Формирование адресной инвестиционной политики повышения эффективности функционирования регионального рынка жилья

Актуальность темы

исследования. Беспрецедентный спад производства, хронический бюджетный дефицит, острый платежный кризис 1990;х годов в значительной мере предопределили постоянный недостаток инвестиционных ресурсов, необходимых для развития экономики. В качестве предпосылки и главного условия преодоления хронического экономического кризиса в России можно рассматривать активизацию инвестиционного процесса.

Одной из наиболее острых проблем современной России остается достижение стабильного экономического роста. В числе факторов, оказывающих непосредственное воздействие на динамику экономического развития, решающая роль, несомненно, принадлежит инвестиционной сфере. Инвестиции затрагивают самые глубинные основы хозяйственной деятельности, определяя процесс экономического роста в целом. В сложившейся ситуации инвестиции выступают важнейшим средством обеспечения условий выхода России из состояния экономического кризиса, осуществления структурных сдвигов в народном хозяйстве, внедрения современных достижений технического прогресса, повышения качественных показателей хозяйственной деятельности на микрои макроуровнях. Активизация инвестиционного процесса является одним из наиболее действенных механизмов дальнейших социально-экономических преобразований.

Главные причины инвестиционного кризиса во всех регионах России имеют макроэкономический характер. Это высокая цена кредитных ресурсов, ограниченность бюджетных средств, высокие инвестиционные риски и другие. Однако инвестиционная ситуация в отдельных регионах существенно различна, что определяется, прежде всего, различиями в эффективности региональной экономической и инвестиционной политики.

Актуальность проблем регионального регулирования инвестиционной деятельности в условиях России с ее огромным многообразием природно-климатических условий, различиями в отраслевой структуре и величине производственного, а значит и инвестиционного потенциала, всегда была и остается весьма значительной. Повышение актуальности проблемы в последнее время является естественным результатом снижения отрицательного влияния макрофакторов (политическая и экономическая стабилизация в стране) при одновременном снижении присутствия федерального центра на рынке инвестиционных ресурсов и росте полномочий регионов.

Органы управления регионом могут оказывать существенное влияние на активизацию инвестиционной деятельности в регионе. Проблема состоит в формировании эффективного механизма регулирования.

Качество регионального управления инвестиционной деятельностью оказывает существенное влияние и на социальную составляющую проводимой экономической региональной политики.

Социально-экономический уровень страны определяется, в том числе, и пропорциональностью развития его регионов. Мировой опыт свидетельствует, что важнейшим условием сокращения территориальных различий в уровне жизни является улучшение состояния социальной инфраструктуры и, прежде всего, жилищного строительства.

Благосостояние большинства семей области зависит от решения их жилищного вопроса. В настоящее реальным источником инвестиций в области жилищного строительства являются средства бюджетов всех уровней и населения.

Вовлечение в активный инвестиционный оборот средств значительного масштаба возможно только при создании целостной системы регулирования инвестиционных интересов в регионе. Совершенно очевидно, что необходимо одновременное использование механизмов и государственного и рыночного регулирования.

Кроме того, вложения в недвижимость (личную, приносящую доход, спекулятивную) является одним из оптимальных способов диверсификации инвестиционного портфеля и получения благоприятного соотношения между риском и доходностью.

Степень разработанности проблемы. Различные аспекты рассматриваемой проблемы освещены в трудах отечественных и зарубежных ученых. Однако имеющиеся публикации в основном касаются отдельных аспектов данной проблемы. Достаточно хорошо исследованы проблемы в области теории эффективности инвестиций Ф. Модильяни, М. Миллера, Ч. Шарпаработы ведущих зарубежных специалистов в области финансового и инвестиционного менеджмента Д. Александера, Г. Бирмана, Д. Бейли, Ю. Бригхема, Ш. Пратта, Р. Брейли, Р. Фостера,.Твисса и другихработы отечественных специалистов: С. В. Валдайцева, П. Л. Виленского, В. Н. Лившица, И. И. Мазура, В. Д. Шапиро и других.

Существенно ниже проработка проблем регионального управления инвестиционным процессом. Эти проблемы нашли развитие в работах А. Г. Гранберга, В. П. Жданова, И. И. Ройзмана и других ученых.

Проблемы экономики жилищной сферы, недвижимости нашли развитие в работах В. В. Бузырева и В. С. Чекалина, Горемыкина В. А. и Бугулова В. Р., Григорьева И. Л. и Филиппова Л. А., Грязновой А. Г. и Федотовой М. А, Логинова М. П., Соловьева М. Н., Ресина В. И. и других ученых.

Дальнейшее исследование положений перспективной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости требует углубления теоретических и практических исследований в этой области.

