Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов

В этом параграфе рассматривается регулирование основных отношений, связанных с членством в ЖК или ЖСК как учредителей, так и иных членов соответствующего кооператива. Более подробное регулирование указанных отношений осуществляется уставом кооператива.

Предоставление жилого помещения в домах ЖК или ЖСК

Правила предоставления жилых помещений в домах потребительских кооперативов, установленные ЖК РФ, существенно отличаются от соответствующих правил, установленных ЖК РСФСР. Ранее члену кооператива квартира предоставлялась по решению общего собрания, утвержденному исполнительным комитетом местного совета (местной администрацией), в соответствии с числом членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, установленным примерным уставом ЖСК. В настоящее время правила предоставления жилого помещения в домах ЖК и ЖСК следующие (ст. 124 ЖК РФ):

• а) решение общего собрания (конференции) членов кооператива является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме ЖК или ЖСК в соответствии с размером внесенного паевого взноса. При этом необходимо знать, что юридические последствия порождают только те решения общего собрания (конференции), которые приняты и оформлены в строгом соответствии с ЖК РФ и уставом кооператива;
• б) решение общего собрания (конференции) является основанием для вселения лица в жилое помещение в доме ЖК или ЖСК. Прежде основанием заселения таких жилых помещений являлся ордер, выдаваемый исполкомами местных советов (см. ст. 118 ЖК РСФСР), а впоследствии — местными администрациями. В ЖК РФ институт «ордера» отсутствует. Это обстоятельство уменьшает роль администрирования в жилищных отношениях и является одним из достоинств действующего Кодекса.

Предельный размер предоставляемого жилого помещения в ЖК или ЖСК РФ не ограничивает (в отличие от ЖК РСФСР). Он устанавливает только один критерий: размер помещения предоставляется члену кооператива в соответствии с размером его паевого взноса;

в) основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе.

Как уже говорилось ранее:

• — для учредителей кооператива отношения членства возникают в момент государственной регистрации создаваемого кооператива в качестве юридического лица;
• — для других членов кооператива отношения членства устанавливаются с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференцией) решения правления о приеме соответствующего лица в члены кооператива (ст. 121 ЖК РФ);
• — особенности вступления в кооператив наследников члена кооператива, а также членов его семьи, не являющихся наследниками, но проживавших совместно с наследодателем, определяются по правилам ст. 131 ЖК РФ и будут рассмотрены нами ниже.

Права члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос, в сфере распоряжения жильем ограничены: он не вправе совершить сделку, влекущую отчуждение жилого помещения (продавать, дарить жилое помещение). Однако он может, с соблюдением положений ЖК РФ и устава кооператива, вселить в предоставленное ему жилое помещение временных жильцов (ст. 126 ЖК РФ), сдать все помещение или его часть внаем за плату (ст. 128 ЖК РФ).

Право на пай члена ЖК или ЖСК

ЖК РФ не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива, они определяются уставом конкретного кооператива. При этом пай может принадлежать как одному, так и нескольким гражданам либо юридическим лицам (ст. 125 ЖК РФ).

Паевой взнос в ЖК или ЖСК представляет собой денежный взнос, равный общей сумме покупной или строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива^[1]. Он может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение, занимаемое членом кооператива, принадлежит на праве собственности конкретному ЖК или ЖСК как юридическому лицу.

Член кооператива приобретает право собственности на занимаемое им жилое помещение в многоквартирном доме только в случае выплаты им паевого взноса полностью кооперативу (ст. 129 ЖК РФ).

Прекращение членства в кооперативе происходит по следующим основаниям (ст. 130 ЖК РФ):

• а) добровольный выход члена кооператива. Заявление члена кооператива о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном уставом кооператива;
• б) исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции) членов кооператива в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин обязанностей, установленных ЖК РФ или уставом кооператива;
• в) ликвидация юридического лица — члена кооператива;
• г) ликвидация самого кооператива;
• д) смерть гражданина — члена кооператива. В этом случае его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания (конференции) членов кооператива.

Преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае наследования пая согласно ст. 131 ЖК РФ имеют следующие лица:

• а) супруг наследодателя при условии, что этот супруг имеет право на часть пая;
• б) наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживающий совместно с наследодателем, в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены кооператива;
• в) наследник члена кооператива, не проживающий совместно с наследодателем, в случае, если граждане, указанные в п. «а» и «б», отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены кооператива;
• г) член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, при условии:
  • — внесения им паевого взноса;
  • — отсутствия граждан, указанных в п. «а» -" в" ;
  • — если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены кооператива либо откажутся от вступления в члены кооператива.

Возврат паевого взноса члену ЖК или ЖСК, исключенному из ЖК или ЖСК, производится в следующем порядке (ст. 123 ЖК РФ):

• а) члену кооператива, не выплатившему полностью паевого взноса и исключенному из кооператива, выплачивается сумма его пая в сроки и на условиях, предусмотренных уставом кооператива;
• б) срок выплаты пая не может быть более чем два месяца со дня принятия кооперативом решения об исключении члена кооператива.

Выселение бывшего члена ЖК или ЖСК осуществляется в следующем порядке (ст. 133 ЖК РФ):

• а) член кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, а также проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из кооператива;
• б) в случае отказа освободить жилое помещение указанные выше граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения^[2].

• [1] См.: Седугин П. И. Жилищное право: учебник для вузов. М., 2001. С. 287.
• [2] О правовом положении кооперативов в жилищной сфере см.: Свердлык Г. Л. Правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов // Жилищное право. 2008. № 6. С. 25−32.