Ипотечное кредитование в России

В течение 2006 г. стабильный рост цен на жилье наблюдался во всех сегментах жилищного рынка. В среднем он составил 25% Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. — С. 16. Причем стоимость жилья экономкласса росла стремительнее, чем элитного жилья. Рост цен на жилье в России обгоняет европейские тенденции. Вложения в жилье стали гораздо более прибыльным инструментом, чем депозиты. Скорее всего, эта тенденция останется, что, несомненно, будет способствовать возрастанию потребительского спроса и выходу на ипотечный рынок новых кредитных продуктов на приобретение жилья с различными ценовыми и неценовыми параметрами.

Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются в размере от 12% до 15% годовых в рублях (10 — 11% в валюте), но, по различным прогнозам, к 2010 г. они должны снизиться до 7 — 8%. Там же. — С. 17.

Снижение рублевой процентной ставки у Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) привело к снижению ставок и по банковским кредитам. Однако экономически не просчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Брать за ориентир действия АИЖК не стоит: их процентная ставка — это скорее политическая воля, нежели рыночное явление. Если инфляция будет составлять 10 — 12%, то кредит под 7% сам по себе абсурден. Теоретически выход из ситуации есть — средства стабфонда или пенсионных фондов.

В последнее время ставки по ипотечным кредитам снижаются довольно стремительно — на 2 — 2,5% в год. В то же время в обозримом будущем ожидать значительного понижения процентных ставок по этим кредитам не стоит: западные «длинные деньги» для самих банков дорожают, снижения инфляции в самой стране не предвидится, а свои запасы, позволяющие снижать проценты по ипотечным кредитам, они уже исчерпали.

Снижение процентной ставки для клиентов без снижения ставок, под которые банки привлекают кредиты на Западе, приводит к уменьшению маржи. Банк в российских условиях не может работать с маржой ниже 1,5 — 3%. Следовательно, надеяться, что процентные ставки по ипотечным кредитам упадут, не приходится: демпинг экономически необоснован и может негативно сказаться на самом рынке ипотечного кредитования вплоть до того, что часть игроков будет вынуждена либо вернуться к рыночным ставкам, либо уйти с рынка.

Для полной ясности картины нужно отталкиваться от ставки, номинированной в валюте. На западных рынках процентная ставка рассчитывается таким образом: ставка рефинансирования ФРС (4,75) или LIBOR плюс процент, связанный со страновым риском (для России это 1,5 — 2%). Если растет LIBOR, растет и ставка. Кроме того, существуют различия в кредитовании конкретных игроков: если это кредит Внешторгбанка, то у него один кредитный рейтинг, страновой или даже ниже. Если это мелкий региональный банк — к ставке добавятся еще 1 — 1,5%. А ожидать падения долларовых процентных ставок не стоит: пока ставки рефинансирования на Западе только растут. Если ситуация не изменится, то вряд ли можно будет ожидать изменения ставки по долларовым ипотечным продуктам в ближайшее время. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. — С. 17.

В промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже: в США она составляет 5 — 6% годовых, в Испании — 3 — 4% годовых, что является одной из самых низких ставок в ЕС. Однако при этом инфляция в той же Испании составляет 1,5 — 2% в год. Соответственно, если придерживаться этой пропорции, ставки по ипотеке в России должны составлять порядка 20 — 24% в рублях при уровне инфляции 10 — 12%.

Далее. Ипотечные кредиты выдаются под залог приобретаемого жилья. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка от рисков уничтожения или потери титула собственника. Данное страхование является для банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит.

Система страхования в ее сегодняшнем виде базируется на услугах, предоставляемых универсальными страховыми компаниями. На российском рынке объем страхования крайне мал. Совокупные сборы по классическому страхованию жизни составляют примерно 2 — 3 млрд руб., т. е. этим видом страхования охвачен очень узкий слой населения. В развитых же странах полис страхования жизни потому и используется в схеме ипотечного кредитования, что есть он практически у каждого работающего и получающего доход человека.

Ипотечное страхование в нашей стране системно не регулируется. На рынке нет единых стандартов — ни по формам страхового покрытия, ни по выбору системы взаимоотношений между страховщиками и банками. Есть стандарт АИЖК, по которому проводится примерно 20% сделок, остальные — в соответствии со свободным выбором банков. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. — С. 17.

Некоторые банки серьезно заинтересованы в оптимизации своих операций, они формируют достаточно серьезные требования ко всем своим контрагентам, в том числе и к страховым компаниям. Банку при этом важно и то, что интересы его клиентов защищены страховым полисом, и то, что его риски надежно застрахованы. Такие банки, как правило, ориентированы не на получение комиссии от страховой компании, а на гарантии качественных страховых технологий и низкие тарифы.