Целью диссертационного исследования Целью диссертационной работы является формирование научно-методических положений оценки рынка жилья и разработка соответствующих рекомендаций по созданию адресной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилья.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих взаимосвязанных задач:

— раскрыть проблемы регионального закрепления инвестиций.

— исследовать инвестиционный потенциал Тамбовской области.

— разработать направления инвестиционной политики в Тамбовском регионе и механизм ее реализации.

— исследовать проблему инвестирования в строительную жилую недвижимость как приоритетное направление инвестиционной региональной социально-экономической политики.

— исследовать и определить емкость регионального рынка жилой недвижимости.

— рассмотреть механизм затратного ценообразования в жилищном строительстве как один из инструментов управления Тамбовским рынком жилья.

— разработать систему развития регионального рынка жилья как перспективное направление его развития.

— исследовать механизм реализации целевой жилищной программы на региональном уровне.

Предметом исследования являются организационно-экономические отношения формирования положений адресной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости.

Объект исследования региональная социально-экономическая подсистемарынок жилой недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования послужили труды ведущих отечественных и зарубежных ученых, посвященные комплексному подходу к проблемам управления инвестиционным процессом, экономики жилищной сферы, как важнейшей области общественного развития мирового сообщества, научные работы в области региональной экономики и региональной экономической политики, законодательные акты Российской Федерации, администрации Тамбовской области, относящиеся к предмету исследования.

Основными методами исследования являются: абстрактно-логический, метод экономической диагностики, дисконтированных денежных потоков, сравнения, факторный анализ.

Информационная база исследования. В качестве информационной базы исследования были использованы законодательные и нормативные акты РФ и субъектов Российской Федерации (на примере Тамбовской области), монографическая и релевантная литература, материалы международных, российских и региональных конференций, статистические материалы Госкомстата РФ и Тамбовской области, Финансового управления Администрации Тамбовской области, материалы бухгалтерской отчетности строительных предприятий Тамбовской области, а также материалы, опубликованные в научной и периодической печати.

Научная новизна исследования. Новизна научных результатов, полученных автором в ходе данного исследования, заключается в том, что на основе комплексного анализа:

Доказано, что для закрепления инвестиций в регионе необходимы договорные отношения каждого субъекта РФ с местными и сторонними инвесторами по вопросам участия в региональных инвестиционных программах на условиях защиты и гарантированной доходности путем предоставления льгот и привилегий, первоочередности и обеспечения приоритетного отношения к развитию потребительского сектора экономики. Решение возникающих проблем возможно методом согласования интересов агентов общественного рынка, консолидации их инвестиций и использование механизма эстафетного инвестирования, разработка программы развития региона как части единой комплексной программы социально-экономического развитияконцентрации инвестиционных ресурсовопределение инвестиционных полномочий коммерческих структур, местного самоуправления, субъектов РФ и федерального центра, законодательное оформление политики инвестирования.

Для создания благоприятного инвестиционного климата в Тамбовском регионе предложен комплекс мероприятий по реализации перспективной региональной инвестиционной политики, включающий: создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвестицийразработку и обеспечение реализации нормативных актов по обслуживанию инвестиционного процесса на территории областисоздание и деятельность системы по координации государственных, муниципальных образований и субъектов инвестиционной деятельности по разработке и реализации инвестиционных проектовгосударственную поддержку инвестиционной деятельностиреализацию мероприятий по развитию рынка жилой недвижимости для различных слоев населенияповышение роли государственных инвестиций в структурной политике областиподдержку развития инфраструктуры и коммуникаций по привлечению и реализации инвестиций в экономику областиразвитие инвестиционного сотрудничества с субъектами РФ и странами ближнего зарубежьяопределение критериев отбора инвестиционных проектов финансируемых за счет федерального бюджетаулучшение социально-политических условий в регионе.

Предложен механизм государственной поддержки перспективной инвестиционной деятельности на территории Тамбовской области, содержащий цели, принципы, формы государственной поддержки, инструменты регулирования инвестиционной деятельности и гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности. Государственная поддержка перспективной инвестиционной деятельности в области может осуществляться в формах: предоставления льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным законодательствомпредоставление инвестиционного налогового кредитасубсидирование части процентной ставки по кредитам коммерческих банков и предоставление на льготных условиях имущества, находящегося в областной собственности. Регулирование обеспечивается посредством: прямого управления государственными инвестициямисоздания условий для стимулирования инвестиционной деятельности, принятия областных инвестиционных программ, осуществления государственной поддержки инвесторовразработкой и экспертизой инвестиционных проектов.

