Оценка пахотных земель

Методика поучастковой кадастровой оценки сельскохозяйственных земель

Кадастровая оценка земель является составной частью Государственного земельного кадастра и проводится с целью получения объективных данных о качестве, местоположении земель, характеризующих условия ведения сельскохозяйственных земель хозяйства и определения нормативной цены хозяйства. Кадастровая оценка земель по своему содержанию является экономической оценкой и проводится с учетом особенностей земли как средства производства в сельском хозяйстве. В названном качестве земля функционирует одновременно как орудие (средство) труда, предмет труда и пространственный операционный базис. Это предопределяет выбор первичного объекта оценки, предмета, критерия и показателей оценки.

Предметом оценки признается совокупность свойств земель, которые характеризуют условия ведения сельского хозяйства и обуславливают дифференциацию эффективности её производства по отдельным земельным участкам. В качестве таких свойств выступают:

• 1. Плодородие почв и агроклиматические условия, определяющие в совокупности уровень урожайности сельскохозяйственных культур (качество земли как средство труда);
• 2. Технологические свойства земельных участков, которые определяют степень благоприятности выполнения полевых механизированных работ и уровень затрат на их выполнение (качество земли как предмет труда);
• 3. Удаленность (местоположение) земельных участков по отношению к хозяйственным центрам и населенным пунктам (земля выступает как пространственно-операционный базис).

Результаты кадастровой оценки земель являются устойчивыми во времени показателями, характеризующими сравнительное качество земель как средства сельскохозяйственного производства, и предназначаются для дифференциации ставок земельного налога, первичного обслуживания рынка земли, решения хозяйственных задач по рациональному использованию сельскохозяйственных земель.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения — это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований.

Целью кадастровой оценки земель является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных земель для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками, а также для получения объективных данных о качестве и местоположении земель, характеризующих условия ведения сельского хозяйства и нормативной цены земли.

Объектом оценки являются сельскохозяйственные земли в границах административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

В организации и проведении сельскохозяйственных работ первичной территориальной единицей является отдельно обрабатываемый земельный участок, в связи с этим он объективно является также первичным объектом оценки. В конкретных условиях отдельно обрабатываемые участки могут группироваться в более крупные территориальные единицы: рабочие или оценочные участки, поля, севооборотные массивы, сельскохозяйственные земли в целом по землевладениям, районам, областям и республике. Во всех случаях оценочные показатели укрупненных объектов должны представлять собой средневзвешенные значения оценочных показателей включенных в них отдельно обрабатываемых участков или основываться на их средневзвешенных характеристиках.

В составе земельно-оценочных работ чаще выделяют бонитировку почв и экономическую оценку земель. В Беларуси применяют также качественную оценку, которая по своему содержанию является бонитировкой почв с включением элементов оценки участков по технологическим и отдельным экономическим показателям.

Бонитировка почв — эта сравнительная оценка плодородия почв по природным и устойчиво-приобретенным в процессе окультуривания свойствам, наиболее важным для произрастания сельскохозяйственных культур при сопоставимой интенсивности и агротехники их возделывания.

Для объективной характеристики условий сельскохозяйственного производства и определения нормативной цены земли, предметом оценки должна быть каждая из названных выше сторон; а затем на основании данных оценок определяют синтезирующие (обобщающие) показатели.

Показатели оценки — согласованные с критерием количественные параметры, которые характеризуют разное качество земли как средства производства. Показатели кадастровой оценки предназначены для определения уровней ставок земельного налога, энергетической оценки земли, а также для научно-обоснованного решения СПК и других сельскохозяйственных организаций планово-экономических задач по организации труда и управления сельскохозяйственным производством в условиях рыночных отношений.

Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим (эталонным) условиям или средним условиям совокупности оцениваемых объектов.

Производительность земли зависит от почвенного покрова, мелиоративного состояния, природных и экологических факторов, культуры земледелия и экономических условий. В связи с этим изучение земли как главного средства производства в сельском хозяйстве требует многосторонних подходов определения ее фактического и потенциального плодородия. В зависимости от практического использования и назначения данных возникает необходимость оценки земель по природным признакам, технологическим и экономическим показателям.

