Цивилистическая и административная ответственность за нарушение порядка государственной регистрации договоров залога недвижимости

За нарушение Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлена гражданско-правовая и административная ответственность.

Правовая ответственность публичных субъектов установлена применительно к должностным лицам Росреестра (его территориальных органов) за следующие нарушения порядка публичного санкционирования•.

• а) необоснованный отказ в государственной регистрации ипотеки. Правомерные условия отказа в государственной регистрации установлены в ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 3 ст. 21 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В качестве рассматриваемого правонарушения квалифицируется отказ в государственной регистрации договора ипотеки с нарушением его правовых предпосылок, установленных указанными федеральными законами. Данное правонарушение квалифицируется в качестве цивилистической) деликта по общим правилам об ответственности за причинение имущественного ущерба, морального вреда противоправными действиями должностного лица публичного органа, установленным ст. 1064, 1069, 1071 ГК РФ. Необходимость выявления признаков виновного деяния в данном случае обязательна; лицо, подозреваемое в совершении деликта, несет на себе бремя соответствующего доказывания^[1]. Применительно к данному правонарушению оспаривается конкретное противоправное действие должностного лица органа Росреестра, воплощенное в индивидуальном правовом акте об отказе в государственной регистрации;
• б) нарушение сроков проведения государственной регистрации. Данное нарушение квалифицируется при неисполнении условий, установленных п. 5 ст. 20 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых документов в Росреестр (его территориальный орган). Срок осуществления рассматриваемой публичной процедуры может быть продлен не более чем на один месяц в случае приостановления регистрационных мероприятий в соответствии с п. 2 и 3 ст. 21 рассматриваемого Федерального закона. В данном случае оспаривается бездействие должностного лица органа Росреестра, нарушающего вышеуказанные сроки.

Органы Росреестра рассматривают дела об административных правонарушениях, обусловленных нарушением порядка государственной регистрации договоров об ипотеке морских судов, судов внутреннего водного плавания и судов гражданской авиации (ст. 19.21, п. 9 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).

К нарушениям информационных прав относятся следующие проступки должностного лица органа Росреестра: а) неправомерный отказ в предоставлении сведений об ипотечном договоре, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо нарушение сроков их предоставления^[2]; 6) ненадлежащее ведение указанного Реестра (например, нарушение требований к содержанию регистрационной записи либо необоснованный отказ во внесении в него изменений^[3]), а также несанкционированное распространение сведений ограниченного доступа. Нарушение порядка ведения Реестра должностным лицом Росреестра, повлекшее несанкционированное разглашение информации, квалифицируется по ст. 13.14 КоАП РФ; ненадлежащее ведение Реестра в других случаях влечет за собой административную ответственность, установленную ст. 13.11 КоАП РФ. Нарушение информационных прав является следствием противоправного действия (например, при вынесении акта, устанавливающего неправомерный отказ в предоставлении сведений из Реестра) либо бездействия нарушителя (при нарушении сроков предоставления таких сведений).

Правовой предпосылкой цивилистической ответственности является нарушение указанными лицами порядка проведения публичных торгов, установленного в гл. X Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 448−449 ГК РФ^[4]. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечного договора обусловлена неисполнением договорных обязательств либо их ненадлежащим исполнением^[5]. Цивилистические санкции применяются не только к сторонам договора ипотеки — залогодержателю и залогодателю, но и к третьим лицам, участвующим в осуществлении договорных обязательств^[6]. При квалификации деликта учитываются вина лица, а также объективные обстоятельства совершения правонарушения (например, его малозначительность): нарушитель не привлекается к гражданско-правовой ответственности в случае явной несоразмерности санкции и причиненного имущественного ущерба (морального вреда), при этом лицо, подозреваемое в совершении правонарушения, должно доказать наличие указанных субъективных и объективных обстоятельств^[7].

Субъектами административной ответственности за нарушение договора об ипотеке (залоге недвижимости) являются должностные лица публичного органа, а также негосударственные организации и их должностные лица. Субъектом рассматриваемого проступка является также должностное лицо публичного органа, принявшее решение об отчуждении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без разрешения его непосредственного руководителя (начальника)^[8].

В отличие от других цивилистических договоров (например, договора проведения лотерей, тотализаторов и иных игр) административная ответственность за неисполнение ипотечного договора (его ненадлежащее исполнение) в KoAП РФ не предусмотрена; лица, виновные в нарушении договорных обязательств, привлекаются к административной ответственности на общих основаниях. Нарушение публичных требований, обусловленных ипотечным договором, например, непредоставление органу Росреестра сведений, необходимых для государственной регистрации договора или для проведения публичных торгов либо их предоставление в неполном объеме или в искаженном виде, квалифицируется по ст. 19.7 КоАП РФ.

Органы Росреестра осуществляют властную принудительную деятельность в процессе применения мер административного пресечения в виде осмотра помещений и территорий, находящихся там вещей, документов и их изъятия (п. 9 ч. 2 ст. 28.3 и ч. 1 ст. 27.8, ч. 1 ст. 27.10 КоАП РФ). Указанные меры могут быть применены только в случае нарушения правил государственной регистрации специализированных объектов недвижимости — морских и воздушных судов, судов внутреннего водного плаванияОрганы Росреестра наделены указанными юрисдикционными полномочиями при рассмотрении дел об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 19.21 КоАП РФ (несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним, п. 9 ч. 2 ст. 28.3 КоАП РФ).ёё.

• [1] Рассматриваемые нарушения порядка публичного санкционирования определены в ст. 28 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку федеральными законами «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «Об ипотеке (залою недвижимости)» не установлены условия квалификации вины в части определенных ими деликтов, применяется общее правило п. 2 ст. 1064 ГК РФ.
• [2] Легитимные предпосылки отказа в предоставлении лицу запрашиваемых сведений установлены п. 3, абз. 1 п. 6 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .
• [3] Требования к содержанию регистрационной записи об ипотеке, а также предпосылки внесения корректив в такую запись установлены соответственно в ст. 22 и 23 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
• [4] В соответствии с п. 6 ст. 447 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 448−449 ГК РФ, применяются также и к публичным торгам. К рассматриваемым правонарушениям относится, например, неправомерный отказ от проведения публичных торгов с нарушением сроков их проведения, установленных абз. 1 п. 3 ст. 448 ГК РФ.
• [5] О мерах цивилистической ответственности см. ст. 35, 39, п. 1 ст. 44, п. 1 ст. 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
• [6] О правах третьих лиц при осуществлении обязательств ипотечной сделки см. п. 5 ст. 48 указанного Федерального закона.
• [7] О квалификации вины нарушителя см. абз. 3 и 4 ст. 39, об установлении признаков малозначительности деликта — п. 1 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
• [8] О ничтожности договора об ипотеке, совершенного с указанными нарушениями, см. п. 1 ст. 70 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Если предметом ипотеки является публичное имущество, требуется санкция как на его отчуждение, так и на заключение ипотечного договора (п. 3 ст. 6 этого же Федерального закона).