов.
Научные и методологические проблемы управления девелоперскими проектами, и повышение эффективности принимаемых инвестиционных решений, подробно изложены в работах западных исследователей. Большой вклад в развитие девелопмента внести такие зарубежные ученые как Б. Пейзер, А. Фрей, М. Майлс, Г. Беренс, М. Вейте. Научными исследованиями в области инвестиционных и девелоперских проектов занимались отечественные специалисты В. И. Бусов, С. П. Коростелев, И. М. Мазур, С. Н. Максимов, В. А. Москвин, Н. Г. Ольдерогге, М. Л. Разу, В. Д. Шапиро и др.
Однако вопросы особенностей финансирования девелоперских проектов недвижимости в России не нашли в их работах должного освещения. В качестве существенного недостатка их исследований, стало отсутствие взаимосвязи при изложении финансовых вопросов развития депевелопмента с положениями экономической науки по финансам, кредиту, страхованию и категориям финансового менеджмента.
Таким образом, недостаточная теоретическая и практическая разработанность темы, ее актуальность и необходимость решения ряда сложных проблем финансирования девелоперских проектов недвижимости, определили цель и задачи исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке и научном обосновании решений проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости, с учетом последствий мирового экономического кризиса.
Цель исследования предопределила постановку и последовательное решение следующих взаимосвязанных задач:
• Уточнить понятие сущности девелопмента недвижимости и определить роль финансирования девелоперских проектов в его развитии в современных экономических условиях России.
• Систематизировать источники финансирования девелоперских проектов и наметить пути решения финансовых проблем развития девелопмента недвижимости.
• Обобщить международный опыт и отечественную практику финансирования девелопмента недвижимости.
• Разработать методику выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов недвижимости.
• Разработать методику сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских объектов недвижимости.
Объектом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на рынке девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости.
Предметом исследования выступают финансовые и хозяйственные отношения участников девелоперской деятельности, возникающие в процессе финансирования девелоперских проектов в России.
Методы исследования. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В аналитической части данной квалификационной работы применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Широко использовался системный подход к исследованию экономических отношений всех участников девелоперской деятельности, по вопросам финансирования девелоперских проектов в российских социально-экономических условиях.
Информационной базой исследования стали действующие законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы периодической печати, статистические данные, научные труды отечественных и зарубежных ученых по тематике девелопмента, плановые и фактические данные о девелоперских проектах крупной девелоперской компании, работающей на мировом рынке недвижимости, и 50 других российских и зарубежных компаний.
Содержание диссертации соответствует области исследований п. 3.8. «Формирование эффективной системы проектного финансирования» специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников (экономические науки).
Научная новизна исследования заключается в определении нового подхода к разработке системы финансирования девелоперских проектов недвижимости, с учетом последствий мирового экономического кризиса. Общепринятой концепции системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости не существует.
Для реализации цели исследования впервые применена сравнительно новая для отечественной экономической науки методология финансового менеджмента по выбору наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов недвижимости. Уточнение экономической сущности девелопмента, как системы управления предпринимательской деятельностью, выявление особенностей основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских проектов недвижимости и их научная систематизация позволили разработать новые, более адаптированные к современным российским условиям, предложения и методики по финансированию девелоперских проектов недвижимости в России.
Логика и структура работы определяются общей целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
Заключение
.
Исследование возможностей разработки и научного обоснования решений проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости, с учетом особенностей их финансирования в экономических условиях преодоления последствий мирового экономического кризиса, позволило сформулировать следующие основные выводы, предложения и рекомендации.
Научные рекомендации структурированы по результатам исследования в порядке последовательности решения основных взаимосвязанных общей целью задач диссертации.
I. Рассмотрению проблем создания системы финансирования российских девелоперских проектов недвижимости должно предшествовать точное определение прежде всего самого понятия сущности девелопмента. Вопрос этот концептуальный и прежде всего дискуссионный.
