Правовая форма товарищества собственников жилья и статус его членов

С появлением права собственности на жилье в многоквартирных домах и в результате приватизации и строительства новых домов на долевых началах с финансовым участием будущих жильцов стали возникать товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ) для управления жилым фондом. Это явление потребовало законодательного оформления и новой документальной подготовки при создании, регистрации и организации деятельности малоизученного юридического лица.

1. Правовой статус товарищества собственников жилья

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Часть 1 ст. 2 Федерального закона «О некоммерческих организациях» устанавливает, что некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Из приведенных определений следует, во-первых, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью — п. 1 ст. 49 ГК РФ.

Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть четко определены в его уставе.

ТСЖ не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а так-же уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ. При определении правоспособности ТСЖ важно обратить внимание на то, что правомочия товарищества по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме прямо ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены — ч. 4 ст. 37 ЖК РФ.

По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока его деятельности. Однако Жилищный кодекс в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).

2. Правовая природа ТСЖ

Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть — принадлежит гражданам или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений — жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Правда, на практике, как правило, застройщик заключает договор с управляющей организацией, которая обеспечивает жизнедеятельность дома в тот период, когда он фактически уже заселяется, но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства.

Таким образом, приведенное в ст. 135 ЖК РФ определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается «объединение собственников помещений в многоквартирном доме». Одновременно ст. 136 ЖК РФ допускает создание ТСЖ не только в одном многоквартирном доме. Указанные в данной статье два случая объединения прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ «О товариществах собственников жилья», но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным. Следовательно, что касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 ЖК РФ.

Характеризуя статус ТСЖ, следует учитывать, что требования ФЗ «О некоммерческих организациях» не распространяются на товарищества собственников жилья, что неблагоприятно влияет на отношения этой организации с налоговыми органами.

К настоящему времени регулирование подобных отношений осуществляется на основании сложившейся судебной практики в отношении каждого установленного вида налога и по каждой операции ТСЖ по отдельности.

Так, вопросы взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами, с их содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов решены постановлением Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 г. № 571.

Основной вывод, предлагаемый к использованию ВАС РФ, заключается в том, что при характеристике отношений с участием налоговых органов и товариществ собственников жилья следует исходить из статуса ТСЖ. В рамках правоотношений оказания услуг, связанных с эксплуатацией, содержанием и ремонтом жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах (в том числе коммунальных услуг), ТСЖ не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов членов ТСЖ. Соответствующие обязательства ТСЖ перед организациями, непосредственно оказывающими услуги (выполняющими работы), не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с жильцами — членами ТСЖ, в связи с чем при реализации услуг по регулируемым ценам (тарифам), например услуг по энергоснабжению, ТСЖ оплачивает такие услуги, предназначенные жильцам, по тарифам, утвержденным для населения, а не для юридических лиц.

Таким образом, ТСЖ, заключая договоры на оказание коммунальных услуг, на эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов ТСЖ.

В связи с этим ТСЖ не представляют соответствующих налоговых деклараций и не исчисляют сумму НДС по операциям, связанным с обеспечением жилых помещений коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов.

Подход ВАС РФ представляется правильным, учитывая позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Обзоре судебной практики ВС РФ за IVквартал 2006 г. 1: собственники жилых помещений, не являющиеся членами ТСЖ, не имеют возможности самостоятельно оплачивать коммунальные услуги непосредственно оказывающим их организациями.

В ч. 6 ст. 155 ЖК РФ установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. То есть ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.

Заключение

собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют в силу ч. 8 ст. 155 ЖК РФ непосредственное управление таким домом.

Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.

Особенности правоспособности ТСЖ, как отмечено в упомянутом Обзоре судебной практики ВС РФ, оказывают влияние на порядок исполнения договоров на оказание коммунальных услуг собственникам жилых помещений.

Согласно п. 1 ст. 546 ГК РФ энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным ст. 523 названного Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо. В силу п. 1 ст. 548 ГК РФ правила, предусмотренные ст. ст. 539−547 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Предоставление услуг ТСЖ

Отношения, связанные с предоставлением услуг по теплоснабжению, урегулированы Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Как указано в п. 4 Правил, коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, в обязанности которых входит заключение в силу подп. «в» п. 49 Правил договора с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений — иная организация, производящая или приобретающая коммунальные услуги.

