Особенности приватизации объектов незавершенного строительства

Міністерство освіти і науки України Харківський національний університет імені В.Н. Каразіна Кафедра цивільно-правових дисциплін юридичного факультету

Особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва

Контрольна робота з цивільного права виконав студент

IІ курсу, ЗЮП — 21 групи

юридичного факультету

Волковський М.А.

Викладач:

К.ю.н., доцент Розгон О.В.

Харків — 2011

План

1. Приватизация объектов незавершенного строительства

1.1 Стадии приватизационного процесса

1.2 Субъекты приватизации

1.3 Способы приватизации

1.4 Оценка объектов незавершенного строительства

2. Закон Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства»

3. Проблемы, возникающие при приватизации объектов незавершенного строительства

Выводы

Использованная литература

Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника. Полностью реализовывать свои права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности можно только при четко разработанном и закрепленном юридическом механизме реализации таких прав собственника.

При написании контрольной работы мною будут рассмотрены особенности приватизации объектов незавершенного строительства. Для этого необходимо изучить ряд вопросов — гражданско-правовой статус объектов незавершенного строительства, субъекты приватизации, способы и оценка, государственная регистрация объектов незавершенного строительства. Для достижения поставленной цели использовались нормативно-документальные акты, принятые законодательством Украины в течение 2000;2011 годов, а также статьи ведущих юристов Украины.

Актуальность этой темы отразилась в проведении Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с областными государственными администрациями инвентаризации, для определения фактического наличия объектов незавершенного строительства и площади земли для составления единого государственного реестра недвижимости Украины. После составления такого реестра будет легче решать вопросы о целесообразности достройки незавершенного строительства, и что особенно важно, о дальнейшей судьбе земли, на которой находятся данные объекты, после принятия Закона о продаже земли.

1. Приватизация объектов незавершенного строительства

1.1 Стадии приватизационного процесса

Приватизация — одно из направлений разгосударствления собственности, заключающееся в передаче ее в частную собственность отдельных граждан и юридических лиц.

Объекты незавершенного строительства — это особые объекты приватизации, которые в отличие от других объектов требуют от покупателя начального вложения инвестиционного капитала для обеспечения в будущем получения доходов от его использования. Поэтому главная задача приватизации данных объектов не максимальное получение денежных средств от их продажи, а изменение формы собственности на такие объекты, передача их новому эффективному негосударственному собственнику, который в состоянии не только обеспечить окончание строительства, но и эффективно использовать указанные объекты в своем бизнесе.

Приватизация государственной собственности, в том числе и незавершенного строительства, прошла несколько этапов. Условно можно выделить следующие этапы:

· первый (1991 — 1992 гг.) — образование и становление Фонда государственного имущества Украины (ФГИУ), наработка законодательно-нормативной базы, реализация первых приватизационных проектов;

· второй (1992 — 1994 гг.) — проведение приватизации, за исключением объектов малой приватизации, преимущественно неконкурентными способами — путем аренды с выкупом или выкупа трудовым коллективом;

· третий (1995; 1998 гг.) — проведение массовой приватизации, преимущественно за приватизационные бумаги с привлечением широких кругов населения. Был заложен фундамент для проведения индивидуальных процедур приватизации крупных предприятий;

· четвертый (1999 г. — до настоящего времени) — завершение сертификатной и переход к приватизации за денежные средства. За это время выполнен значительный комплекс работ по разгосударствлению, структурной перестройке экономики Украины, усовершенствованию управления государственными корпоративными правами, созданию конкурентной среды, законодательно-нормативной базы. В результате осуществления государственных программ приватизации, указов Президента Украины по обеспечению приватизации государственного имущества в Украине создан мощный негосударственный сектор экономики, выполнен значительный объем работ по структурной перестройке народного хозяйства, существенно увеличилось количество собственников имущества, формируется прозрачный, привлекательный для инвесторов рынок.

1.2 Субъекты приватизации

Субъектами приватизации есть:

· государственные органы приватизации;

· покупатели (их представители);

· посредники.

Государственную политику в сфере приватизации осуществляют Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства в районах и городах, органы приватизации в Автономной Республике Крым, составляющие единую систему государственных органов приватизации в Украине.

Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства в районах и городах, органы приватизации в Автономной Республике Крым действуют на основании Закона Украины «О Фонде государственного имущества Украины», Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и других законов Украины по вопросам приватизации.

