Оценка сельскохозяйственных земель как составная часть государственного земельного кадастра

Под оценкой в общем виде понимается определение уровня, значения ценности вещи, явления, события иди других объектов, как правило, в стоимостном виде.

Оценочная деятельность - специальная деятельность уполномоченных лиц или органов по определению цены каких-либо объектов оценки и оказанию соответствующих услуг по оценке.

Кадастровая оценка земель является составной частью Государственного земельного кадастра и проводится с целью получения объективных данных о качестве, местоположении земель, характеризующих условия ведения сельскохозяйственных земель хозяйства и определения нормативной цены хозяйства. Кадастровая оценка земель по своему содержанию является экономической оценкой и проводится с учетом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В названном качестве земля функционирует одновременно как орудие (средство) труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор первичного объекта оценки, предмета, критерия и показателей оценки.

Предметом оценки признается совокупность свойств земель, которые характеризуют условия ведения сельского хозяйства и обуславливают дифференциацию эффективности её производства по отдельным земельным участкам. В качестве таких свойств выступают:

• 1. Плодородие почв и агроклиматические условия, определяющие в совокупности уровень урожайности сельскохозяйственных культур (качество земли как средство труда);
• 2. Технологические свойства земельных участков, которые определяют степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение (качество земли как предмет труда);
• 3. Удаленность (местоположение) земельных участков по отношению к хозяйственным центрам и населенным пунктам (земля выступает как пространственно-операционный базис).

Результаты кадастровой оценки земель являются устойчивыми во времени показателями, характеризующими сравнительное качество земель как средства сельскохозяйственного производства, и предназначаются для дифференциации ставок земельного налога, первичного обслуживания рынка земли, решения хозяйственных задач по рациональному использованию сельскохозяйственных земель.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения — это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Целью кадастровой оценки земель является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками, а также для получения объективных данных о качестве и местоположении земель, характеризующих условия ведения сельского хозяйства и нормативной цены земли.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные земли в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

В организации и проведении сельскохозяйственных работ первичной территориальной единицей является отдельно обрабатываемый земельный участок, в связи с этим он объективно является также первичным объектом оценки. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки могут группироваться в более крупные территориальные единицы: рабочие или оценочные участки, поля, севооборотные массивы, сельскохозяйственные земли в целом по землевладениям, районам, областям и республике. Во всех случаях оценочные показатели укрупненных объектов должны представлять собой средневзвешенные значения оценочных показателей включенных в них отдельно обрабатываемых участков или основываться на их средневзвешенных характеристиках.

В составе земельно-оценочных работ чаще выделяют бонитировку почв и экономическую оценку земель. В Беларуси применяют также качественную оценку, которая по своему содержанию является бонитировкой почв с включением элементов оценки участков по технологическим и отдельным экономическим показателям.

Бонитировка почв — эта сравнительная оценка плодородия почв по природным и устойчиво-приобретенным в процессе окультуривания свойствам, наиболее важным для произрастания сельскохозяйственных культур при сопоставимой интенсивности и агротехники их возделывания.

Для объективной характеристики условий сельскохозяйственного производства и определения нормативной цены земли, предметом оценки должна быть каждая из названных выше сторон; а затем на основании данных оценок определяют синтезирующие (обобщающие) показатели.

Показатели оценки — согласованные с критерием количественные параметры, которые характеризуют разное качество земли как средства производства. Показатели кадастровой оценки предназначены для определения уровней ставок земельного налога, энергетической оценки земли, а также для научно-обоснованного решения СПК и других сельскохозяйственных организаций планово-экономических задач по организации труда и управления сельскохозяйственным производством в условиях рыночных отношений.

Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим (эталонным) условиям или средним условиям совокупности оцениваемых объектов.

Производительность земли зависит от почвенного покрова, мелиоративного состояния, природных и экологических факторов, культуры земледелия и экономических условий. В связи с этим изучение земли как главного средства производства в сельском хозяйстве требует многосторонних подходов определения ее фактического и потенциального плодородия. В зависимости от практического использования и назначения данных возникает необходимость оценки земель по природным признакам, технологическим и экономическим показателям.

Данные бонитировки почв необходимы главным образом для внутрихозяйственного использования, при организации и планировании производства, связанного с эффективным использованием земли.

Бонитировка обобщает материалы почвенно-агрохимических обследований, через баллы бонитета сводит почвы в однородные по плодородию группы.

Предметом бонитировки является естественное плодородие почвенной разновидности с ее физическими, химическими, биологическими и другими природными свойствами, определяющими действительное и потенциальное природное плодородие почвы. Предмет бонитировки определяет ее критерии.

Критериями бонитировки являются природные и приобретенные в процессе окультуривания признаки [4].