Концепция управления недвижимым имуществом

Изучив материал главы, студент должен:

знать

• • роль фасилити-менеджмента в создании и функционировании зданий на протяжении всего их жизненного цикла;
• • сущность, функции, содержание системы управления недвижимостью;
• • обязательные критерии оценки объектов недвижимости различными методами;

уметь

• • разрабатывать интегрированную службу управления всей обеспечивающей инфраструктурой организации;
• • разрабатывать программы развития объектов недвижимости;
• • выявлять взаимосвязи пространственных структур здания и определять состояние его элементов;
• • систематизировать факторы, влияющие на стоимость недвижимости, что позволит всесторонне рассматривать и оценивать объект недвижимости;

владеть

• • методиками разработки сети бизнес-процессов управления обслуживающей инфраструктурой объекта недвижимости, включая все процедуры, выполняемые в рамках фасилити-менеджмента;
• • информацией о современном состоянии научных разработок в отечественной и зарубежной литературе по управлению недвижимостью и фасилити-менеджменту;
• • навыками практического принятия решений в сфере управления недвижимостью;
• • навыками проведения работ по ремонту и эксплуатации помещений;
• • навыками выявления взаимосвязи между видами использования недвижимости и базовыми подходами к ее оценке.

Системный подход в управлении недвижимым имуществом и принципиальная схема управления недвижимостью

Профессиональное управление недвижимостью представляет собой реализацию системного подхода к созданию, развитию, оценке и управлению недвижимостью, который включает все виды планирования (стратегическое, тактическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса работ с объектом недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта. Содержание системного подхода составляет совокупность юридических, технических, экономических и управленческих экспертиз недвижимости, а именно — проработка технических и пространственно-территориальных аспектов развития недвижимости с учетом ярко выраженной управленческой целевой ориентации, что имеет важнейшее значение для эффективного использования недвижимости; выработка практических рекомендаций по наиболее эффективному управлению конкретными объектами недвижимости; по их взаимной увязке в единый управленческий портфель; по стратегическому развитию всего комплекса объектов недвижимого имущества.

Построение эффективной системы управления отдельным объектом недвижимости является необходимой предпосылкой для эффективного управления всем недвижимым имуществом, находящимся в распоряжении собственника. В то же время каждый отдельный объект недвижимости занимает определенное место в портфеле собственника, выполняя свои собственные функции по реализации целей последнего. Поэтому, с одной стороны, оценка качества управления отдельным объектом недвижимости, разработка стратегии этого управления происходит с точки зрения интересов всего портфеля в целом, а с другой — стратегия управления портфелем в целом складывается из программ управления отдельными объектами недвижимости.

Интегрированность становится отличительной чертой системы управления недвижимостью — определение стратегических целей управления является основой для разработки стратегии управления портфелем недвижимого имущества, а затем и программы управления конкретным объектом, которая в свою очередь зиждиться на принципиальной схеме управления недвижимым имуществом, представленной на рис. 2.1.

Схема управления состоит из следующих элементов: учредитель управления или выгодоприобретатель, управляющий недвижимостью или управляющая компания, объект управления — недвижимое имущество.

Рис. 2.1. Принципиальная схема управления недвижимым имуществом.

Учредитель управления — лицо, осуществляющее распоряжение объектом управления, от которого исходит заказ на управление. Учредитель управления может осуществлять распоряжение объектом управления на праве собственности либо на ином вещном праве. Как правило, учредителем управления является собственник недвижимого имущества (или его законный представители) — государство, муниципальные образования (в лице уполномоченных органов), физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на объект недвижимости, выступающее в роли владельца и распределителя недвижимости. Также учредителем управления может быть инвестор, вкладывающий инвестиции в девелоперский проект или в существующий объект недвижимости с целью его дальнейшего развития, или пользователи недвижимостью, которыми могут быть арендаторы, внутренние подразделения собственника объекта, а также третьи лица.

Выгодоприобретателем является лицо, в интересах которого осуществляется управление недвижимостью и который является получателем дохода от управления ею. В качестве выгодоприобретателя может выступать собственник объекта либо третье лицо, указанное собственником (учредителем управления). В случаях, когда учредителем управления не обозначен в установленном порядке выгодоприобретатель, выгодоприобретателем является непосредственно учредитель управления.

Управляющий недвижимостью (или управляющая компания) — профессиональный участник рынка недвижимости (физическое лицо или предприниматель, юридическое лицо или организация), основным видом деятельности которого является управление недвижимостью, находящейся в собственности третьих лиц или в своей собственности, если недвижимость входит в инвестиционный портфель управляющего или когда функции управляющей компании выполняет корпоративный собственник в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества.

Объект управления — юридически обособленная часть недвижимого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей).

Учредитель управления передает объект управления (недвижимое имущество) управляющей компании на основании договора на управление объектом. В договоре на управление должно быть предусмотрено четкое разделение полномочий и ответственности по выполняемым работам или оказываемым услугам между управляющей компанией и собственником объекта, между управляющей компанией, собственником объекта недвижимости и дополнительно привлекаемыми к управлению организациями.

Договором на управление может быть предусмотрено ограничение сферы деятельности управляющей компании. В этом случае к выполнению отдельных функций могут привлекаться организации, оказывающие брокерские, консалтинговые, маркетинговые, девелоперские услуги, услуги по эксплуатации зданий и т. д.

Управляющая компания в соответствии с договором управления осуществляет деятельность по управлению недвижимым имуществом и при необходимости заключает другие договоры на поставку товаров, проведение работ, оказание услуг, которые по квалификационным, технологическим или экономическим причинам не могут быть выполнены штатным персоналом управляющей компании. Необходимо выделить следующие основные группы поставщиков товаров, работ, услуг:

• • поставщики коммунальных ресурсов (электрическая и тепловая энергия, вода, газ и т. п.);
• • эксплуатационные компании, осуществляющие работы по техническому обслуживанию, ремонту, охране или уборке объекта недвижимости;
• • консалтинговые компании (консалтинг в сфере управления недвижимостью, маркетинговые исследования, оценка имущества);
• • риелторские и рекламные агентства;
• • архитектурные, проектно-изыскательские, строительно-монтажные и т. п. организации, привлекаемые для осуществления процессов развития (девелопмента) объектов недвижимости;
• • поставщики прочих товаров, работ, услуг.

Рассматриваемая принципиальная схема управления недвижимостью предполагает разработку нескольких альтернативных стратегий, которые должны отвечать следующим условиям:

• • последовательность — стратегия не должна содержать противоречивых целей и программ;
• • согласованность — стратегия должна учитывать возможности рынка, потенциал местоположения объекта недвижимости, законодательные ограничения, техническое состояние объекта недвижимости, цели собственника;
• • преимущества — стратегия должна обеспечивать возможности для поддержки конкурентного преимущества предлагаемых услуг по аренде объекта недвижимости, реализуя тем самым цели собственника;
• • осуществимость — стратегия не должна предполагать чрезмерных расходов имеющихся ресурсов и не должна вести к возникновению неразрешимых проблем.

Если разработанные альтернативные стратегии управления отвечают указанным условиям, то необходимо переходить к определению и оценке форм взаимодействия собственника недвижимого имущества с управляющей компанией.