Должностные лица государственных органов приватизации несут уголовную, административную, материальную и дисциплинарной ответственности за неправомерные действия относительно имущества, которое приватизируется, в порядке, установленном законодательством.

Органы приватизации в Автономной Республике Крым действуют в пределах полномочий, определенных Фондом государственного имущества Украины, и полномочий, делегированных Верховной Радой Автономной Республики Крым относительно имущества, принадлежащей Автономной Республике Крым.

1.3 Способы приватизации

приватизация незавершенный строительство закон

Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» и Государственной программой приватизации. Приватизации не подлежат объекты, что имеют общегосударственное значение, а также казенные предприятия. Перечень объектов права государственной собственности, что не подлежат приватизации, утверждается Верховной Радой по представлению Кабинету министров Украины.

Приватизация объектов незавершенного строительства осуществляется путем:

· передача в открытое акционерное общество (ОАО), созданное органом приватизации или соответствующим органом, уполномоченным управлять государственным имуществом, в составе целостного имущественного комплекса;

· продажи на аукционе, по конкурсу;

· выкупа.

По решению органов приватизации законсервированные объекты и объекты незавершенного строительства могут передаваться на условиях соответствующего договора лицам, которые могут быть покупателями соответственно этому Закону, для завершения строительства или вноситься в уставной капитал хозяйственного общества как государственная доля со следующей ее приватизацией в порядке, установленном законодательством Украины.

Средства от продажи объектов незавершенного строительства, которые находятся в государственной собственности, и земельные участки, на которых разместился объект, направляются в Государственный бюджет Украины в полном объеме. Средства от продажи объектов незавершенного строительства, которые находятся в коммунальной собственности, и земельные участки, на которых они размещены, направляются в соответствующий местный бюджет, согласно, Закона Украины от 27 декабря 2010 года № 2154.

Согласно законодательству распределение денежных средств от приватизации объектов незавершенного строительства зависит от того, за счет чьих денежных средств осуществлялось финансирование строительства. В случае финансирования за счет собственных средств государственного предприятия обязательно привлекается аудитор для подтверждения достоверности наличия и объемов такого финансирования.

Приватизация объектов незавершенного строительства регулировались Указами Президента № 456 от 14.10.1993 г. и № 591 от 28.05.1999 г. Последний Указ был выдан в соответствии с пунктом 4 Раздела XV «Переходные положения» Конституции Украины с одновременным внесением законопроекта аналогичного содержания в Верховную Раду. После принятия этого законопроекта Верховной Радой появился Закон № 1953 «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», который определяет особенности приватизации объектов незавершенного строительства, находящиеся в государственной собственности, включая законсервированные объекты. Изменения и дополнения согласно Законам были внесены: 11 декабря 2003 года № 1377-IV, 6 сентября 2005 года № 2801-IV, 19 декабря 2006 года 489V, 27 апреля 2007 года № 997-V, 23 декабря 2010 года № 2856-IV, Кодекс 2 декабря 2010 года № 2755-VI

1.4 Оценка объектов незавершенного строительства

Одним из главных показателей, который имеет влияние на эффективность приватизации объектов незавершенного строительства, является механизм их ценообразования. Он определяется Методикой оценки стоимости имущества при приватизации, утвержденной постановлением КМУ от 10.12.2003 г. № 1891 (с изменениями № 904 от 14.09.2005, № 1126 от 27.12.2008, № 225 от 18.03.2009, № 348 от 15.04.2009, № 909 от 19.08.2009 гг.

Кабинет министров своим постановлением № 1103 от 26 октября 2011 года утвердил Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются).

Согласно документу, порядок определяет механизм определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которая используется для определения дохода от продажи (обмена) объекта недвижимости и другого дохода плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения объекта недвижимости, кроме случаев его унаследования и дарения. Согласно нормам Временного порядка, до определения органа, уполномоченного осуществлять оценку недвижимости, на законодательном уровне функции субъектов оценки будут исполнять субъекты хозяйствования, которые соответствуют требованиям Закона об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине и Закона об оценке земли, а также Госземагентство.

Действие порядка распространяется на земельные улучшения (объекты малоэтажного жилого строительства, в том числе дачного и усадебного типа, а также их части, объекта многоэтажного жилого строительства, а также их части, объекты нежилого фонда, а также их части, объекты незавершенного строительства), земельные участки.