Для эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости, как одного из перспективных направлений инвестиционной политики социальной отрасли, доказано существование объективной потребности в двух видах регулирования инвестиционных процессов на региональном уровне. Во-первых, это институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс различных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона. Во-вторых, это административные механизмы, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для некоторых категорий граждан, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения.

Предложена методика определения емкости Тамбовского рынка жилой недвижимости (как неотъемлемое условие управления жилой недвижимостью на региональном уровне), включающая: четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого сегментаанализ общеэкономической, социально-политической и экономической ситуации на уровне регионаопределение экономического потенциала и перспектив развития региона с учетом степени совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации, влияние изменений в сфере занятости и доходов населения. Определены особенности Тамбовского рынка жилой недвижимости: сформирован значительно позже других, существенно отстает от г. Москвыотсутствие правового регулирования рыночных отношений в сфере жилой недвижимостифрагментарность нормативно-правовой базынизкая платежеспособность населенияпреобладание вторичного рынка жилья и незначительные сезонные колебания спроса.

Рассмотрено приоритетное направление управления Тамбовским рынком жилья — воздействие на его цену. Доказано, что единственно возможным сегодня для Тамбова является затратное (сметное) ценообразование на объекты недвижимости. Приведен механизм формирования и обоснования цены при затратном ценообразовании на объекты жилой и приносящей доход недвижимости.

Для создания условий эффективного функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости предложена система развития рынка жилья, включающая: переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости, совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода управления рынком жилья, разработку и реализацию федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ и проектов, повышение качества эксплуатации жилищного фонда, совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения, доступность жилья для широких слоев населения, совершенствование различных подходов к формированию благоприятной жилой среды, повышение законности, профессионализма и надежности деятельности риэлторских фирм, поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья.

Механизм активного ценообразования предусматривает формирование системы мониторинга на жилье при непосредственном участии государственных и муниципальных органов, освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики, повышение осведомленности населения в области цен на жилую недвижимость.

Практическая значимость результатов исследования заключается в углублении методических подходов и конкретных рекомендаций по усовершенствованию механизмов разработки перспективной инвестиционной политики для повышения эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости.

Результаты исследования содержат новые подходы к решению задач, связанных с разработкой перспективных направлений инвестиционной политики для эффективного функционирования рынка жилой недвижимости.

Разработанные автором предложения и рекомендации по выбору инвестиционной политики для более эффективного развития регионального строительного рынка жилья внедрены в практическую деятельность строительных компаний Тамбовской области. Результаты исследования могут быть использованы органами государственной власти при формировании программы социально-экономического развития Тамбовского региона, при совершенствовании механизмов управления социальной инфраструктурой.

Тамбовского региона, использованы в практической деятельности Тамбовской областной и ряде районных администраций (акты прилагаются).

Работа выполнена в рамках реализации «Программы социально-экономического развития Тамбовской области на 2002;2010 годы».

Результаты выполненного исследования могут быть использованы в процессе преподавания дисциплин: «Организация и финансирование инвестиций», «Финансы», «Финансовый менеджмент», «Оценка бизнеса», «Экономика недвижимости», «Ценообразование».

Апробация работы. Итоги диссертационной работы докладывались и получили одобрение на Международной научно-технической конференции, Международной конференции молодых ученых-экономистов, Всероссийской научно-технической конференции, семинарах различных уровней, проходивших в г. Тамбове, на кафедре, ежегодных научных конференциях университета.

Публикации. По проблемам диссертационного исследования опубликовано 8 работ, объемом 7,34 печатных листа.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 230 наименований, 7 приложений.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Таким образом поставленная цель и задачи достигнуты. В ходе диссертационного исследования получены следующие новые научные результаты.

Доказано, что для закрепления инвестиций в регионе необходимы договорные отношения каждого субъекта РФ с местными и сторонними инвесторами по вопросам участия в региональных инвестиционных программах на условиях защиты и гарантированной доходности путем предоставления льгот и привилегий, первоочередности и обеспечения приоритетного отношения к развитию потребительского сектора экономики. Решение возникающих проблем возможно методом согласования интересов агентов общественного рынка, консолидации их инвестиций и использование механизма эстафетного инвестирования сопряженных производств, то есть подчинение производства задаче наращивания выпуска потребительских товаров и услуг, разработка программы развития региона как части единой комплексной программы социально-экономического развитияконцентрации инвестиционных ресурсовопределение инвестиционных полномочий коммерческих структур, местного самоуправления, субъектов РФ и федерального центра, законодательное оформление политики инвестирования.

