Моделирование процессов управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости

Актуальность темы

исследования.

В течение нескольких лет до осени 2008 года рынок коммерческой недвижимости в России переживал серьезный подъем. Причиной этого являлось значительное увеличение инвестиций, вызванное, с одной стороны, устойчивым экономическим ростом в стране, а с другой — использованием недвижимости как средства долгосрочных вложений. Сейчас на фоне общей рыночной конъюнктуры развитие недвижимости в России находится в кризисном состоянии и требует особенно тщательного анализа при выборе необходимых ресурсов, источников финансирования, способов последующей реализации и других параметров. Таким образом, сегодня управление проектами в недвижимости становится особенно актуальным и является одним из инструментов конкурентной борьбы.

Создание любого объекта коммерческой недвижимости — это сложный проект, которым необходимо эффективно управлять. Координация действий всех его участников на каждой стадии, требуемые характеристики руководителя проекта, взаимодействие внутри проектной команды — основные вопросы, которые решает каждая девелоперская компания или собственник развиваемого объекта недвижимости. Кроме того, в последние годы на российском рынке недвижимости наметилась тенденция к многофункциональности таких проектов, то есть совмещению в рамках одного проекта нескольких сегментов недвижимости. Такая тенденция усложняет проекты, делая их более масштабными, долгосрочными и затратными, и увеличивает значимость для региональной экономики.

Основная цель создания объектов коммерческой недвижимостиполучение дохода в долгосрочном периоде, поэтому реализация таких проектов должна, в первую очередь, быть ориентирована на постоянные положительные денежные потоки и получение прибыли от эксплуатации объектов. Это гарантируется, в первую очередь, определенным качеством осуществления проектов. Таким образом, сегодня потребность в понимании процессов развития объектов коммерческой недвижимости на российском рынке недвижимости значительно возросла.

Несмотря на активное развитие всех сегментов коммерческой недвижимости в последнее время, объекты высокого качества, соответствующие европейскому уровню, стали появляться, на российском рынке только в течение последних 5−7 лет. Это объясняется краткой историей развития самого рынка, начавшего формироваться только в 1990;е годы и характером его становления: в первые годы после распада СССР нехватка коммерческих объектов стимулировала спрос на объекты низкого качества. В итоге, на сегодняшний момент на рынке сложилась ситуация, когда вопросы, связанные с проектами развития объектов коммерческой недвижимости не являются исследованными в полной мере. Большинство литературных источников выделяют специфику реализации только проектов, жилищного строительства или говорят о проектном менеджменте как таковом без привязки к сфере девелопмента недвижимости. Существующая потребность в исследовании организации проектов развития' объектов коммерческой недвижимости и его актуальность обусловили выбор темы данной работы.

Степень разработанности проблемы.

Исследованию теоретических и практических проблем управления проектами посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых. Среди них можно обозначить работы Ж. Боя, JI.JI. Высоцкого, Н. Н. Гаврилова, Г. Дитхелма, В. В. Ильина, Ф. Г. Клиффорда, И. И. Мазура, П. Мартин, Д. Р. Мэтьюза, Д. К. Пинто, А. С. Товба, М. Троцкого, Г. Уэбстера, В. Д. Шапиро, А. А. Шефова и других. Особо следует отметить разработку этой проблемы специалистами Project Management Institute, США, отраженную в «Руководстве к Своду знаний по управлению проектами (Руководство РМВОК®-)».

Серьезный вклад в изучение реализации проектов в недвижимости, строительстве внесли такие отечественные авторы, как А. Н. Асаул, С.В.

Бовтеев, Н. Ф. Вечер, В. П: Грахов, В. А. Горемыкин, В. А. Заренков, А. В. Иконникова, Е. А. Толмачев, В. В. Иванов, С. Н. Максимов, Н. С. Куприянов, Е. С. Озеров, И. С. Степанов, Г. М. Стерник, Е. И. Тарасевич, O.K. Хан и другие. Вопрос изучения проектов в сфере развития недвижимости исследовался и многими иностранными специалистами. Среди них — К. Кульц, коллектив Urban Land Institute (США), международный совет торговых центров ICSC, К. Хендриксон, М. Уайдман, К. Форсберг, Г. Муз и другие.

Однако мало изученным остался вопрос, связывающий воедино проблемы управления проектами и сферу коммерческой недвижимости в различных ее сегментах.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Цель и задачи исследования

.

Целью данного исследования является разработка модели управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, раскрывающей процесс организации реализации проекта через взаимосвязь его основных составляющих.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

• раскрыть понятия проекта и управления проектами, сформировать наиболее полную классификацию проектов;

• выявить и проанализировать основные организационные структуры управления проектами;

• раскрыть особенности проектов развития недвижимости;

• проанализировать современную историю развития коммерческой недвижимости в России;

• раскрыть специфику развития основных видов коммерческой недвижимости;

• выявить основные особенности реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости;

• разработать модель управления проектами, отражающую основные процессы и особенности создания объектов коммерческой недвижимости.

Объект и предмет исследования.

Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости и, прежде всего, отношения, возникающие в процессе создания объектов коммерческой недвижимости.