1. Анализ аргументации участников продолжающейся дискуссии о сущности девелопмента, анализ законодательных и литературных источников позволил выявить следующие характерные особенности девелопмента недвижимости:
• Перспективным для раскрытия сущности девелопмента является признание его системой управления инвестиционным процессом.
• Недостаточно для характеристики сущности девелопмента определять его только как метод организации инвестиционного процесса в ходе предпринимательской деятельности.
• Девелопменту соответствует не любая предпринимательская деятельность, а только та, которая связана с реальными преобразованиями объектов недвижимости, в том числе и земельными участками.
• Существенной характерной чертой девелопмента можно назвать его целевое назначение, направленное на осуществление инвестиций в форме инвестиционных проектов.
• Девелоперский проект следует понимать как инвестиционный проект развития недвижимости путем преобразования объектов недвижимости и увеличения их стоимости.
• Для характеристики сущности девелопмента обязательным является организация комплексного взаимодействия всех участников девелоперского проекта при ведущей роли инвесторов его финансирующих.
2. Исходя из изложенного понимания характерных особенностей девелопмента недвижимости, сущность девелопмента в диссертации определена как система управления предпринимательской деятельностью, путем организации комплексного взаимодействия всех участников инвестиционных проектов с целью развития объектов недвижимости и увеличения ее стоимости.
3. К основным понятиям девелопмента относятся девелоперские проекты недвижимости. В отличие от других инвестиционных проектов эти проекты отличаются своими особенностями, которые делают их наиболее сложными, с точки зрения организации финансирования.
К наиболее существенным особенностям девелоперских проектов можно отнести следующие:
• Девелоперские проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных, как правило, превышающих по своим размерам совокупность ресурсов всех участников проекта. Следовательно, девелоперские проекты практически можно реализовать только при условии привлечения внешних источников финансирования.
• Девелоперские проекты предполагают привлечение средств на весьма большие сроки в объекты недвижимости, имеющие длительные сроки их окупаемости.
• Длительные сроки реализации девелоперских объектов недвижимости в условиях неустойчивости или кризиса экономики приводят к неопределенности в достижении конечных финансовых результатов и большим финансовым рискам. Финансовый риск становится тем больше, чем больше участников девелоперского проекта оказались в тяжелом финансовом положении.
Для девелоперских проектов, в отличие от других типов инвестиционных проектов, характерна большая зависимость от воздействия внешних факторов. При большом количестве участников реализация девелоперских проектов неизбежно затрагивает их имущественные и финансовые интересы, которые могут вступать в противоречия и порождать конфликты при финансировании. На территории, где создается крупный объект недвижимости, в результате строительства могут существенно измениться социально-экономические условия, влияющие на хозяйственную деятельность предприятий и условия жизни населения. Следовательно, необходим строгий государственный и общественный контроль за инвестиционным процессом развития недвижимости. Наиболее сложные проблемы возникают при смене собственника на земельные участки, отводимые для реализации девелоперских объектов. Собственник земельного участка или сооружения не может без разрешения государственных органов трансформировать такие объекты недвижимости в другие, даже при увеличении их стоимости, путем новых и удачных архитектурных и технологических решений.
Существенное влияние на конечные финансовые результаты девелоперских проектов оказывает местонахождение объекта недвижимости. Важно, чтобы создаваемый объект недвижимости в максимальной степени был полезен для его покупателя и пользователя. Местонахождение объектов недвижимости относится к числу важнейших факторов, определяющих их стоимость и их конкурентоспособность на рынке недвижимости.
Создание девелоперских объектов недвижимости в силу того, что они имеют большое экономическое и социальное значения для отдельных территорий обязательно должно учитывать социально-экономические программы развития того региона, на территории которого они расположены. Они должны отвечать требованиям потенциальных покупателей и быть конкурентоспособными по отношению к другим предлагаемым на рынке недвижимости проектам. • Девелоперский проект, как инвестиционный процесс качественного преобразования недвижимости, неразрывно связан с управленческой деятельностью девелопера или девелоперской организацией. Девелопер — это предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов недвижимости с учетом потребностей рынка недвижимости, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и других участников девелоперского проекта. Существенным отличием девелоперских проектов от прочих инвестиционных проектов является то, что они готовятся на продажу на рынке недвижимости. В условиях конкуренции это предъявляет более высокие требования к их рыночной стоимости, срокам окупаемости, условиям эксплуатации и возможностям перепродажи.