Потребителем согласно данным Правилам является, в частности, гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, которому в соответствии с п. 9 Правил должно быть обеспечено бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

Следовательно, в обязанности ТСЖ (ЖСК) входит заключение договора на подачу тепловой энергии и оплата услуг по ее предоставлению, в связи с чем вышеназванные организации будут являться посредниками между теплоснабжающей организацией и гражданами, которые проживают в многоквартирном доме и являются непосредственными потребителями.

Данные Правила не предусматривают возможности приостановления или прекращения предоставления тепловой энергии в случае неполной оплаты коммунальных услуг потребителем или при наличии задолженности по оплате, в то время как эта возможность установлена при наличии задолженности по оплате за подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа.

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает нормы, в соответствии с которой допускалось бы прекращение подачи тепловой энергии всему дому, если созданное в нем ТСЖ (ЖСК) имеет задолженность перед теплоснабжающей организацией по оплате коммунальных услуг.

Отождествление статуса ТСЖ и его членов представляется неправильным и может привести к противоречивым последствиям. Так, Е. В. Ермолаева предлагает распространить выводы ВАС РФ по аналогии на иные налоги: ТСЖ могло бы не платить единый социальный налог с заработной платы штатных работников, граждане-члены ТСЖ обязаны уплачивать налог на доходы с физических лиц с суммы, получаемых от сдачи части общего имущества в аренду.

Более правильной представляются доводы судебных инстанций, рассматривающих взимание и расходование платежей как уставную деятельность ТСЖ. Товарищество вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его учредительных документах и соответствуют целям его создания. Объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, обеспечение его эксплуатации, владения, пользования.

В рамках устава ТСЖ вправе заключать договоры на управление и (или) обслуживание и эксплуатацию общего имущества, передавать на договорных началах материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим ему услуги, совершать иные действия и заключать сделки, отвечающие целям и задачам Товарищества, в том числе, осуществлять роль заказчика на работы по эксплуатации, техническому и капитальному ремонту жилфонда. Самостоятельное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации и распоряжение им в пределах, установленных действующим законодательством, — все это входит в уставную деятельность товарищества, не является услугой независимо от того, каким способом эта деятельность осуществляется — силами самого ТСЖ либо с привлечением сторонней организации.

К уставной деятельности ТСЖ (так же как и к уставной деятельности любой некоммерческой организации) неприменимо понятие «деятельность для собственных нужд», так как уставная деятельность некоммерческой организации направлена на достижение общественных благ; уставная деятельность ТСЖ не является услугой. Товарищество не выступает на рынке соответствующих товаров работ или услуг как продавец товаров, а соответственно и не может являться плательщиком НДС.

Платежи граждан, проживающих в управляемых товариществом многоквартирных домах, на содержание и ремонт жилья, фактически являются целевыми взносами, обеспечивающими осуществление товариществом уставной деятельности, связанной с содержанием общего имущества входящих в состав Товарищества многоквартирных домов. Между ТСЖ и лицами, проживающими в многоквартирных домах, не заключаются договоры подряда либо возмездного оказания услуг. Выполняя функции по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов за счет поступающих в ТСЖ взносов, товарищество не выполняет работы и не оказывает услуги проживающим в домах гражданам, а в интересах собственников квартир и за их счет выполняет свою законную обязанность по содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в долевой собственности. Товарищество лишь производит аккумулирование денежных средств жильцов, поступающие от них в виде целевых взносов на содержание и ремонт жилья в целях для последующей оплаты организациям — поставщикам услуг, указанные средства не связаны с реализацией товаров (работ, услуг), в связи с чем, не подлежат обложению налогом на добавленную стоимость.

Окончательная редакция постановления Пленума ВАС РФ № 57 не совпадает с той, которая была предложена в проекте постановления, обсуждавшийся последовательно 17.05.2007 г. и 05.07.2007 г. В частности, из текста постановления был исключен вывод о статусе ТСЖ: ТСЖ, заключая договоры на оказание соответствующих услуг, эксплуатацию и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а от имени и в интересах членов ТСЖ. Соответственно в рассматриваемой сфере отношений налоговый статус ТСЖ как элемент его правового статуса производен от правового (налогового) статуса граждан — членов ТСЖ. Поскольку в силу ст. 143 НК РФ граждане не являются плательщиками НДС, не являются плательщиками данного налога по указанным операциям и ТСЖ.