Объекты незавершенного строительства оцениваются с использованием комплекса методов, но только при условии, что: их строительная готовность составляет не менее 70%, строительство началось не больше 5 лет назад, показатели прочности конструкции объекта позволяют завершить строительство, объемно-планировочные характеристики соответствуют современным требованиям строительных норм и правил, а также если при временном прекращении строительства объекта работы по его консервации выполнены своевременно.

В случае несогласия плательщика налога с оценкой принадлежащего ему объекта, он может оспорить отчет об оценке в судебном порядке.

Оценочную стоимость определяют: для земельных улучшений — субъекты хозяйствования, соответствующие требованиям, установленным законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», для земельных участков — юридическими лицами — субъекты хозяйствования и физические лица — субъекты предпринимательской деятельности, которые получили соответствующие лицензии, а также Госземагентство.

Кабинет министров Украины поручил Фонду государственного имущества утвердить в двухмесячный срок форму представления субъектами оценочной деятельности, уполномоченными проводить оценку земельных улучшений, информации о таких улучшениях, а также для объекта незавершенного строительства — информацию о степени строительной готовности.

Кроме того, в шестимесячный срок ФГИ должен внести на рассмотрение Кабмина проект Закона Украины «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и Закон Украины» Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине" по определению органа, который будет проводить оценку недвижимости и объектов незавершенного строительства, доход от продажи (обмена) которых облагается налогом согласно Налоговому кодексу Украины.

В соответствии с этим документом способ оценки объектов незавершенного строительства зависит от способа его приватизации[5].

Во всех случаях оценки объектов незавершенного строительства стоимость земельного участка на котором размещен объект не учитывается. В соответствии с законодательством она определяется экспертным путем специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его органами на местах отдельно.

Оборудование, которое было приобретено для функционирования объектов незавершенного строительства и требует монтажа, строительные материалы, конструкции, детали, устройства и другие материальные ценности, приобретенные для выполнения строительно-монтажных работ, изготовления строительных конструкций и деталей, в случае их приватизации в составе объектов незавершенного строительства или как самостоятельные объекты оцениваются экспертным путем с применением методических подходов оценки, которые применяются в международной оценочной практике. По результатам оценки должна быть определена их справедливая (рыночная) стоимость. В процессе экспертной оценки определяется:

* фактические затраты на строительство объекта незавершенного строительства для продажи на аукционе, конкурсе, путем выкупа или внесения в уставный фонд хозяйственного общества взамен на пакет акций (часть, пай), принадлежащий государству;

* справедливая (рыночная) стоимость строительных материалов, оборудования для монтажа для продажи на аукционе, конкурсе, путем выкупа или внесения в уставный фонд хозяйственного общества взамен на пакет акций (часть, пай), принадлежащий государству;

* стоимость ликвидации для объекта незавершенного строительства при продаже его под разборку.

Фактические затраты на строительство определяются путем применения количественного метода затрат и метода учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ.

В соответствии с требованиями законодательства и Методикой процессу оценки объектов незавершенного строительства во всех перечисленных случаях предшествует проведение инвентаризации.

В случае передачи объектов незавершенного строительства в ОАО, создаваемое в процессе приватизации, в составе целостного имущественного комплекса инвентаризация осуществляется в два этапа: предварительная инвентаризация необоротных активов и полная инвентаризация имущества государственного или арендного предприятия, передаваемого в ОАО.

Результатом инвентаризации необоротных активов является составленный и утвержденный органом приватизации (органом, уполномоченным управлять государственным имуществом) перечень необоротных активов предприятия для определения их справедливой (рыночной) стоимости экспертным путем. Такую работу осуществляет эксперт, который действует на основании договора, заключенного с Фондом государственного имущества, который предоставляет полномочия на проведение экспертной оценки имущества, и договора на проведение работ по экспертной оценке имущества конкретного предприятия, заключенного с органом приватизации.

При полной, инвентаризация уточняются данные предварительной инвентаризации необоротных активов, и осуществляется инвентаризация прочего имущества[5].

В случае приватизации объектов незавершенного строительства как отдельного объекта приватизации, они могут реализоваться на конкурентных условиях (аукцион, конкурс) или путем выкупа. При этом начальная цена объекта на аукционе (конкурсе) или цена продажи для выкупа определяется по фактическим расходам, понесенным предприятием-застройщиком.

