Аутсорсинг как форма реализации редевелоперских проектов

Классический редевелопмент, предусматривающий максимальное использование внешних ресурсов, в России практически до сих пор не представлен. Зачастую редевелопер выполняет функции инвестора, проектировщика, юриста, управляющего строительством, а также управления реализованным проектом. Кроме того, российские редевелоперы — это чаще всего нс самостоятельные компании, а структурные подразделения финансово-промышленных групп или крупных строительных компаний.

Отличаются также механизмы инвестирования. Западные редевелоперы, как правило, не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с будущим крупным арендатором недвижимости и нс найден стабильный источник внешнего финансирования. В России редевелоперам приходится развивать проекты, финансируя их начальную стадию самостоятельно, не имея никаких гарантий будущей реализации и привлечения денежных средств, и лишь затем искать финансовых партнеров, крупных арендаторов и покупателей. Кроме того, стоит отмстить различие в подходах к реализации проектов — на Западе в основу идеи создания объекта недвижимости ставится потребность рынка, а в российской практике очень часто применяется подход, когда под существующий участок разрабатывается его функциональное назначение, что не всегда является эффективным, поскольку участок изначально может иметь ряд недостатков для того или иного вида застройки.

Важно понимать, что редевелопер не может быть экспертом во всех сферах, необходимых для осуществления проекта, и поэтому во многом зависит от других его участников. По именно редевелопер несет ответственность за любые ошибки, допущенные в рамках проекта. Некоторые из отечественных редевелоперов, не имея опыта в реализации масштабных проектов и достаточных финансовых ресурсов для доведения их до завершающих стадий, концентрируют свое внимание преимущественно на начальных этапах освоения проектов — получении прав на участок, зонировании, оформлении планировочных решений в соответствии со своими представлениями. Затем, еще до начала строительных работ, продают проект следующему, более крупному и опытному редевелоперу, который привлекает подрядчиков, консультантов, финансовые ресурсы и осуществляет проект. Многие российские редевелоперы предлагают к продаже 100% или контрольный пакет корпоративных прав на проект после разработки и согласования проектной документации, оценивая при этом стоимость проекта в 20−25% от стоимости готового объекта в зависимости от качества концепции и проектных работ.

Сравнительный анализ распределения функциональных обязанностей по реализации проектов развития недвижимости в российской и зарубежной практике отображен в табл. 3.8.

Таблица 3.8

Распределение функциональных обязанностей по этапам редевелопмента

Из таблицы очевидно, что одна из специфических черт редевелоперской деятельности в России заключается в высоком уровне централизации с минимальным использованием аутсорсинга. Причина этого — не в стремлении к снижению издержек, а в малом количестве профессиональных компаний, которые могли бы эффективно выполнить аутсорсинг. В таких условиях некоторые редевелоперы пытаются получить знания, привлекая международных партнеров, чтобы выяснить все сложности и нюансы, связанные с реализацией проекта в новом для себя сегменте (рис. 3.12). На практике многие из функций редевелопера отдаются на аутсорсинг, по в конечном итоге все зависит от стратегии и степени развития редевелоперской группы.

Одной из основных причин, препятствующих применению аутсорсинга, является угроза утечки важной информации. Решение этой проблемы видится в подборе исполнителя с достойной репутацией, имеющего опыт подобной работы и положительные отзывы от партнеров, а также способного выполнять широкий спектр работ.

Характеризуя уровень взаимосвязи функций редевелопера с другими видами деятельности в сфере недвижимости и, в частности, со строительством, финансированием, риелторским бизнесом, можно считать, что в чистом виде эти функции должны быть разделены: в идеале все это — аутсорсинг, а редевелопер — это профессиональный управленец, у которого присутствует лишь минимальный набор персонала. Но этот человек четко знает, кто качественно строит, кто хорошо финансирует, знает хороших брокеров, которые потом продают или сдают в аренду построенный объект. Редевелопер знает всех, кто может хорошо работать, и имеет у всех кредит доверия. В целом, чтобы быть успешным, редевелопер должен иметь ум и везение, все остальное — это функции аутсорсинга. Непосредственной функцией редевелопера является коммерческая часть проекта, а именно — принятие окончательных решений.

Рассмотрим преимущества и недостатки передачи части функций па аутсорсинг (табл. 3.9).

Основные задачи и функции редевелопера, таким образом, проявляются в координации и контроле всех этих участников. Отсюда возникает необходимость применения аутсорсинга как эффективной формы организации процессов редевелопмента. Так как в рамках одной организационной структуры сложно и неэффективно сочетать эти функции, они разделены, как показано на рис. 3.12, а редевелоперская организация выступает в качестве команды проекта во главе с руководителем и заместителями по ключевым направлениям.

Рис. 3.12. Распределение функций редевелопера при использовании аутсорсинга.

Таблица 3.9

Преимущества и недостатки аутсорсинга

Таким образом, позитивными моментами привлечения сторонней организации являются следующие:

• • нередко собственник не может грамотно контролировать процесс реконструкции, в результате превышается его сметная стоимость, а в дальнейшем увеличиваются расходы на эксплуатацию построенного здания, чего можно избежать, привлекая внешнюю профессиональную компанию;
• • управляющая компания проконтролирует процесс реконструкции с точки зрения будущей эксплуатации, соблюдая интересы собственника, оградит его от ошибок и не допустит удорожания эксплуатации будущей недвижимости; отсутствие у собственника дополнительных обязанностей, связанных с управлением;
• • возможность перенаправления ресурсов на реализацию новых проектов;
• • высокий профессионализм, сотрудников привлеченной компании, позволяющий избежать ошибок, а также нежелательных финансовых расходов;
• • в случае продажи или кардинального структурного изменения бизнеса редевелопер не обременен урегулированием взаимоотношений с командой специалистов, работающих в собственной управляющей структуре. В последнее время просматривалась тенденция, когда отношения между собственником и компанией, предоставляющей услуги аутсорсинга, рассматривались как временные. Однако многие собственники приходят к тому, что долгосрочные конкурентные преимущества можно извлечь из длительных партнерских взаимоотношений.