Ипотечные операции. 
Банки и банковское дело

Одной из форм кредитования, активно используемых экономическими субъектами в настоящее время, является ипотечный кредит. Ипотечный кредит — это кредит или заем, предоставленный на срок три года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) юридическому или физическому для приобретения объекта недвижимости под залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения обязательства. Ипотечный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств.

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называемые ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты частным лицам под залог имущества.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке), а также ГК РФ и Законом РФ от 29 мая 1992 г. № 2872−1 «О залоге» (далее — Закон о залоге).

В ст. 42 Закона о залоге дается такое понятие ипотеки: «Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им» .

Таким образом, ипотечное кредитование — это форма предоставления кредита под залог недвижимости различного рода. В настоящее время в мире применяется множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания (табл. 7.2).

Предметом ипотеки может быть следующее имущество.

• 1. Недвижимое имущество, указанное в и. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
• 1) земельные участки;
• 2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• 4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• 5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
• 2. Незавершенное строительство недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законом порядке, в том числе зданий и сооружений.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами.

Часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

Таблица 7.2

Виды ипотечных кредитов

Ипотека не допускается в отношении:

• • части земельного участка, который с учетом его размера не может быть использован в качестве самостоятельного участка с соблюдением назначения земель соответствующей категории;
• • жилых комнат, составляющих часть дома или квартиры собственника этого дома или квартиры;
• • предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации.

Ипотека устанавливается на имущество, которое принадлежит залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

Па имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), ипотека может быть установлена при наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть дано в письменной форме.

Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и описанием, достаточным для идентификации этого предмета.

В качестве кредиторов и заемщиков при ипотечном кредитовании могут выступать физические и юридические лица и коммерческие банки.

В зависимости от способа амортизации ипотечный кредит бывает постоянным и с переменными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит — наиболее простая форма кредита. Данный кредит характеризуется установленным сроком кредитования и фиксированной процентной ставкой. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени (например, один раз в месяц). Поэтому такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся.

Стандартный аннуитетный платеж рассчитывается по формуле П = (И • i) / (1 — (1+ i)-n),.

где П — размер ежемесячного аннуитетного платежа; И — сумма ипотечного кредита; i — процентная ставка за период (месяц, год); п — число платежных периодов (месяцев, лет).

Пример 7.3

Определите размер аннуитетного платежа при следующих условиях ипотечного кредита.

Процентная ставка — 20% годовых. Размер кредита — 1 млн руб. Срок кредитования — 5 лет. Платежи вносятся один раз в год.

П = (1 000 000 • 0,2)/[1 — (1 + 0,2)-5] = 134 379,7 руб.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, которые подразделяются следующим образом:

• — кредиты с выплатой только процентов — это разновидность кредита, предусматривающая шаровой платеж основной суммы в конце срока и выплату процентов регулярно в течение всего срока кредита. Такой кредит еще называют отсроченной ипотекой;
• — кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают каких-либо выплат, как в погашение основного долга, так и процентов. Погашение кредита и капитализированных процентов по нему производится в конце срока кредитования. Использование подобных кредитов достаточно дорого и поэтому ограничено. К ним прибегают в основном земельные спекулянты, рассчитывающие на продажу участка земли в конце срока за сумму, позволяющую выплатить кредит, проценты и получить прибыль от продажи;
• — кредиты с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом предполагают осуществление частичных периодических выплат как сумм основного долга, так и процентов, а также разового платежа оставшейся суммы задолженности;
• — кредиты с постепенной выплатой только основного долга предполагают осуществление выплат сумм основного долга и разовый платеж, включающий долг по оплате процентов.

Пружинные кредиты предполагают регулярные выплаты в счет погашения основного долга. Например, в течение первых четырех лет предусматриваются выплаты только процентов, а в последующие три года выплачиваются проценты и основной долг.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамортизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регулярно получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть превышения чистого операционного дохода (кредит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости) и т. п.

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно или с другой периодичностью. Подобные кредиты используются для кредитования молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами. Используются такие кредиты для финансирования пожилых арендодателей.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты и т. п., позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролловер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (например, каждые пять лет). Разновидность этого вида кредита — кредит с переговорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого типа кредитования в том, что под уже прокредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому кредиту.

Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа.

В истории развития ипотеки выделяют две основные модели рынка ипотечного кредитования: европейскую и американскую.

Первая схема предполагает один уровень ипотечного кредитования, т. е. выпуск банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Проще говоря, банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг. Второй схемой привлечения долгосрочных ресурсов, называемой системой рефинансирования ипотечных кредитов, является уступка банками прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту — оператору вторичного рынка (рис. 7.2).

Рис. 7.2. Схема ипотечного кредитования.

В свою очередь операторы вторичного рынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Таковыми могут быть облигации с ипотечным покрытием или ипотечные сертификаты участия. Эта система очень распространена в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения выглядит следующим образом. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученный кредит, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агенту, который выплачивает из них доходы владельцам ипотечных ценных бумаг.

На данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки, как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.

Согласно ст. 45 Закона об ипотеке залогодатель вправе в любое время досрочно исполнить обеспеченное ипотекой обязательство в полном объеме, если договор исключает возможность последующего залога того же предмета ипотеки.

Процентная ставка по ипотечному кредиту может быть фиксированной или переменной. Например, ипотечный банк DeltaCredit запустил кредитный продукт в рублях с плавающей процентной ставкой, привязанной к индикативной ставке MosPrime Rate. Для заемщиков, способных официально подтвердить свои доходы, DeltaCredit назначает ставку в 5,5% + трехмесячный MosPrime, для заемщиков с «серыми» доходами — 6,5% + трехмесячный MosPrime. Пересчет ставки осуществляется ежеквартально.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 7.3).

Таблица 7.3

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

По степени обеспеченности кредиты делятся в зависимости от величины первоначального платежа, размер которого может составлять от 0 до 100% стоимости заложенного имущества. Ипотечные кредиты могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

В зависимости от количества кредиторов, участвующих в выдаче кредита, ипотечные кредиты бывают обычными и комбинированными. Обычные кредиты выдаются единственным кредитором, комбинированные кредиты выдаются несколькими кредиторами.

В зависимости от того, на каких условиях выдается кредит, выделяют субсидируемый кредит и кредит, выдаваемый на общих условиях. Субсидируемый кредит выдается физическим и юридическим лицам — группам льготников, включенным в государственные программы. Финансирование осуществляется как государством, так и кредитными организациями. Так, в 2011 г. Сбербанк России реализовал программы «Ипотека с государственной поддержкой», «Ипотека плюс материнский капитал», «Военная ипотека» и др.; АИЖК открыло программу «Ипотека для молодых ученых»; Банк «Глобэкс» активно выдавал кредиты по ипотечной программе для военнослужащих. К таким программам обычно получает доступ ограниченный круг лиц.

Кроме того, ипотечные кредиты могут выдаваться в виде кредитных линий и в разовом порядке.

Основными субъектами ипотечного кредитования являются: банк (кредитор), покупатель недвижимости (заемщик) и продавец недвижимости. Кроме того, в системе ипотечного кредитования может принимать участие страховая компания, оценочная компания, инвестор, ипотечный агент и др.

Заемщики (покупатели) — это физические лица — граждане Российской Федерации и юридические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения предмета ипотеки. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого объекта недвижимости. Покупатель (заемщик) — главный субъект рынка ипотечного кредитования, лицо, берущее кредит под залог объекта недвижимости. Он приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение.

Продавцы — это физические и юридические лица, продающие предметы ипотеки, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, но их поручению. В этой роли может выступать собственник, строительная компания или риелторская фирма.

Риелторская компания — это юридическое лицо — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги своим клиентам. К функциям риелторов относятся подбор вариантов купли-продажи предметов ипотеки для заемщиков и продавцов, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи по поручению других участников рынка недвижимости, участие в организации проведения торгов по реализации объектом недвижимости, на которое обращено взыскание; подготовка пакета документов, необходимого для представления в банк.

Кредиторы — это банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Как правило, это специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая соответствующую лицензию Банка России.

