Основы ценообразования в строительстве

Цена в строительстве представляет собой денежное выражение стоимости единицы строительной продукции и определяется количеством общественно необходимого труда, затрачиваемого на ее создание.

Механизм ценообразования в строительстве имеет специфические особенности. Прежде всего это связано с индивидуальным характером строящихся зданий и сооружений, особенно проявляющимся в гидротехническом строительстве, существенной зависимостью стоимости от конкретных, часто неповторяющихся условий строительства. Подобные обстоятельства не позволяют установить единые отпускные цены на продукцию строительства, как это делается в других отраслях народного хозяйства. Поэтому цена на строительную продукцию в подавляющем большинстве случаев определяется в индивидуальном порядке на основе сметной документации в соответствии с объемами работ, методами технологии производства работ и ЕР на отдельные виды работ. Для оценки стоимости строительной продукции разработана специальная система ценообразования.

Сметная стоимость является основой для определения размера капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные СМР, оплаты расходов по приобретению оборудования и доставке его на стройки, а также возмещения других затрат за счет средств, предусмотренных сводным сметным расчетом. На основе сметной документации осуществляются учет и отчетность, хозяйственный расчет и оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков.

Исходя из сметной стоимости объектов определяется балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов по построенным предприятиям, зданиям и сооружениям. Сметная стоимость является основой для расчета технико-экономических показателей проектируемого объекта, обоснования и принятия решения об осуществлении его строительства.

Вся сумма затрат, определенная сметой на строительство объекта, называется полной сметной стоимостью, или капитальными вложениями. Полная сметная стоимость складывается из затрат:

• — на СМР по возведению зданий и сооружений;
• — монтаж технологического оборудования систем автоматизации управления технологическим процессом;
• — приобретение основного и вспомогательного технологического оборудования;
• — прочих затрат, включающих проектно-изыскательские и научно-исследовательские работы, подготовку строительной площадки, содержание дирекции, подготовку эксплуатационных кадров.

В международной практике строительства, а также в последние годы и в России подрядчик на строительство объекта, как правило, определяется на конкурсной основе путем проведения торгов. В этих условиях структура сметы формируется заказчиком с разбивкой сводного сметного расчета на отдельные части с выделением отдельных объектов или видов СМР, для выполнения которых заказчик имеет намерение пригласить отдельных подрядчиков. Такая порция работ называется лотом.

В соответствии с заданием заказчика проектировщик или сам заказчик, подготавливая тендерную документацию, разбивает проект на отдельные составляющие части — лоты. Лотом может быть как строительство отдельных сооружений, так и выполнение отдельных видов работ (земельно-скальных, бетонных и др.). Стоимость каждого из лотов определяется либо локальной сметой, либо объектной, либо может быть суммой нескольких объектных и локальных смет. Сумма сметных стоимостей по всем лотам образует сводный сметный расчет.

Составленная проектировщиком проектно-сметная документация является собственностью заказчика. В этих условиях стоимость объекта строительства, определенная в проекте, является коммерческой тайной заказчика. Подрядчик или подрядчики, имеющие намерение принять участие в торгах, выкупив за небольшую сумму тендерную документацию, сами определяют стоимость строительства объекта, за которую они могут его построить.

Оценка тендерных предложений и выбор подрядчика определяются рядом факторов, главными из которых обычно являются:

• — предлагаемая им цена и гарантии выполнения работ в соответствии с требованиями заказчика;
• — имидж подрядной строительно-монтажной фирмы;
• — технические и технологические предложения;
• — методы технологии производства работ;
• — наличие инфраструктуры;
• — финансовые условия и финансовые гарантии.

После подведения итогов и определения подрядчика между заказчиком и подрядчиком заключается контракт или договор на выполнение определенного тендером или отдельными лотами объема работ по цене, объявленной в заявке подрядчика.

Важнейшей статьей контракта и для заказчика, и для подрядчика является цена контракта, которая определяется на основании обоюдно приемлемых финансово-экономических условий. К началу обсуждения договорной цены заказчик располагает сметой, составленной проектировщиком при разработке проекта. Подрядчик в пакете тендерных предложений представляет заказчику свою оценку стоимости строительства, в которой показывает предполагаемые издержки производства и планируемую прибыль. В крайне редких случаях заказчик и подрядчик сразу же находят обоюдно приемлемое решение. В подавляющем большинстве случаев компромиссное решение появляется в результате достаточно напряженных переговоров и соответствующего обоснования подрядчиком вопросов ценообразования и формирования сметной стоимости.

В связи с введением в действие с 1 июля 2003 г. Федерального закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» Госстроем России был отменен СНиП 10−01−94 «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения», декларировавший обязательность применения всех СНиПов. Применение СНиПов, не являющихся техническими регламентами, осуществляется на добровольной основе, что должно находить отражение в договорах подряда.

Участники инвестиционного процесса в соответствии со ст. 424 ГК РФ вправе самостоятельно определять уровень базовых цен и соответственно способы определения текущей сметной стоимости строительства. Исключением являются лишь участники инвестиционных проектов, заказчиками которых являются государственные и муниципальные органы. Важно, чтобы выбранная для проведения расчетов сметно-нормативная база содержала полный объем информации, необходимый для составления сметной документации по конкретному виду строительства в конкретном регионе РФ.

Действующая система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя методику МДС 81−35.2004, государственные сметные нормативы и другие сметные нормативные документы (сметные нормативы), необходимые для определения сметной стоимости строительства.

Сметные нормативы — это обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен, объединяемых в отдельные сборники, которые входят в действующую систему ценообразования и сметного нормирования в строительстве. Вместе с правилами и положениями, содержащими необходимые требования, они служат основой для определения сметной стоимости строительства.

Сметная норма — это совокупность ресурсов (затрат труда работников строительства, времени работы строительных машин, потребности в материалах, изделиях и конструкциях и т. п.), установленная на принятый измеритель строительных, монтажных или других работ.

Главной функцией сметных норм является определение нормативного количества ресурсов, минимально необходимых и достаточных для выполнения соответствующего вида работ, как основы для последующего перехода к стоимостным показателям.

Сметные нормы могут быть использованы для определения потребности в затратах труда, строительных машинах, материалах, изделиях и конструкциях при разработке ПОС и ППР.

Сметными нормами предусмотрено производство работ в нормальных (стандартных) условиях, не осложненных внешними факторами. При производстве работ в особых условиях: стесненности, загазованности, вблизи действующего оборудования, в районах со специфическими факторами (безводность, высокогорность и др.), — к сметным нормам применяются коэффициенты, приводимые в общих положениях к сборникам нормативов.

Сметные нормы и расценки используются на всех фазах, стадиях и этапах инвестиционного цикла:

• — при обосновании необходимости строительства (концептуальная фаза);
• — при разработке инвесторской сметы;
• — на стадии организации и проведения подрядных торгов;
• — в контрактном периоде;
• — в проектировании и планировании строительного процесса (фаза разработки проекта);
• — при осуществлении непосредственно строительства;
• — при учете, контроле выполненных работ, взаиморасчетах за выполненные работы (фаза реализации проекта);
• — на стадии эксплуатации объекта и создания банка данных (фаза завершения проекта).