Исключение указанных положений оправданно, поскольку ТСЖ является самостоятельным субъектом права — некоммерческой организацией, объединением собственников помещений. Отношения товарищества с собственниками жилых помещений основываются на началах членства, а не представительства, сущность которых заключается в выступлении одного субъекта от имени и в интересах другого (ст. 182 ГК РФ).

4. Налоговый статус ТСЖ

товарищество жилье собственник судебный Налоговое законодательство не содержит определения понятия «услуги по предоставлению в пользование жилых помещений», поэтому в соответствии с нормами ст. 11 НК РФ указанное понятие применяется в том значении, в каком оно используется в гражданском и жилищном законодательстве.

Как следует из содержания п. 2 ст. 676 ГК РФ, расходы по эксплуатации жилого дома, а также по ремонту общего имущества наймодатель несет за счет платы за жилье. В ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение для нанимателя жилого помещения, включает в себя плату за пользование жилым помещением и плату за содержание и ремонт жилого помещения, которая включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему, капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Определение налогооблагаемой базы по налогу на имущество ТСЖ также явилось предметом судебных разбирательств. Общее имущество многоквартирного дома в силу ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности в этом доме в силу закона. Это имущество имеет особый правовой статус, фактически исключено из имущественного оборота. На общее имущество не оформляются правоустанавливающие документы, они не являются самостоятельным объектом правоотношений. Общее имущество многоквартирного дома (межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, технические этажи и т. п.) фактически исключается из налогообложения.

Общее имущество в ТСЖ находится в долевой собственности членов товарищества, доля каждого домовладельца в праве общей собственности пропорциональна доле принадлежащих ему помещений. Стоимость жилых и нежилых помещений, находящихся в общей долевой собственности граждан и входящих в состав жилого дома, учитывается в бухгалтерском учете ТСЖ за балансом. Физические лица самостоятельно уплачивают соответствующие имущественные налоги.

Расчет налога на имущество физических лиц производится исходя из стоимости квартиры. Суды указывают, что в стоимость 1 кв. м. жилья входит стоимость общего имущества (входит стоимость инженерных сетей и сооружений), поэтому исполнение требования об уплате налога на имущество в отношении нежилых помещений фактически привело бы к двойному налогообложению одних и тех же объектов.

Заключение

С принятием ЖК РФ институт товариществ собственников жилья претерпел существенные изменения. Многие недостатки старого законодательства в новом ЖК РФ устранены, что позволяет исключить значительное количество спорных отношений в деятельности ТСЖ. Однако в настоящее время большое количество ТСЖ не может в полном объеме реализовать возможности, предусмотренные новым федеральным законодательством. Это объясняется сложными, довольно жесткими договорными отношениями с коммунальными предприятиями, слабой информированностью и низкой компетенцией председателей правления, а также самих собственников жилья. Не увидели новых изменений в жилищном законодательстве не только органы управления ТСЖ, но и надзорные органы.

1. Ермолаева Е. В. Товарищества собственников жилья и НДС // Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2009. № 11.

2. Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2007 г. по делу №А57−11 024/06−33

3. Определение ВАС РФ от 24.09.2008 г. № 12 193/08 // СПС «КонсультантПлюс».

4. Постановление ФАС ПО от 11.04.2006 г. №А72−7134/05−14/15 // СПС «КонсультантПлюс».

5. Белов В. А. К вопросу о соотношении понятий обязательства и договора // Вестник гражданского права. 2008. № 1.

6. Сарбаш С. В. Исполнение договорного обязательства. М., 2008.

7. Цит. по: Гражданский кодекс Республики Казахстан (Общая и Особенная части). Алматы, 2010.

8. Суханов Е. А. Кодификация законодательства о вещном праве. В кн.: Кодификация Российского частного права. Под ред. Д. А. Медведева. М., 2008.

9. Савиньи Ф. К. Обязательственное право /Предисловие докт. юрид. наук, проф. В. Ф. Попондопуло. Перевод с немецкого В. Фукса и Н. Мандро. Спб., 2009.

10. Хвостов В. М. Система римского права. М., 2010.

11. Суханов Е. А. Ограниченные вещные права // Хозяйство и право, № 1, 2009.