4. Сравнительный анализ структуры этапов и состава компонентов девелоперских объектов недвижимости позволил путем применения общих и частных критериев выделить те компоненты проектов, которые содержат финансовые отношения их участников.
В диссертации представлена схема основных финансовых отношений, складывающихся в процессе финансирования девелоперских объектов недвижимости, а также разработанная укрупненная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости.
Подобная классификация финансовых отношений девелопера с участниками девелоперских проектов недвижимости в ранее опубликованных работах не приводилась. Разработанная классификация легла в основу структуры изложения материалов диссертационного исследования.
II. Для решения задачи диссертационного исследования систематизировать источники финансирования девелоперских проектов и наметить пути решения финансовых проблем развития девелопмента недвижимости предлагаются следующие рекомендации.
1. Исходя из изложенного понимания сущности финансирования девелоперских проектов и организационных особенностей формирования источников финансирования, в диссертации обоснован вывод, что система финансирования девелоперских проектов недвижимости представляет собой комплекс систематизированного выбора наиболее целесообразных финансовых источников и организационных форм финансового обеспечения, адекватных интересам участников проекта с целью развития объектов недвижимости и увеличения их стоимости.
2. В специальной литературе выяснение экономической природы финансирования, как правило, дополняется классификацией теоретически возможных источников финансирования. Применительно к цели диссертационного исследования автором составлена классификация источников финансирования девелоперских проектов. Классификация источников финансирования составлена с учетом особенностей девелоперских проектов. В отличие от других видов инвестиционных проектов сочетание собственных, привлеченных и заемных средств финансирования девелоперских объектов недвижимости может существенно меняться при переходе от одного этапа создания девелоперского объекта к следующему, а также в случаях рыночной продажи части девелоперского объекта недвижимости. Эти изменения приводят к замещению одних источников финансирования другими.
3. Финансирование девелоперских проектов недвижимости возможно только в тесной взаимосвязи источников финансирования и организационных форм финансирования. Включенным в классификацию источникам финансирования девелоперских проектов недвижимости соответствуют многочисленные организационные формы их привлечения.
Организационные формы финансирования также должны соответствовать определенным предприятиям, организациям, учреждениям и физическим лицам, собственникам этих средств.
Экономические и организационные взаимосвязи между источниками финансирования и организационными формами их привлечения для финансирования девелоперских проектов достаточно сложны, поэтому требуется их соответствующая классификация. В этой связи, предлагается разработанная автором диссертации такая классификация основных организационных форм финансирования девелоперских проектов недвижимости.
4. Поскольку система финансирования девелоперских проектов недвижимости представляет собой комплекс выбора наиболее целесообразных финансовых источников и организационных форм финансового обеспечения, то логично возникает проблема разработки системного их взаимодействия. с.
Для решения данной проблемы разработана соответствующая типовая модель, которая при реализации конкретных девелоперских проектов может быть использована в практике девелоперской деятельности. Теоретической и методологической ее основой может послужить предлагаемая в диссертации матрица возможных финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.
5. Использование бюджетных средств за счет инвестиционного фонда государства путем оказания финансовой помощи хозяйствующим субъектам по реализации инвестиционных проектов в форме ГЧП решает актуальные задачи по преодолению последствий экономического кризиса.
Но точно такие же задачи решаются при реализации девелоперских проектов недвижимости. На наш взгляд, имеются все необходимые предпосылки для использования бюджетных средств инвестиционного фонда по финансированию девелоперских проектов на условиях ГЧП. Это особенно очевидно при финансировании девелоперских проектов в сфере доходной жилой недвижимости. Именно. финансирование жилой недвижимости в условиях кризиса относится к приоритетным социальным задачам государства.