Планово-экономические задачи, связанные с сельскохозяйственным производством, а также с установлением уровней ставок земельного налога, носят распределительный характер. Поэтому показатели оценки предусматривается иметь в виде баллов или индексов по отношению к лучшим или средним условиям совокупности оцениваемых объектов [1].

Из всех показателей агрохимических свойств почв при оценке степени окультуренности почв учитываются:

• 1. Кислотность почв (рН);
• 2. Содержание подвижного фосфора (Р2О5);
• 3. Содержание подвижного калия (К2О);
• 4. Содержания гумуса.

Для этих показателей определены оптимальные агрохимические параметры по основным группам почв. Оценка степени окультуренности проведена на суглинистых, супесчаных и торфяно-болотных почвах.

Значения агрохимических показателей определяем на плане СПК «Березки» по каждой почвенной разновидности.

Суммарную оценку окультуренности почв выражает индекс окультуренности, который вычисляется по формуле:

(3.1).

где Х_факт — фактическое значение (определяется по картограмме хозяйства) показателей;

Х_мин и Х_опт — соответственно минимальное и оптимальное значение показателя свойства для данной почвенной группы.

Для практических расчетов установлены следующие минимальные агрохимические показатели: рН — 3,5; для содержания Р₂О₅ и К₂О — 20 мг/кг почвы (минеральные почвы) и 100 мг/кг почвы (торфяно-болотные почвы); для содержания гумуса — 0,5%.

Расчетные формулы для расчета индекса окультуренности имеют следующий вид:

1. Для суглинистых почв:

(3.2).

2. Для супесчаных почв:

(3.3).

3. Для песчаных почв:

(3.4).

4. Для торфяно-болотных почв:

(3.5).

Для рабочих участков, состоящих из почв различного гранулометрического состава, был определен средневзвешенный общий индекс окультуренности по участку, приняв в качестве весов площади почв на участке.

Затем определяем значения поправочного коэффициента к баллам окультуренности, а также оценочный балл окультуренности участка.

Бонитировка почв пахотных земель заключается в определении относительной пригодности рабочих участков по совокупности природных свойств для возделывания основных сельскохозяйственных культур.

На участках, где свойства почв отличаются от оптимальных, в полученный по таблице средневзвешенный балл почвенных разновидностей участка вводятся соответствующие поправочные коэффициенты для пахотных земель. Это такие коэффициенты, как: коэффициенты на эродированность, завалуненность (по культурам), неоднородность почвенного покрова, климатические условия, окультуренность, контурность участков.

Значительное влияние на качество земель оказывают эродированность и завалуненность почв. Это влияние для различных культур неодинаковое. Эродированность и завалуненность могут значительно снизить урожайность сельскохозяйственных культур.

Продуктивность рабочих участков в значительной мере зависит от характера строения почвенного покрова. Наибольшая продуктивность участка достигается в случае, если он состоит из одной почвенной разновидности или нескольких очень близких по своим свойствам. Наличие на рабочем участке других почв, заметно отличающихся по свойствам от преобладающей почвы, затрудняет технологию земледелия, вызывает так называемое вынужденное нарушение правил агротехники в связи с различными сроками созревания почвы и возделываемых культур, что приводит к снижению урожайности на этих почвах по сравнению с их плодородием. Поэтому при оценке почв в средневзвешенный балл участка вводим поправочный коэффициент на неоднородность почвенного покрова.

Для расчета поправочного коэффициента на неоднородность почвенного покрова определяем структуру площадей почв на участке и общую неоднородность почвенного покрова. Общая неоднородность определяется как суммарный показатель неоднородности по типу почв, степени увлажнения и гранулометрическому составу почв. Неоднородность участка, где имеются среднеи сильноэродированные почвы по сравнению с неэродированными, увеличиваем на единицу. Для тех участков, на которых имеются несколько почвенных разновидностей, поправочный коэффициент берем как средневзвешенное значение.

Продуктивность земель также зависит от климатических условий, поэтому для сопоставимости данных оценки по регионам республики в исходный балл вводим соответствующую поправку в зависимости от расположения хозяйства в той или иной климатической зоне.

