Инвестиционная стоимость как представитель стоимостей в использовании

Рассмотрим теперь некоторые виды стоимостей в использовании, которые в отличие от стоимостей, рассмотренных выше, не относятся к стоимостям рыночного типа. В МСО 2 описаны базы оценки, отличные от рыночной стоимости, однако к стоимостям нерыночного типа относятся не все они, а лишь те из них, для расчета которых в значительной степени используется внутренняя (нерыночная) информация и представления о ценности объекта оценки того или иного субъекта рынка, а не рынка в целом.

Важнейшим представителем стоимостей в использовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость — это стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора или группы инвесторов при заданных инвестиционных целях.

Инвестиционная стоимость определяется на основе индивидуальных требований к инвестициям, поэтому ее расчет производится исходя из требуемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации.

В отличие от рыночной стоимости, которая предполагает наличие «типичного» покупателя и «типичного» продавца, инвестиционная стоимость основывается на потребностях и характеристиках инвестора, мотивы которого являются нетипичными для рынка. Это субъективное понятие, в расчете которого находит отражение то, что эта стоимость формируется за счет собственных предпочтений, индивидуальных требований к инвестициям и личных мотиваций инвестора, отличных от мотиваций типичного покупателя или продавца, учитываемых при определении рыночной стоимости, что относит инвестиционную стоимость к стоимостям нерыночного типа.

Инвестиционная стоимость связана с определением текущей стоимости будущих потоков доходов, ожидаемых от эксплуатации имущества, характер которого задай инвестиционными планами. Для инвестора важными факторами выступают риск, объем и стоимость финансирования, будущее удорожание или обесценение имущества и налоговые соображения.

Иногда в литературе в перечислениях назначений оценки, использующих инвестиционную стоимость, встречаются такие, которые вовсе не имеют отношения к понятию инвестиционной стоимости или однозначно не соответствуют ей. Например, такая функция оценки, как «совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента» говорит только лишь об ограниченном рынке, а не о специальных возможностях и целях инвестора, ассоциируемых с понятием инвестиционной стоимости.

Инвестиционная стоимость, как и все стоимости в использовании, рассчитывается применением Доходного подхода и, ставя во главу угла индивидуальность параметров оценки, не предполагает использование Сравнительного (Рыночного) подхода.

Существует целый ряд причин, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной. Основными причинами могут быть различия, получающие свое отражение в рамках применения Доходного подхода в величине денежного потока и размере ставки дисконтирования. Они состоят:

• • в оценке будущей прибыльности (требуется индивидуальная норма отдачи на капитал);
• • индивидуальных представлениях о степени риска (не среднерыночном);
• • наличии нетипичной налоговой ситуации (налоговые льготы, особый налоговый статус);
• • наличии льготной системы кредитования, не отчуждаемой от данного конкретного владельца (т.е. которая не переходит к новому владельцу);
• • возможности сочетаемости собственности при ее конкретном использовании с другими объектами, которые также принадлежат владельцу или контролируются им (синергический эффект^[1], который может снизить риски за счет некоторых эффектов).

Инвестиционная стоимость для конкретного инвестора может отличаться от ее рыночной стоимости также в результате разных оценок престижности, перспективности местоположения и т. д.

Эффективное использование ряда индивидуальных инструментов и возможностей собственника может уменьшить инвестиционные риски и, соответственно, ставку дисконтирования. Тем самым инвестиционная стоимость объекта может оказаться численно выше рыночной стоимости из-за его более широких возможностей, отличающихся от возможностей среднерыночного покупателя.

Эта стоимость может быть больше рыночной также из-за наличия специфического интереса инвестора. Но она может быть и меньше рыночной стоимости из-за особого интереса продавца (продать подешевле, но нужному лицу) или в случае использования объекта, отличного от НЭИ, но жестко определенного инвестиционными планами.

Инвестиционную стоимость не следует путать с рыночной стоимостью инвестиционной собственности, т. е. собственности, в которую сделаны инвестиции, находящейся на этапе инвестиционного воздействия.

Потребительная стоимость — другой представитель стоимости в использовании, когда определяется стоимость имущества в составе активов предприятия при реализации оценки стоимости предприятия как действующего (т.е. в целом, для текущего собственника и при текущем использовании, которое может и не соответствовать его НЭИ^[2]). Обычно такая оценка выполняется для целей финансовой отчетности или формирования планов внутреннего менеджмента. Часто при этом оцениваемый объект (недвижимость или оборудование) может быть использован только для одной определенной (производственной) функции, и его потребительная стоимость оценивается методом аллокации (выделения) из стоимости всего бизнеса.

• [1] Синергический аффект (от слова синергия (греч. συνεργία, от греч. syn — вместе, ergos — действующий, действие)) приводит к тому, что сумма стоимостей нескольких частей оказывается меньше стоимости нового целого. Стоимость синергического эффекта определяется путем капитализации экономии, возникающей по различным причинам при различных типах слияний (по горизонтали, вертикали, конгломерат и пр.).
• [2] См. подпараграф 5.5.5.