Принятие решения о приватизации объектов незавершенного строительства путем продажи под разборку возможно как после неудачных попыток приватизации объекта ранее рассмотренными способами, так и без предварительных предложений органа приватизации для продажи другими способами. Цена продажи в таком случае согласно законодательству может определяться или по фактическим расходам на строительство предприятия-застройщика, или экспертным путем в соответствии с принятым решением органом приватизации. Если цена определяется экспертным путем, стоимость объектов незавершенного строительства должна быть уменьшена на размер расходов, связанных с работами по разборке.

2. Закон Украины " Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства"

Рассмотрим подробно Закон Украины по статьям.

Статья 1 настоящего Закона определяет особенности приватизации объектов незавершённого строительства, которые находятся в государственной собственности и в коммунальной собственности. Отчуждение объектов незавершённого строительства регулируется положениями настоящего Закона и осуществляется органами местного самоуправления.

К вопросам приватизации или отчуждения объектов незавершённого строительства, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, не урегулированным настоящим Законом, применяются положения законодательства Украины о приватизации и местном самоуправлении.

Статья 2 Закона определяет покупателей объектов незавершенного строительства и лиц, которые не могут быть покупателями. Покупателями объектов незавершенного строительства могут быть:

· граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства;

· юридические лица, зарегистрированные на территории Украины, кроме предусмотренных частью второй этой статьи;

· юридические лица других государств.

Не могут быть покупателями:

· юридические лица, в уставном капитале которых доля государственной собственности превышает 25 процентов;

· органы государственной власти;

· работники государственных органов приватизации;

· юридические лица, имущество которых находится в коммунальной собственности, органы местного самоуправления.

Законом в статье 3 установлено, что покупатели объектов незавершенного строительства могут приобрести вместе с объектами незавершенного строительства земельные участки, отведенные в установленном порядке под застройку, или получить их в долгосрочную аренду. В этой же статье установлены ограничения относительно приобретения земельных участков нерезидентами.

Законом определены порядок принятия решения о приватизации объекта незавершенного строительства и включения такого объекта в перечень объектов, которые подлежат приватизации.

Статьей 6 Закона определены 4 способа приватизации объектов незавершенного строительства:

· продажа на аукционе, на конкурсе;

· продажа путем выкупа при наличии одного покупателя непосредственно этим покупателем при обеспечении им условий приватизации объекта;

· внесение объекта незавершенного строительства в уставной фонд хозяйственного общества как взноса государства с последующей приватизацией акций (частей, паев), после завершения строительства соответствующего объекта;

· продажа под разборку.

Статьи 9 и 10 регулируют вопрос определения стоимости объекта приватизации и земельного участка, на котором расположены объект незавершенного строительства. Предполагается, что стоимость объекта незавершенного строительства должна определяться на основании данных баланса без учета суммы индексации стоимости объекта незавершенного строительства, а в случае отсутствия документов, необходимых для проведения оценки стоимости объекта незавершенного строительства, цена продажи объекта должна определяться экспертным путем.

Статьями 11 и 12,13 Закона устанавливается порядок заключения договоров купли-продажи объектов незавершенного строительства, оплаты стоимости объектов незавершенного строительства и возникновения права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок. Право собственности на объекты незавершённого строительства возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи, то есть в пятидневный срок — и не позднее — после уплаты полной стоимости приобретенного объекта. Если покупатель желает приобрести земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства в соответствии со ст. 13 Закона о приватизации, право собственности на земельный участок, возникает после получения государственного акта на право собственности на землю, который выдается покупателю при условии уплаты им стоимости земельного участка.

Законом отдельно регулируется вопрос продажи объектов незавершенного строительства под разборку и продажи строительных материалов и оборудования (статья 15). Покупатель, который приобрел объект незавершенного строительства под разборку, по желанию может приобрести земельный участок, на котором расположен этот объект, но только под застройку.

Основные условия приватизации объектов незавершенного строительства установлены в статье 19. Это такие условия:

· установление срока завершения строительства объекта;

· запрет отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен этот объект, до завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию;

· обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды во время достройки и дальнейшего введения в эксплуатацию объекта приватизации.

В случае невыполнения условий, обозначенных в данной статье, договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законодательстве порядке. При этом покупатель, с которым разорван договор купли-продажи, возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту приемпередача, а также возмещает государственные убытки причиненные неисполнением условий договора.