В этой связи, предлагается расширить перечень законодательно предусмотренных целевых направлений расходования бюджетных средств Инвестиционного фонда РФ за счет финансирования девелоперских проектов недвижимости по объектам жилищного строительства на условиях государственно-частного партнерства. В число финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов включить бюджетные средства инвестиционного фонда, направляемые на строительство жилья на условиях ГЧП.
6. Перспективной организационной формой финансирования масштабных инфраструктурных девелоперских проектов, позволяющей облегчить поиск доступных в условиях экономического кризиса финансовых источников, является эмиссия долговых ценных бумаг. Пока это направление решения проблем финансирования девелопмента в российских социально-экономических условиях не получило должного развития. Следовательно, выпуск инфраоблигаций вполне может быть перспективной организационной формой финансирования девелоперских инвестиционных проектов. Условия выпуска таких облигаций соответствуют государственной политике по поддержке строительства объектов инфраструктуры за счет привлечения бюджетных средств, в целях выхода из экономического кризиса.
III. В число основных задач исследования входит обобщение международного опыта и отечественной практики финансирования девелопмента недвижимости.
В результате сравнительного анализа выявлены коренные отличия в финансировании российских девелоперских проектов от исторически сложившейся зарубежной практики. Обобщение российской практики финансирования девелопмента недвижимости дополняется анализом современных проблем финансирования девелоперских проектов жилой и коммерческой недвижимости в условиях экономического кризиса и на период ликвидации его последствий.
1. Анализ накопленного опыта финансирования девелоперской деятельности в США, Германии и Великобритании, имеющим развитую рыночную экономику, позволил выявить следующие характерные черты зарубежной практики.
• Предпринимательская деятельность по реализации девелоперских проектов недвижимости подвержена цикличности, соответствующей фазам развития экономики. На каждой фазе цикла развития рынка недвижимости существенно меняются условия финансирования девелоперских проектов. Наиболее благоприятны они на стадии спроса на рынке недвижимости, а фазы избыточного предложения и спада характеризуются резким сокращением доступности источников финансирования.
• Девелоперская деятельность в странах с развитой рыночной экономикой характеризуется многообразной и существенной государственной финансовой и организационной поддержкой, направленной на создание благоприятных условий развития девелопмента недвижимости.
• Наиболее существенные отличия девелоперской деятельности в зарубежных странах от российской практики связаны с гораздо большей доступностью заемных средств и широтой выбора из многообразных организационных форм их привлечения.
• В организационных формах финансирования девелоперских проектов недвижимости развитых стран исключительная роль отводится венчурным компаниям, создающимся под каждый проект с целью консолидации финансовых средств.
2. В настоящее время развитие девелопмента в России идет преимущественно путем создания многопрофильных промышленно-строительных холдингов или интегрированных корпораций. Эволюция развития девелопмента в целом повторяет путь, пройденный девелоперскими компаниями стран с развитой рыночной экономикой. Но в России рыночные отношения не так хорошо развиты, поэтому характерные черты международного девелопмента проявляются в нашей стране с значительными особенностями.
3. Быстрому развитию девелопмента недвижимости в России препятствуют не только последствия мирового экономического кризиса, но и состояние законодательства, регулирующего управление недвижимостью и девелоперскую деятельность.
Мы поддерживаем общепринятое мнение о том, что успешное решение названных взаимосвязанных проблем законодательного регулирования девелоперской деятельности возможно только путем принятия специального федерального закона о девелопменте. По нашему мнению, в таком законе регламентация всех вопросов финансирования девелоперских проектов должна быть выделена в отдельный раздел.
4. Для решения проблем финансовых потерь девелоперских компаний из-за бюрократических преград целесообразно обязать Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства подготовить (так как это принято в зарубежной практике) стандартный пакет документов и предлагать его девелоперам, инициирующим девелоперские проекты.