Другая позиция в отношениях со страховыми компаниями характерна, в частности, для некоторых региональных банков, занимающих на местном рынке позицию, близкую к монопольной. Они, как правило, сами не имеют значительного объема операций ипотечного кредитования, но стремятся максимизировать свой доход от этих операций. Такие банки дают кредиты по ставке чуть выше, чем у конкурентов, берут деньги за обслуживание ссудного счета и взимают комиссию со страховых компаний, причем в ряде случаев выходящую за пределы разумного.

В целом страховщики и банкиры пока недостаточно хорошо понимают друг друга. Очень многие банки считают, что страхование ипотечных кредитов — второстепенная услуга, навязанная им законодателем. Между тем во всем мире это нормальная практика, потому что страховщики в схеме ипотечного кредитования покупают у банков значительную часть их рисков. Сами банки принимают на себя только риски по дефолту заемщика. Там же. — С. 17.

Дальнейшее развитие событий может происходить по двум сценариям. Первый предполагает, что рост цен на жилье продолжится, поскольку спрос остается высоким. Но поскольку Москва план свой уже перевыполнила, ипотечные кредиты в состоянии брать все более тонкий слой населения, и банки будут перенастраивать свою стратегию на регионы. Второй сценарий подразумевает остановку рынка и выход на него инвестиционных квартир, приобретаемых не для жилья, а как средство вложения сбережений.

В отношениях со строительными компаниями банки все больше перестраховываются, стараются максимально закрыть свои риски и риски своих клиентов, выставляя застройщикам повышенные требования. Некоторые банки прорабатывают возможности участия в капитале строительных организаций либо создания собственных девелоперских агентств. В этом случае деятельность застройщиков будет контролироваться банком, и риски всех участников ипотечного кредитования будут значительно снижены.

Важным условием снижения рисков в банковском секторе является развитие рынка деривативов. В ипотеке наиболее существенным, помимо кредитного риска, оказывается процентный риск. В то же время процентные деривативы до сих пор не получили распространения в России, и в условиях регулярного невыполнения плана по инфляции банки остаются без каких-либо достоверных ориентиров.

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить в будущем надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. Нужны долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов. Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Из всего колоссального набора финансовых инструментов сейчас используются только серия траншей рублевых облигаций АИЖК и несколько выпусков облигаций строительных компаний, в то время как ждут своей очереди ипотечные облигации (корпоративные долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Однако ипотечные сертификаты участия (аналоги американских SPV) появятся, видимо, не скоро. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.

Для рефинансирования банки будут все больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами — обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Проявившаяся в конце 2005 г. тенденция демпинга процентных ставок в погоне за заемщиками уже идет на убыль. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги либо паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг.

Процентные ставки будут снижаться при условии значительного снижения уровня инфляции: только в этом случае в ближайшие два-три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. При этом продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли опустится ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья. При ломбардной ипотеке (когда в залог принимается также жилье, находящееся в собственности заемщика) кредитование уже сейчас составляет 100% стоимости приобретаемой жилой недвижимости.

Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов — можно найти оптимальный подбор параметров.

Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, даст возможность привлечь к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Можно говорить о том, что мощным импульсом для ипотечного рывка послужил пакет законов о формировании рынка доступного жилья. С вступлением в действие новых «жилищных» законов рискованность ипотечных операций снизилась. Однако ряд законопроектов так и остался на бумаге. В частности, в стороне оказалась такая важная тема, как введение счетов эскроу, или «обеспечительных счетов» (проект закона «О кредитных историях»). В настоящее время владелец счета имеет неограниченные права по распоряжению средствами, которые находятся на нем и поступили от обслуживания ипотечных кредитов. Система ипотечного кредитования устроена таким образом, что АИЖК открывает в коммерческих банках в регионах счета, на которые должны поступать деньги от заемщиков, а организация — владелец счета фактически в любой момент может закрыть этот счет, направить средства на иные цели, а не для того, чтобы рассчитаться с АИЖК. Требуется серьезная нормативная работа, чтобы обеспечить сохранность таких средств.

Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу предполагает поддержку государства. Основной формой государственной поддержки ипотечных кредиторов являются государственные гарантии, обеспечивающие дополнительное покрытие эмитируемых ценных бумаг. Не менее важной формой государственной поддержки является страхование кредитных рисков. В США для этого создана Федеральная жилищная администрация (FHA), занятая в основном созданием системы взаимного страхования ипотечных кредитов и разработкой и совершенствованием стандартов ипотечного жилищного кредитования. Из 850 тыс. ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тыс. идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки.

Еще одна форма государственной поддержки — адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков. Саркисянц А. Ипотечное кредитование на современном этапе. // Бухгалтерия и банки, 2007, N 4. — С. 17.

Необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого в последние годы была всего 2% в рублях. Это «длинные» деньги, которыми воспользуются только через 20 — 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг. Пока же эти деньги тают.

Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с трех до пяти лет. Требуется постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов.

Целесообразно также предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, существенно расширяющим количество субъектов предпринимательской деятельности.

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

Наконец, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информационная база, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует. Вместе с тем кажется очевидным, что высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.