Статьей 21 и 26 данного Закона определен порядок распределения средств, полученных от приватизации объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены такие объекты.

Статьи 22,23,24,25,27 исключены согласно Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 23 декабря 2010 года № 2856-VI

Законом предусмотрены налоговые льготы для покупателей объектов незавершенного строительства при уплате налога на прибыль предприятий и освобождение от платы за землю за земельный участок, на котором находится объект приватизации, на срок строительства, определенный условиями приватизации.

Согласно нового Налогового кодекса Украины от 01.01.2011 года, ставка налога при продаже объекта незавершенного строительства — 5%.

3. Проблемы приватизации объектов незавершенного строительства

Операции с объектами незавершенного строительства считаются довольно сложными как с экономической, так и с юридической точки зрения.

До настоящего времени законодательно не закреплено понятие незавершенного строительства. Что принимать за объект незавершенного строительства: строительство, которое завершилось, но не сдано в эксплуатацию; строительство, которое едва лишь началось, или строительство, которое находится на половинчатой стадии? В законодательстве Украины существует такое понятие, как законсервированные объекты, но при этом отсутствует определение, что именно нужно понимать под таким названием. «Любой объект, находящийся в стадии строительства является незавершенным.

И абсолютно любой объект, строительство которого не доведено до конца, согласно проекту, считается объектом незавершенного строительства" - отмечают юристы.

Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, но почему-то не разработан механизм государственной регистрации таких объектов в отдельном реестре.

Право собственности на объекты недвижимого имущества, его реализация и защита чрезвычайно важны для собственника, будь то физическое или юридическое лицо. Только при четком юридическом механизме в полной мере можно реализовывать свои имущественные права по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности.

Приобретение объектов незавершенного строительства осуществляется на основании договора купли-продажи имущества. Для передачи приобретенного объекта от продавца покупателю необходимо составить соответствующий акт. Согласно статье 12 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства», право собственности на приобретаемый объект возникает у покупателя с момента подписания акта приема-передачи.

Казалось бы, никаких вопросов о возникновении права собственности на приобретенный объект нет, в соответствии со статьей 182 ГК Украины это право необходимо зарегистрировать в порядке, установленном законом[2].

Однако регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимого имущества, строительство которых завершено и которые приняты в эксплуатацию в установленном законом порядке. Следовательно, порядок регистрации права собственности на незавершенное строительство практически отсутствует и покупатель лишен возможности каким-либо образом зарегистрировать свое право собственности, хотя подобная обязанность возложена на него ГК.

Итак, покупатель объекта незавершенного строительства в ходе приватизации, после подписания акта приема-передачи, согласно статье 12, Закона становится собственником приобретенного недвижимого имущества, однако собственником, который зарегистрировать свое право не может.

С принятием нового Гражданского кодекса Украины стало почти невозможным отчуждение объекта незавершенного строительства. Никто не хочет покупать вместо объекта недвижимости строительные материалы, которые значительно более дешевые стоимости объекта недвижимости, который принят в эксплуатацию и на него получено соответствующий правоустанавливающий документ о праве собственности, зарегистрированный в соответствии с порядком проведения государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество. В соответствии с новой редакцией ч. 3 ст. 331 ГКУ, у заинтересованных лиц появилась возможность заключить договор относительно объекта незавершенного строительства[2].

Порядок приобретения государственных объектов незавершенного строительства определен Законом Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства». Основным вопросом является форма сделки. Гражданский кодекс предусматривает возможность заключения сделок относительно объектов незавершенного строительства (ч.3 ст. 331), прямо не предусматривая необходимости нотариального удостоверения такой сделки. В то же время ч. 1 ст. 181 ГКУ позволяет отнести эти объекты к недвижимым вещам. Следовательно, на основании ст. 657 ГКУ договор купли-продажи недвижимой вещи должен удостоверяться нотариально. В соответствие с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины единственным возможным правоустанавливающим документом является решение суда о признании права собственности на объекты незавершенного строительства. 5].

До завершения строительства и сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию лицо считается владельцем лишь материалов, оборудование и т. п., которые были использованы в процессе этого строительства.