5. Переход от лицензирования строительной деятельности к созданию саморегулируемых организаций (СРО), резко обостряет проблему финансового контроля за своевременным и полным выполнением финансовых обязательств по договорам строительных организаций, входящих в состав СРО.
В этой связи предлагается при установлении меры субсидиарной имущественной ответственности СРО учитывать, прежде всего, размер финансового ущерба, возникающего при невыполнении финансовых обязательств по договорам строительных организаций с дольщиками и другими участниками инвестиционных проектов.
6. Дальнейшему развитию комплексного страхования строительно-монтажных работ для членов СРО препятствуют объективные причины. Из-за крайне низких тарифов страхование ответственности при проведении строительно-монтажных работ убыточно. Кроме того, в занижении тарифов имеется заинтересованность, как у части участников СРО, так и у страховщиков.
Предлагается увеличить тариф по комплексному страхованию строительно-монтажных работ до уровня 0,5% от их стоимости, предусмотренной договором страхования.
7. Отечественная практика финансирования девелоперских проектов пока существенно отличается по источникам, способам и конкретным механизмам от международного опыта. Эти отличия в диссертации сформулированы и представлены в сводном табличном виде.
Сделан вывод, что российская практика в целом повторяет путь развития девелопмента, пройденный зарубежными странами. В перспективе в связи с развитием рыночных отношений в нашей стране, и по мере преодоления последствий экономического кризиса, эти различия будут все более сглаживаться и российский девелопмент приобретет проверенные временем характерные черты международного девелопмента.
8. Сравнительный анализ международного опыта и российской практики финансирования девелопмента недвижимости выявил ряд проблем, которые препятствуют развитию в России этого вида предпринимательской деятельности до мирового уровня. Экономический кризис к уже имеющимся проблемам финансирования девелопмента в России добавил новые.
В этой связи сравнительный анализ финансирования развития российского девелопмента был дополнен анализом особенностей финансирования девелоперских объектов в современных кризисных условиях на примере финансирования отдельных девелоперских объектов жилой и коммерческой недвижимости группы компаний.
Информационной базой такого анализа послужили фактические данные по финансированию девелоперских объектов, строительство которых ведется группами компаний «Ф-С». Для выявления основных тенденций, характеризующих особенности финансирования девелоперских проектов в условиях кризиса была осуществлена выборка по 17 девелоперским объектам жилой и коммерческой недвижимости.
По результатам анализа были сделаны следующие выводы.
• Следствием недостаточного финансирования стало то, что из 17 анализируемых в диссертации девелоперских проектов 9 или 53% от их общего количества были «заморожены». Это примерно соответствует глубине спада девелоперской деятельности по стране. По коммерческой недвижимости кризисный спад проявил себя в еще большей степени.
• Нереализованными остаются, 41,3% нежилой недвижимости. Проблема реализации девелоперских объектов недвижимости полностью соответствует сложившейся в стране, в результате экономического кризиса, тенденции цикличного развития девелопмента.
• Экономический кризис существенно изменил цели управления жилой и коммерческой недвижимостью и резко ухудшил финансовое положение девелоперских компаний, вынуждая их продавать свои лучшие объекты или реструктурировать свои долги кредиторам на экономически невыгодных условиях.
• Чтобы избежать перераспределения российской собственности в пользу иностранных инвесторов, целесообразно создать специальный инвестиционный фонд для скупки проблемных активов у банков и девелоперских компаний. Фонд лучше организовать путем создания пула крупнейших российских банков и инвестиционных компаний при ведущей роли Сбербанка РФ, уже накопившим опыт работы по проблемным активам и имеющим больше финансовых возможностей.
• Предлагается увеличить максимальный срок программ 8 финансового оздоровления для платежеспособных девелоперских компаний, долги которых кредиторам образованы при возведении, в условиях экономического кризиса, социально-значимых объектов, реставрации зданий и сооружений, являющихся культурным наследием, а также строительстве объектов инфраструктуры.