Поправочный коэффициент на контурность находим исходя из удельного периметра участка, т. е. от протяженности границы (края поля), приходящейся в среднем на 1 гектар. Удельный периметр зависит от площади отдельно обрабатываемого участка, конфигурации его границы и наличия вкрапленных контуров.

После определения поправочных коэффициентов на эродированность и завалуненность (по культурам), неоднородность почвенного покрова, климатические условия, контурность рассчитываем обобщенные поправочные коэффициенты к баллам по культурам путем перемножения всех вышеуказанных коэффициентов в зависимости от культуры.

После определения обобщенных поправочных коэффициентов к баллам определяем балл бонитета рабочих участков по отношению к сельскохозяйственным культурам путем перемножения средневзвешенного балла почв по культуре на обобщенный поправочный коэффициент к баллам по соответствующим культурам.

Далее рассчитываем средний балл участка как средневзвешенное по баллам бонитета рабочего участка по культурам. При этом в качестве весов используем структуру посевов.

В качестве базисной урожайности принимаем среднюю за последние 3−5 лет урожайность по хозяйству, которая представлена в исходных данных.

Далее рассчитываем доли урожая, которые изменяются в зависимости от удобрений, ц:

(3.6).

где Д_орг — доза внесения органических удобрений, т/га;

Д_NPK — доза внесения минеральных удобрений, кг/га;

О_орг — окупаемость внесения 1 т органических удобрений, кг;

O_NPK — окупаемость внесения 1 кг минеральных удобрений, кг.

Дозы внесения органических и минеральных удобрений приведены в исходных данных.

Долю урожая от качества земель определяем как разность базисной урожайности и доли урожая, зависимой от удобрений, также определяем ее в виде процента от базисной урожайности, выраженного в долях единицы.

Расчетную цену балла определяем по формуле, ц:

(3.7).

где У_баз — средняя по хозяйству базисная урожайность культуры, ц/га;

ДУ_КЗ% — доля урожая, дифференцируемая в зависимости от качества земель (доли единицы);

Б_свзв — баллы бонитета по культурам и пахотным землям в среднем по хозяйству.

Далее определяем нормативную урожайность рабочих участков по сельскохозяйственным культурам, ц/га:

) (3.8).

где Б_і — баллы бонитета оцениваемого участка по отношению к культурам.

Далее рассчитываем индексы урожайности к среднему по хозяйству уровню путем деления нормативной урожайности по участкам на базисную по хозяйству. По величине индексов можно судить об относительной пригодности в условиях хозяйства конкретного рабочего участка для возделывания различных сельскохозяйственных культур.

В среднем индексы урожайности рабочих участков вычисляются по структуре посевных площадей сельскохозяйственных культур Баллы урожайности участков по сельскохозяйственным культурам вычисляем по формуле:

(3.9).

кадастровый оценка земля где Б_у — балл урожайности участков по отношению к базисному;

И_у — индекс урожайности по культурам;

У_расч — расчетное значение урожайности, ц/га;

Б_пах — среднереспубликанское значение балла пахотных земель, равное 31.

Средневзвешенный балл урожайности участков в целом по всем культурам вычисляем по структуре посевных площадей культур.

Делением периметра участка на его площадь вычисляем удельный периметр участка. При наличии вкрапленных контуров линейного характера (канава, лесополоса, дорога) для расчета периметра (общего и удельного) учитывается длина с обеих сторон этих контуров, т. е. берем удвоенную длину контура.

Ширину участка определяем по плану. Для этого намечаем продольное и поперечное направления обработки участков стрелками, и эти расстояния измеряем графически. Продольным направлением обработки участка является направление вдоль длинной его стороны. Поперечное направление обработки участка проводится перпендикулярно продольному. Измеряются продольная и поперечная ширина участка, но в ведомость записывается ширина участка, к направлению обработки, то есть к продольному и к поперечному.

Для каждого участка определяем длину гона обработки в продольном, поперечном направлениях и в среднем. Длина гона обработки в продольном и поперечном направлении рассчитана делением площади рабочего участка, выраженной в метрах квадратных, на ширину и длину участка.