Действующее законодательство Украины рассматривает возможность сдачи в эксплуатацию имущества частично — в зависимости от готовности объектов незавершенного строительства к эксплуатации. Главное условие — условие сдачи в эксплуатацию частями, — что предусмотрено проектной документацией относительно объекта строительства. Исходя из этого, предметом отчуждения будет часть имущества, которая в соответствии с действующим законодательством Украины сдана в эксплуатацию и, на которую получено право устанавливающий документ.

Что же касается права собственности на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращения, то они подлежат государственной регистрации, а также право собственности на недвижимые вещи должно быть нотариально удостоверено — этого же требует ст. 657 ГКУ относя операции с недвижимым имуществом к разряду отдельных видов договоров купли-продажи. В случае несоблюдения сторонами требований закона: о государственной регистрации, о письменной форме договора и о нотариальном удостоверении договора, такой договор будет незаконным.

Вывод

Согласно данным Министерства регионального развития, в Украине на данный момент присутствует 18 261 объект незавершенного строительства. Эта цифра включает в себя 12 520 недостроенных жилых домов, а также 5740 недостроенных инженерных сооружений. Во многих их них строительство законсервировано. наибольшее количество недостроев сконцентрировано в Донецкой (8,9%), Харьковской (6,2%), Житомирской (5,7%), Львовской (5,4%) и Хмельницкой (5,3%) областях.

Многие объекты незавершенного строительства остались в виде недостроенных коммуникаций, канализаций и водопроводов, еще начатых в 90-е года. Со временем недостроенные объекты ветшали и разрушались, поэтому многие из них уже не подлежат завершению. В большинстве случаев объектом и землей распоряжаются разные субъекты. Земля, например, находится в ведении города, а строение — в собственности коммерческой структуры, акционеров которой порой сложно отследить. Поэтому многие объекты незавершенного строительства не выкупают и не достраивают. Недостроенные объекты, с низкой степенью готовности не представляют интерес для балансодержателя — в аренду их не сдашь, а под склады использовать нельзя, поэтому земельные участки с полуразрушенными постройками простаивают годами.

Длительные процедуры согласования документации, на оформление которых уходит от полутора до трех лет, приводят к тому, что компании начинают строительство без необходимых разрешений. Однако банки не хотят кредитовать проекты с явными нарушениями и строительство приостанавливается.

Проблему современных объектов незавершенного строительства частично способна решить служба единого заказчика и специальное подразделение по контролю над инвестициями. Пока в нашей стране не будет четкой градостроительной политики, прозрачного распределения земли и понятных процедур согласования, жестких правил застройки и контроля со стороны государства над их выполнением, современные долгострои будут появляться.

Для определения фактического наличия объектов незавершенного строительства и площади земли для составления единого государственного реестра недвижимости Украины Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с областными государственными администрациями до 1 августа 2011 года провело инвентаризацию. После проведения данной работы, возможно увидеть четкую картину по каждому незавершенному строительству: какого назначения тот или иной объект, кто заказчик строительства, степень его готовности, сметная стоимость, наличие проектно-сметной документации, наличие разрешения на выполнение строительных работ, заключение облгосадминистрации относительно целесообразности продолжения его строительства. Тогда можно определиться, какие объекты ближайшие несколько лет достроим, сколько на это нужно средств и что делать с теми объектами, достройка которых является нецелесообразной. В настоящий момент учет строений проводит Министерство юстиции, а реестром земли ведает Госкозем.

Использованная литература

1. Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства: Закон Украины от 14.09.2000 г. № 1953;III, редакция от 01.04.2011 г. (действующий на 19.10.2011 г.) // Ведомости Верховной Рады Украины -2010.

2. Гражданский кодекс Украины с изменениями от 22.09.2011// Ведомости Верховной Рады Украины -2003.-№ 40−44. ст. 356

3. Налоговый кодекс Украины от 01.01.2011//Ведомости Верховной Рады Украины -2011.-№ 13−14,№ 15−16,№ 27. ст. 112

4. Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины. Налоговый кодекс Украины от 01.01.2011// //Ведомости Верховной Рады Украины -2011.-№ 13−14,№ 15−16,№ 27. ст. 112

5. Временный порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются). Постанова Кабінету Міністрів України

від 26 жовтня 2011 р. N 1103

6. Яковлева С. Правовое положение обьекта незавершенного строительства // Хазяйство и право. — 2005. — № 8. — С.125.

7. П. Сухоручко «Кто является собственником объектов незавершенного строительства» // газета Юридическая практика -2004; № 19