Основные функции кредитора таковы:

• • предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
• • оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
• • обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить. Таким образом, в ипотечной схеме банк играет роль оператора, который выдает ипотечные кредиты покупателям предмета ипотеки, с одной стороны, и продает закладные покупателей финансовому инвестору — с другой.

Кроме основных участников важную роль играют и второстепенные участники рынка ипотечного кредитования.

Органы государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственный регистратор) — государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию нрав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входят регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка.

Страховые компании — компании, имеющие лицензии на осуществление имущественного страхования (страхования заложенного жилья), личного страхования заемщиков и страхования гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка.

Страховая компания выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

• • страхование риска утраты или повреждения недвижимого имущества;
• • страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;
• • страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика.

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Оценщики — юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Они необходимы для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) — это специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:

• • рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
• • выпуск эмиссионных ипотечных ценных бумаг;
• • привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
• •оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов.

Оператор вторичного рынка ипотечных кредитов является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Он выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. Деятельность операторов вторичного рынка ипотечных кредитов регламентируется Федеральным законом от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (далее — Закон № 152-ФЗ).

Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды, портфельные управляющие и др.

В ипотечной программе функция инвесторов заключается в поиске ресурсов на вторичном рынке ценных бумаг, где формируются инвестиционные портфели страховых, пенсионных компаний, и последующем их инвестировании. Эти ресурсы должны стать «дешевыми» и «длинными». Они могут происходить также от специализированных фондов, поддерживаемых государственными ресурсами. Одним из основных инвесторов во многих странах являются ипотечные агентства.

Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования — нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т. д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью. Согласно российскому законодательству договор залога прав собственности на недвижимость требует нотариального заверения.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов.

• 1. Предварительная квалификация. На этом этапе заемщик получает всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и об обязанностях при заключении кредитной сделки, а кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит.
• 2. Андеррайтинг заемщика. На этом этапе осуществляются оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения).
• 3. Подбор предмета ипотеки, соответствующего финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе объект недвижимости как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец недвижимости и потенциальный заемщик подписывают договор о намерениях (предварительный договор купли-продажи), предусматривающий преимущественное право покупки данного объекта потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает объект с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости недвижимости. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящий по стоимости объект и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемый объект в качестве подходящего обеспечения кредита.
• 4. Оценка предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора объекта для покупки в кредит оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком объекта, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита.
• 5.

  Заключение

  договора купли-продажи недвижимости между заемщиком и продавцом и

  заключение

  кредитного договора между заемщиком и кредитором. На этом этане заемщик приобретает объект, который переходит в залог кредитору по договору об ипотеке или, но закону. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса.

Обеспечение кредита может быть оформлено:

• • договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки;
• • трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально заверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;
• • договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цену передаваемого в ипотеку предмета; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и др.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

• 6. Проведение расчетов с продавцом объекта недвижимости. Заемщик осуществляет оплату стоимости объекта по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи.
• 7. Страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности нрав собственника на приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, т. е. принимает платежи от заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т. д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

В процессе ипотечного кредитования важно анализировать состояние и эффективность использования кредита. Такой анализ проводится как традиционным способом, так и с использованием финансовых коэффициентов. При этом ведущую роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга (т.е. заемных средств) в общей стоимости недвижимости:

Кз = И / К • 100,.

где Кз — коэффициент ипотечной задолженности, %; И — сумма ипотечного кредита, руб.; К — общая стоимость объекта недвижимости, руб.

Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и, следовательно, ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью.

С позиции залогодержателя (т.е. кредитора) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают определенные верхние пределы данного коэффициента (обычно 60−75%).

Пример 7.4

Инвестор приобрел предприятие стоимостью 15 млрд руб. В структуре платежей собственные средства инвестора составляют 6 млрд руб., остальные средства получены за счет ипотечного кредита. Рассчитайте коэффициент ипотечной задолженности.

Кз = (15 — 6)/15 • 100 = 60%.

Ипотечная постоянная — это процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:

Пи = Д/И• 100,.