Для создания благоприятного инвестиционного климата в Тамбовском регионе предложен комплекс мероприятий по реализации перспективной региональной инвестиционной политики, включающий: создание благоприятных условий для привлечения иностранных инвестицийразработку и обеспечение реализации нормативных актов по обслуживанию инвестиционного процесса на территории областисоздание и деятельность системы по координации государственных, муниципальных образований и субъектов инвестиционной деятельности по разработке и реализации инвестиционных проектовгосударственную поддержку инвестиционной деятельностиреализацию мероприятий по развитию рынка жилой недвижимости для различных слоев населенияповышение роли государственных инвестиций в структурной политике областиподдержку развития инфраструктуры и коммуникаций по привлечению и реализации инвестиций в экономику областиразвитие инвестиционного сотрудничества с субъектами РФ и странами ближнего зарубежьяопределение критериев отбора инвестиционных проектов финансируемых за счет федерального бюджетаулучшение социально-политических условий в регионе.

Предложен механизм государственной поддержки перспективной инвестиционной деятельности на территории Тамбовской области, содержащий цели, принципы, формы государственной поддержки, инструменты регулирования инвестиционной деятельности и гарантии прав субъектов инвестиционной деятельности. Государственная поддержка перспективной инвестиционной деятельности в области может осуществляться в формах: предоставления льгот в пределах полномочий, определенных федеральным и областным законодательствомпредоставление инвестиционного налогового кредитасубсидирование части процентной ставки по кредитам коммерческих банков и предоставление на льготных условиях имущества, находящегося в областной собственности. Регулирование обеспечивается посредством: прямого управления государственными инвестициямисоздания условий для стимулирования инвестиционной деятельности, принятия областных инвестиционных программ, осуществления государственной поддержки инвесторовразработкой и экспертизой инвестиционных проектов.

Для эффективности функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости, как одного из перспективных направлений инвестиционной политики социальной отрасли, доказано существование объективной потребности в двух видах регулирования инвестиционных процессов на региональном уровне. Во-первых, это институциональные механизмы, осуществляющие рыночное регулирование с помощью косвенного воздействия соответствующих институтов, в том числе и государственных, включающие весь комплекс различных структур (финансовые, правовые, налоговые) и учитывающие специфику региона. Во-вторых, это административные механизмы, предполагающие непосредственное воздействие государства на инвестиционный процесс через прямую финансовую поддержку, предоставление льготных кредитов, создание резервного фонда жилья для некоторых категорий граждан, законодательное гарантирование сохранности вкладов населения.

Определены особенности регионального жилого фонда, отличающего его от других товаров: неоднородность (по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, коммунальным удобствам), недвижимость (невозможность перемещения жилища из одного места в другое), долговечность, дороговизна (значительная часть сбережений населения вложена в жилье), высокие издержки переезда (в том числе психологические), предложение жилья не эластично (доминирование в регионе «старого» жилья).

Предложена методика определения емкости Тамбовского рынка жилой недвижимости (как неотъемлемое условие управления жилой недвижимостью на региональном уровне), включающая: четкое фиксирование границ рынка и выделение анализируемого сегментаанализ общеэкономической, социально-политической и экономической ситуации на уровне регионаопределение экономического потенциала и перспектив развития региона с учетом степени совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации, влияние изменений в сфере занятости и доходов населения. Определены особенности Тамбовского рынка жилой недвижимости: сформирован значительно позже других, существенно отстает от г. Москвыотсутствие правового регулирования рыночных отношений в сфере жилой недвижимостифрагментарность нормативно-правовой базынизкая платежеспособность населенияпреобладание вторичного рынка жилья и незначительные сезонные колебания спроса.

Рассмотрено приоритетное направление управления Тамбовским рынком жилья — воздействие на его цену. Доказано, что единственно возможным сегодня для Тамбова является затратное (сметное) ценообразование на объекты недвижимости. Приведен механизм формирования и обоснования цены при затратном ценообразовании на объекты жилой и приносящей доход недвижимости.

Для создания условий эффективного функционирования и развития регионального рынка жилой недвижимости предложена система развития рынка жилья, включающая: переход к активному ценообразованию на всех этапах существования жилой недвижимости, совершенствование инструментария правового регулирования как основного метода управления рынком жилья, разработку и реализацию федеральных, региональных и муниципальных жилищных программ и проектов, повышение качества эксплуатации жилищного фонда, совершенствование системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения, доступность жилья для широких слоев населения, совершенствование различных подходов к формированию благоприятной жилой среды, повышение законности, профессионализма и надежности деятельности риэлторских фирм, поиск и привлечение централизованных и децентрализованных источников финансирования строительства, капитального ремонта и реконструкции жилья.

Механизм активного ценообразования предусматривает формирование системы мониторинга на жилье при непосредственном участии государственных и муниципальных органов, освобождение этого сегмента рынка от влияния теневой экономики, повышение осведомленности населения в области цен на жилую недвижимость.