Предметом исследования выступает процесс управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости.

Теоретико-методологическая основа.

Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления проектами и развития недвижимости. Исследование проводилось с использованием общенаучных методов — анализа и> синтеза, приемов абстрагирования, классифицирования, сравнения, использовался системный подход, экономико-статистическая обработка информации.

Информационная база исследования.

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, информация, находящаяся в открытом доступе международных консалтинговых компаний, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике.

Научная новизна исследования.

Диссертация представляет собой исследование мало изученной на данный момент проблемы управления проектами развития объектов коммерческой недвижимости. В результате проведения исследования автором работы получены следующие новые результаты и выводы:

1. Предложена классификация основных видов проектов, позволяющая определить принципы управления каждым из них.

2. Рассмотрены основные типы организационных структур управления проектами и показана их сравнительная эффективность в сфере развития недвижимости.

3. Выявлены характерные особенности проектов в сфере развития недвижимости, определяющие специфику процесса управления такими проектами.

4. Раскрыты история и особенности формирования рынка коммерческой недвижимости в России с момента перехода экономики от административно-командной к рыночной, влияющие на характер реализации проектов развития коммерческой недвижимости в современных условиях.

5. Показаны специфические характеристики отдельных видов коммерческой недвижимости, что позволяет учесть их в процессе управления проектами.

6. Разработана модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, отражающая взаимодействие различных процессов в рамках проекта, жизненный цикл создания коммерческих объектов в недвижимости и необходимые управленческие решения на каждом его этапе, основных участников и параметры управления проекта.

Практическая значимость исследования.

Практическая значимость проведенного исследования состоит в прикладном характере его основных выводов. Предложенная модель управления проектами логична и проста в использовании.

С практической точки зрения настоящая работа может быть интересна организациям, работающим в сфере девелопмента, собственникам существующих и планируемых объектов коммерческой недвижимости, а также управляющим компаниям.

Апробация результатов исследования.

Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских межвузовских конференциях: «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007 г., 2009 г.). Основные результаты исследования используются в практической деятельности девелоперских и консалтинговых организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Структура диссертации.

Цель и задачи исследования

определили его структуру, включающую введение, 3 главы, заключение, библиографический список и приложения.

Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов.

В первой главе «Проект и проектный менеджмент» рассматривается понятие проекта, его классификация, управление его жизненным циклом. Определяются основные организационные структуры управления проектами, а также особенности проектов развития недвижимости.

Вторая глава «Проекты развития коммерческой недвижимости» посвящена истории формирования российского рынка коммерческой недвижимости, в ней также анализируется специфика основных видов объектов коммерческой недвижимости на примере офисной, торговой, складской и гостиничной, особенности развития таких проектов.

В третьей главе «Моделирование процессов управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости» рассматриваются существующие средства моделирования управленческих процессов, предлагается модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

Публикации.

По теме диссертации опубликовано 6 научных работ общим объемом 1,2 п.л., в том числе одна работа опубликована в издании, рекомендованном ВАК.

Результаты исследования позволяют сделать вывод о том, что проекты по созданию объектов коммерческой недвижимости являются сложными для реализации, заключают в себе множество уникальных процессов, для эффективного управления которыми недостаточно существующей на данный момент теории. Разработки, предложенные в диссертации, являются новыми, актуальными и востребованными на рынке недвижимости в настоящее время. Исследования могут быть основой для дальнейших теоретических и практических изысканий в области управления рассматриваемыми проектами.

Дальнейшее развитие теории менеджмента в сфере проектов развития коммерческой недвижимости может быть ориентировано на глубокое изучение особенностей создания объектов недвижимости в каждом сегменте и детализацию взаимосвязей управленческих процессов. Предложенная модель может быть адаптирована в рамках различных девелоперских структур. К другим перспективным направлениям исследований можно отнести более подробное рассмотрение этапов жизненного цикла создания объектов коммерческой недвижимости, взаимосвязи структур проектов и организационных структур компаний, а также участия управляющих компаний в проекте.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Представленная диссертация представляет собой исследование актуальной для современных российских условий, мало изученной проблемы, связанной с управлением проектами по созданию объектов коммерческой недвижимости. Диссертантом в результате проведения исследования получен ряд новых результатов и выводов. В соответствии с поставленной целью, в диссертационной работе решены следующие задачи:

• раскрыты понятие проекта и управления проектами, сформирована полная классификация проектов;

• определены основные участники проекта и стадии его жизненного цикла;

• выявлены и проанализированы основные организационные структуры управления проектами;

• раскрыты особенности проектов развития недвижимости;

• проанализирована современная история развития коммерческой недвижимости в России;

• раскрыта специфика развития основных видов коммерческой недвижимости;

• выявлены основные особенности реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости;

• раскрыты существующие способы моделирования управленческих процессов;

• разработана модель управления проектами создания объектов коммерческой недвижимости, отражающая эффективный процесс организации реализации проекта, состоящий в выполнении управленческих функций на всех стадиях жизненного цикла, координируя его основных участников и опираясь на команду, коммуникации, административную поддержку.