где Пи — ипотечная постоянная, %; Д — годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.; И — основная сумма ипотечного кредита, руб.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке, то погашение первоначальной суммы кредита произойдет шаровым платежом. Когда же ипотечная постоянная меньше размера процентной ставки, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга, и его остаток будет расти.

Пример 7.5

Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 180 тыс. руб. при сумме ипотечного кредита 1800 тыс. руб. Срок ипотечного кредита — 10 лет при процентной ставке 7% годовых. Определите величину ипотечной постоянной и дайте ей оценку.

Пи = (180/1800) • 100 = 10%.

Ипотечная постоянная (10%) превышает размер процентной ставки по кредиту (7%). Это позволяет обеспечить инвестору выплату основной суммы кредита. Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Преимущества ипотеки перед другими кредитами состоят в следующем:

• • объект недвижимости сохраняет все основные качества продолжительное время, что позволяет организовать кредитование клиента на период 10−30 лет;
• • цена на недвижимость со временем увеличивается (еще быстрее при инфляции), что является более полной гарантией кредитору и защитой от потерь;
• • обеспечивается дополнительная защита прав банка-залогодержателя посредством государственной регистрации залога недвижимости;
• • достаточно прост контроль за сохранностью залога, что избавляет кредитора-залогодателя от лишних расходов.

Закладные. В мировой банковской практике вместо договора о залоге недвижимости оформляется закладная — ценная бумага, удостоверяющая право кредитора (залогодержателя) получить возмещение расходов по ссуде из стоимости заложенной недвижимости при нарушении условий договора заемщиком.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• • право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанному в договоре об ипотеке;
• • право залога на указанное имущество.

Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Составление и выдача закладной не допускаются, если:

• 1) предметом ипотеки являются:
  • • предприятие как имущественный комплекс,
  • • земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется действие Закона об ипотеке,
  • • леса,
  • • право аренды имущества, перечисленного в данном пункте;
• 2) ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих эту сумму определить.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник по нему, залогодатель и законный владелец закладной вправе заключить следующее соглашение, предусматривающее:

• • такое изменение предмета ипотеки, при котором заложенным признается часть ранее заложенного по данному договору об ипотеке имущества, если указанная часть имущества может быть самостоятельным объектом прав;
• • такое изменение размера прав, при котором размер требований, возникших из кредитного или иного договора и обеспеченных по данному договору об ипотеке, увеличивается или уменьшается по сравнению с тем, который обеспечивался ипотекой ранее.

Данное соглашение должно быть нотариально удостоверено.

При заключении соглашений, указанных в п. 6 ст. 13 и п. 3 ст. 36 Закона об ипотеке, и переводе долга по обеспеченному ипотекой обязательству в этих соглашениях предусматривается:

• • внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней нотариально удостоверенной копии данного соглашения и указания на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, в тексте самой закладной в соответствии с правилами ч. 2 ст. 15 Закона об ипотеке;
• • аннулирование закладной и одновременная с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

В последнем случае одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН) залогодатель передает органу, осуществившему государственную регистрацию ипотеки, новую закладную, которая вручается залогодержателю в обмен на закладную, находящуюся в его законном владении.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Закладная должна содержать:

• 1) слово «закладная», включенное в название документа;
• 2) имя залогодателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель — юридическое лицо;
• 3) имя первоначального залогодержателя и указание его места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель — юридическое лицо;
• 4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
• 5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства либо его наименование и указание места нахождения, если должник — юридическое лицо;
• 6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
• 7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям — сроков (периодичности) соответствующих платежей и размеры каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
• 8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
• 9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
• 10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды — точное название имущества, являющегося предметом аренды, в соответствии с п. 8, и срок действия этого права;
• 11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации правом третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
• 12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
• 13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке;
• 14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.

По соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены другие данные и условия.

При недостаточности на самой закладной места для передаточных надписей или отметок о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной, а заканчивались на этом листе. Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью нотариуса. Отдельные листы закладной нс могут быть предметом сделок.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения указанного несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной с этим выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу закладной стало известно о таком несоответствии.

Составитель закладной несет ответственность за убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.

К закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Типы закладных:

• • с фиксированной процентной ставкой, которая в течение срока договора не изменяется. Этот тип закладной применяется в странах с устойчивой экономической ситуацией и незначительными темпами инфляции;
• • с корректируемой процентной ставкой. Процент привязывается к индексу доходности по долгосрочным государственным обязательствам и изменяется в соответствии с изменением индекса государственных обязательств. Устанавливаются два вида пределов: а) пределы разового изменения ставки (±2%); б) пределы максимального изменения ставки за весь период кредитования (±6%). Корректировка происходит раз в год в день заключения договора;
• • с корректировкой на инфляцию;
• • для молодых семей. Изначально ставка очень низкая, но с годами растет пропорционально росту доходов семьи.

В 2011 г. в России было выдано чуть более 580 000 ипотечных кредитов на сумму в 713 млрд руб. В денежном выражении это в 1,9 раза превышает аналогичный показатель 2010 г., а в количественном — в 1,7 раза. Таким образом, результат 2011 г. превзошел показатель докризисного максимума 2008 г., в котором было выдано 349 500 ипотечных кредитов. Достичь таких результатов позволили минимальные для России ставки за всю историю ипотечного рынка: средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам составили 11,9%. Средняя сумма кредита возросла на 15- 20%. Регионы — лидеры по объему выданных рублевых ипотечных кредитов на 1 января 2012 г. представлены в табл. 7.4.

Структура рынка ипотечного кредитования в нашей стране остается почти неизменной. По данным Росстата, на рынок ипотеки в 2011 г. вышли 50 новых игроков, и в настоящее время 638 банков России предлагают ипотечное кредитование. Таким гигантам, как Сбербанк России, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы, принадлежит около 68% рынка. Огромные доли Сбербанка России и ВТБ24 также объясняются тем, что у них находится основной объем как государственных вкладов, так и вкладов населения, которые и являются основным ресурсом, используемым для ипотечного кредитования.

Таблица 7.4

Регионы — лидеры по объему выданных рублевых ипотечных кредитов на 1 января 2012 г.

Источник: Банк России.

В I квартале 2011 г. средняя сумма ипотечного кредита составляла 2,1 млн руб. против 1,6 млн руб. в 2010 г., средняя ставка по рублевому кредиту составляла 13% годовых (на 1,5 процентных пункта ниже, чем в 2010 г.). По сравнению с началом 2011 г. средние реальные ставки по кредитам на покупку недвижимости выросли к концу 2011 г. на 1,5−2%. Доля просроченной задолженности по ипотеке постепенно снижается и достигла 3% всех ипотечных кредитов.

Банки заинтересованы в клиентах с высоким и стабильным заработком, с высшим образованием и хорошими перспективами карьерного роста. В 2008 г. портрет клиента, пользующегося ипотечным кредитом, выглядел так: молодые люди в возрасте 25−27 лет, три четверти которых имеют законченное высшее образование, 72% владеют личным автотранспортным средством. В основном это были менеджеры среднего звена — 31%, квалифицированные специалисты — 37%, топ-менеджеры и бизнесмены — 20%.

В 2011 г. в Петербурге типичным клиентом стал мужчина 30 лет, с высшим образованием, подтвержденным официально доходом, работающий в сфере торговли — 32%, образования — 18%, медицины — 14%, созаемщиком которого является жена. Как правило, у них есть ребенок, а доход составляет 80 000 руб. в месяц. Предметом покупки является двухкомнатная квартира, для этого молодая семья использует 2,2 млн руб. кредита со сроком возврата 15−20 лет. Для сравнения, в Москве, в 2011 г. большинство заемщиков — это 26−35-летние мужчины (60%), чаще всего IT-специалисты или менеджеры среднего звена, со средним доходом 90 000 руб., а в Подмосковье — 60 000 руб.

Существующая нестабильность на мировых финансовых рынках лишь под конец 2011 г. начала оказывать влияние на российский ипотечный рынок. Так, многие банки увеличивали ставки по ипотечным программам, крупные государственные банки стали сворачивать программы по льготному кредитованию.

Государство определяет концепцию дальнейшего развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного ее функционирования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.