Средняя длина гона определяется по формуле:

(3.10).

где Д_ср — средняя длина гона, м;

Д_прод — длина гона в продольном направлении, м;

Д_попер — длина гона в поперечном направлении, м.

Определяем поправочные коэффициенты к сменным нормам выработки за угол наклона, каменистость, наличие переувлажненных песчаных и суглинистых почв, пахотные и непахотные работы. Затем путем перемножения этих поправочных коэффициентов по отдельным факторам рассчитываем обобщенные поправочные коэффициенты к нормам выработки на пахотные и непахотные работы.

На основании показателей обобщенных поправочных коэффициентов к нормам выработки на пахотные и непахотные работы, средней длины гона, удельного сопротивления машин-орудий, а также нормативной урожайности определены индексы затрат на пахотные, непахотные и уборочные работы. Данные индексы затрат определяем методом интерполирования.

Исходя из соотношения объемов пахотных, непахотных и уборочных работ определяем индексы оценки технологических свойств рабочих участков под различные культуры по затратам на пахотные, непахотные и уборочные работы как сумму произведений соответствующих индексов на коэффициенты соотношений затрат по видам работ.

Средние индексы оценки технологических свойств участков рассчитываются как сумма произведений полученных индексов по культурам на структуру их посевных площадей.

Далее рассчитываем балл участка по технологическим свойствам делением базисного балла, равного 31, на средние индексы оценки технологических свойств рабочих участков.

Местоположение рабочих участков характеризуется их удаленностью от центральной усадьбы. В данном случае центральной усадьбой является деревня Березки. Для оценки участков по плану измерены расстояния от их центров тяжести до дороги, а затем до центральной усадьбы по дорогам, обеспечивающим наиболее удобный подъезд.

Из-за различного качества дорог рассчитываем эквивалентное расстояние, исходя из следующих коэффициентов: целина (от центра участка до дороги) — 2,5; естественные грунтовые — 1,8; улучшенные грунтовые — 1,5; асфальтобетонные — 1,0. Общее расстояние распределяется по качеству дорог, на основании этого рассчитывается эквивалентное расстояние. Оно определено путём суммирования произведений длин дорог и соответствующих им коэффициентов.

Индекс удалённости по культурам выписываем из эквивалентных расстояний до центральной усадьбы. Средний индекс удалённости определяем исходя из структуры посевных площадей.

Индексы транспортных затрат определяем по специальной шкале в зависимости от среднего индекса удаленности и балла урожайности. Индекс транспортных затрат по рабочему участку в среднем рассчитываем исходя из структуры посевных площадей культур.

Индексы транспортных затрат по рабочему участку в среднем рассчитаны по структуре посевных площадей.

Балл транспортных затрат определен как частное от деления базового балла (100) на индекс транспортных затрат на участке.

Из годовых отчетов выписаны базисные затраты как средневзвешенное за последние 3−5 лет, которые представлены в исходных данных.

Для того чтобы найти дифференцируемые затраты, необходимо взять часть от общих затрат по соответствующим культурам. Затем взять процент уже от дифференцируемых затрат на полевые, стационарные и транспортные работы для каждой культуры.

Из дифференцированных затрат выделены затраты на полевые, стационарные и транспортные виды работ.

Расчет индекса затрат на полевые работы проведен на основе полученных ранее данных, таких как индекс оценки технологических свойств рабочих участков по затратам на пахотные, непахотные, уборочные работы.

Цену индекса рассчитываем путем деления уже вычисленных дифференцированных затрат по видам работ на средневзвешенные значения индексов дифференцированных затрат.

Нормативные (оценочные) затраты по рабочим участкам и культурам рассчитываем по формуле:

З_i= a + b₁ * х₁ +b₂ * х₂ +b₃ * х₃, (3.11).

где a — недифференцируемая доля базисных затрат, руб.;

b_1, b₂, b₃ — индексы затрат по участкам соответственно на полевые, стационарные, транспортные работы;

х_1, х₂, х₃ — цены индексов соответствующих затрат по участкам.