IV. К основным задачам диссертационного исследования относится разработка методики выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских объектов недвижимости.
1. Методика выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов включает следующие основные этапы процесса последовательного выполнения управленческих действий.
• Группировка источников финансирования по их основным классификационным признакам.
• Составление перечня теоретически доступных девелоперским компаниям организационных форм финансирования.
• Сравнительный анализ источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по названным в таблице критериям условий заимствования финансовых средств.
• Количественная оценка влияния на выбор источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.
Предлагаемая методика позволяет дать количественную оценку способов финансирования, что является решающим фактором выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов по экономическим факторам.
Методика выбора наиболее приемлемых источников и организационных форм финансирования ранжирует их по степени привлекательности для девелоперских компаний только по экономическим критериям. Это позволяет принимать менеджерам девелоперских компаний управленческие решения по выбору форм финансирования исходя из экономических возможностей самих девелоперских компаний. Если выбранные источники финансирования недостаточны для конкретной девелоперской компании по независящим от нее причинам, то выбор должен производиться по следующим рейтинговым оценкам, с меньшим количеством баллов.
2. Порядок практического применения модели выбора наиболее приемлемых форм финансирования девелоперских проектов был рассмотрен на примере группы компаний «Ф-С», особенности финансирования девелоперских объектов которых в современных кризисных условиях детально анализировались в диссертации.
Сделан вывод, что разработанная «Методика выбора наиболее приемлемых источников и форм финансирования девелоперских проектов», судя по результатам изложенного порядка ее применения к конкретным условиям работы группы компаний «Ф-С», обеспечивает принятие экономически обоснованных управленческих решений менеджерами компании по выбору стратегии финансирования девелоперских проектов недвижимости.
Такая финансовая стратегия направлена на расширение перечня практически приемлемых в условиях экономического кризиса финансовых источников и организационных форм финансирования девелоперских проектов.
3. Перспективным для девелоперской компании «Ф-С» представляется создание финансового пула и реализация финансирования девелоперских проектов через специализированную (венчурную) компанию. Анализ зарубежного опыта показал, что такая схема объединения инвесторов учредителями достаточно эффективна. При этом инвесторы являются учредителями венчурной компании. Кроме того, для группы компаний «Ф-С» обоснованы предложения по использованию финансового лизинга, возможности участия данной девелоперской компании в программах государственно-частного партнерства. Доказана целесообразность использования при финансировании девелоперских проектов инфраструктурных облигаций.
V. Разработка методики сравнительной оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости также входит в число основных задач, объединенных единой целью диссертационного исследования.
1. Быстрое изменение экономических условий сделало особенно актуальным своевременную рыночную оценку для текущей корректировки финансовой стратегии девелоперских компаний. По мере выхода из кризиса, как показали результаты анализа, девелоперские компании свою финансовую стратегию обязаны направлять, прежде всего, на «размораживание» объектов недвижимости, имеющих достаточно большой задел строительства и сохранивших в новых рыночных условиях достаточно привлекательную часть своей стоимости.
В этой связи, у девелоперских компаний резко возросла потребность в точном определении текущей рыночной стоимости таких объектов, поскольку их сравнительная характеристика позволяет девелоперским компаниям своевременно принимать решения по их дальнейшему финансированию, либо продаже или сдачи в аренду.
2. Диссертантом разработана соответствующая методика оценки текущей стоимости девелоперских проектов недвижимости, адаптирования к условиям экономического кризиса. Методика структурно состоит из четырех разделов соответствующих типу оцениваемой недвижимости. Алгоритмы проведения расчетов иллюстрируются на примере расчета оценки текущей рыночной стоимости объектов жилой и коммерческой недвижимости, а также оценки текущей стоимости земельных участков.
3. Положительные результаты применения методики в практической работе при оценке текущей стоимости 17 девелоперских проектов ГК «Ф-С» после ее утверждения Инвестиционным комитетом группы планируется распространить на все проекты 23 девелоперских компаний.
