Как соотносится понятие «реконструкция» с понятиями «переустройство», «перепланировка» ?

Понятие реконструкции дано в п. 14 ст. 1 ГрК РФ. Согласно указанной норме реконструкция — это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Похожее определение содержат Методологические положения по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утвержденные приказом Росстата от 11.03.2009 № 37.

Приведенную дефиницию нельзя считать исчерпывающей, так как она весьма обобщена. Это обстоятельство позволяет давать в других правовых актах несколько иную (дополнительную) характеристику реконструкции без нарушения принципа субординации. Так, в соответствии с Методическим пособием по определению сметной стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения (МДС 81−6.2000), рекомендованных к применению письмом Госстроя России от 12.11.1997 № ВБ-20−254/12, под реконструкцией необходимо понимать в том числе изменение назначения здания (например, переустройство административного здания под поликлинику).

Но даже из приведенных определений реконструкции очевидно, что ее необходимо отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ. Этот довод подтверждается и судебной практикой (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2008 года^[1]).

Знать отличия реконструкции от переустройства и перепланировки необходимо в связи с тем, что закон различает процедуры, связанные с этими действиями. Причем для реконструкции установлены более жесткие требования, чем для переустройства и перепланировки. Так, п. 1, 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе о введении ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, — для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Что следует понимать под самовольным переустройством и (или) перепланировкой?

Основанием переустройства и (или) перепланировки может служить только соответствующее решение, полученное в порядке, установленном ст. 26 ЖК РФ. Процедура начинается с подачи собственником или уполномоченным им лицом пакета документов, указанных в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование. Затем принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании. Решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов. Таким образом, под самовольным переустройством и (или) перепланировкой необходимо понимать действия без проведения процедуры согласования, завершившейся принятием решения о согласовании.

• [1] Утвержден постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17 сентября 2008 г.