Индекс нормативных затрат вычисляем как частное от оценочных затрат и их средневзвешенного значения.

Баллы нормативных затрат получаем по формуле:

Б_нз=31*(З_о / З_б):I_нз, (3.12).

где Б_нз — балл нормативных затрат;

31 — среднереспубликанский балл пахотных земель;

З_о — оценочные (нормативные) затраты по участкам (средневзвешенное);

З_б - расчетные (базисные) затраты по культуре;

I_нз — индекс нормативных затрат по участкам.

Расчет стоимости валовой продукции производим умножением принятой базовой (расчетной) цены единицы продукции на объем производимой продукции с 1 га, включая основную и побочную продукцию.

Индекс стоимости валовой продукции определяем делением стоимости валовой продукции на участке на средневзвешенное значение стоимости валовой продукции.

Балл стоимости валовой продукции определяем по формуле:

Б_ст=31*(С_вп / С_б)*I_ст, (3.13).

где Б_ст — балл стоимости валовой продукции;

С_вп — стоимость валовой продукции, руб./га;

I_ст — индекс стоимости валовой продукции;

С_б — базисная стоимость, руб./га;

31 — среднереспубликанский балл пахотных земель.

Базисная стоимость рассчитывается по формуле:

С_б = У_б * Ц_б, (3.14).

где У_б — базисная урожайность, ц/га;

Ц_б — базисная цена, тыс. руб/ц.

Окупаемость затрат рассчитываем как частное от деления стоимости валовой продукции на нормативные затраты.

Индекс окупаемости вычисляем делением окупаемости затрат на средневзвешенное значение окупаемости затрат на участке.

Далее рассчитываем балл окупаемости:

(3.15).

где Б_ок — балл окупаемости продукции;

— индекс окупаемости;

О_з — окупаемость затрат, руб./руб.;

О_б — базисная окупаемость, руб./руб.;

31 — среднереспубликанский балл пахотных земель.

Нормативную себестоимость единицы продукции рассчитываем путем деления нормативных затрат на 1 га на урожайность. Индекс себестоимости рассчитываем путем деления индекса затрат на индекс урожайности.

Балл себестоимости рассчитываем как среднереспубликанский балл пахотных земель умноженный на средневзвешенную себестоимость, деленный на частное от деления расчетных затрат и урожайности и деленный на индекс себестоимости рабочего участка и культуры.

Нормативный чистый доход на 1 га определяется по формуле:

ЧД=(Ц-С)*(У_н — У_с) (3.16).

где ЧД — нормативный чистый доход на 1 га участка по культуре, руб Ц — расчетная цена одного центнера продукции, руб.;

С — нормативная себестоимость культуры на участке, руб./ц;

У_н — нормативная урожайность культуры на участке, ц/га;

У_с — часть урожая культуры, используемая на семена, ц/га.

Индекс нормативного чистого дохода:

I_чд= I_у *(1- I_с) (3.17).

где I_у — индекс урожайности;

I_с — индекс себестоимости продукции на участке.

Балл чистого дохода определяем по формуле:

Б_чд= Б_пах *(1+ I_чд), (3.18).

где Б_чд — балл чистого дохода;

I_чд — индекс нормативного дифференцированного чистого дохода;

Б_пах — среднереспубликанское значение балла пахотных земель, равное 31.

Нормативный чистый доход является синтезирующим экономическим показателем оценки рабочих участков. По индексам и баллам бонитета и чистого дохода производится группировка рабочих участков по их пригодности для возделывания сельскохозяйственных культур.

К наиболее пригодным для возделывания культуры относятся участки, где индекс чистого дохода составляет более +0,05, а балл бонитета — более 1,20 от средних значений по культуре; к пригодным — соответственно плюс 0,01−0,05 и 1,20−1,01; к малопригодным — минус 0,01−0,05 и 1,00−0,81; к условно пригодным — менее минус 0,05 (до минус 0,80).

Выписываем соответствующие баллы оценки, ранее вычисленные в других рабочих ведомостях с итоговой строкой по всем сельскохозяйственным землям [8].