Оценка девелоперских услуг

Практика ценообразования на услуги девелоперской организации не является устоявшейся и определенной с позиции восприятия рынком инвесторов — потребителей девелоперских услуг. В холдинговых структурах применяется трансфертное ценообразование^[1][2], а специализированные девелоперы назначают цену исходя из ситуационного видения проблемы развития объекта недвижимости. Отечественные подходы формирования стоимости значимо отличаются и от зарубежных принципов: «…Во всем мире маржа девелоперских компаний невелика, а деньги зарабатываются за счет больших оборотов. В России этого пока не понимают»^[3]. В условиях отсутствия сложившейся практики и невозможности реализации зарубежных решений актуальна задача развития научно-теоретических методов оценки параметров девелоперских контрактов. Анализ методов определения стоимости не позволяет рассматривать их как адекватные современной институциональной структуре регионального ИСК в силу следующих факторов:

• 1) существующие методы построены на устаревшей парадигме о девелопменте как «процессе разработки маркетинговой части строительного объекта»^[4], не учитывающей эволюцию институциональной функции субъекта — управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла;
• 2) предложенные модели отражают структуру себестоимости девелоперских услуг (затратный метод ценообразования), не рассматривают роль девелопера как менеджера проекта, экономическую целесообразность и эффективность его использования в снижении трансакционных расходов цикла.

Развивая существующие подходы и основываясь на управленческой парадигме девелопмента, принимаем в качестве принципа синтезируемой модели стоимости девелоперских услуг оценку результативности и эффективности инвестиционно-строительного цикла. Принцип определяет цель управления — выполнение плановых показателей инвестора (заказчика цикла) в отношении размещенных в проекте финансовых активов. Сформулированный подход отвечает не только развитой парадигме девелопмента, но и представлениям о его функциях. Традиционно целевыми показателями для инвестора являются^{1[5]: результативность — чистый приведенный (дисконтированный) доход; эффективность — внутренняя норма рентабельности. Соответственно, с позиции инвестора задачей девелопера является обеспечение плановой величины чистого дисконтированного дохода на активы проекта.}

Девелопер управляет положительным и отрицательным потоком инвестиционно-строительного проекта при заданной инвестором (или рассчитанной) ставке дисконтирования. В таком контексте формула чистого дисконтированного дохода может быть рассмотрена как баланс потоков инвестиций и поступлений (платежей), привязанных к временным периодам и ставке дисконтирования:

где NPV — чистый дисконтированный доход инвестиционно-строительного цикла, проекта; CF, — поток платежей (поступлений от потребителя платы за покупку или аренду объекта недвижимости) в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла t; i — ставка дисконтирования инвестора-заказчика проекта; IC_t — инвестированный капитал в выделенных этапах инвестиционно-строительного цикла t (включая от начального периода 0 до п).

Управленческая деятельность девелопера, реализуемая через контрактинг в рамках формализованных функций (см. параграф 3.7 учебника), сводится к оптимизации инвестиций (7C_t) и потока платежей (CF_t), их балансировке в рамках ожидаемого уровня дохода (NPV). Раскроем компоненты базового уравнения (3.1) с целью демонстрации системы планирования результативности инвестиционно-строительного проекта и определения стоимости девелоперских услуг.

Ставка дисконтирования инвестора-заказчика проекта может рассматриваться как привязанная к актуальным уровням доходности по альтернативному вложению капитала и инфляции — ключевых показателей целеполагания для портфельных инвесторов. Традиционный для экономики строительства подход к оценке ставки дисконтирования исходя из снижения ликвидности проекта можно интерпретировать следующим уравнением¹:

где i — ставка дисконтирования инвестора-заказчика проекта; Г — рыночный срок экспозиции объекта недвижимости — период от офертирования до закрытия контрактов с потребителем по всем площадям объекта, мес. (лет); BR — средневзвешенная ставка по кредитованию юридических лиц, оценивается применительно к %; МР — прогнозируемый темп роста цены на площади объекта, выносимого на экспозицию, %.

Очевидно, что поток платежей возникает в процессе эксплуатации объекта недвижимости как плата за его аренду или выкуп в собственность площадей. Базовая модель оценки входящих потоков привязывается к удельной стоимости площади объекта недвижимости вне зависимости от его функциональности. Можно применить стандартную модель оценки коммерческого потенциала объекта недвижимости:

где prj — единичная стоимость, цена продажи (аренды) м² j-го объекта из т объектов недвижимости, входящих в пул инвестиционно-строительного проекта, фин. ед. за м²; SQj — экспонируемая площадь объекта недвижимости j-ro объекта в рамках проекта, м².

Согласно уточненной функциональности ИСК (см. табл. 3.5) реализация экспонируемой площади производится риелтором по агентскому договору (с девелопером или инвестором), что позволяет уточнить величину прямых расходов цикла на реализацию процессов продаж:

Владимиров С. А. Экономическая эффективность инвестиционной деятельности в строительстве: теория и практика: монография. СПб.: Изд-во С.-Петерб. гос. ун-та экономики и финансов, 2006.

где MA_t — агентское вознаграждение риелтора от продажи (передачи в аренду) площадей объекта недвижимости, фин. ед.; к — согласованный агентский процент риелтора, %.

Инвестиционный блок в уравнении (3.1) имеет более сложную структуру, обусловленную взаимодействием пяти контрагентов (рассмотренных в параграфе 3.7) в рамках четырех этапов инвестиционно-строительного цикла. В рамках каждого этапа выделяются прямые инвестиционные расходы и затраты на их менеджмент (менеджмент фи). Логика синтезированной автором модели (см. табл. 3.6) позволяет выделить четыре блока прямых инвестиционных затрат по субъектам управления (рис. 3.11): маркетинг объекта недвижимости (/PR_t); юридическое оформление земельного участка и объекта (/CL_t); архитектурно-строительное проектирование (JCP_t); строительно-монтажные работы (/CB_t). Управление четырьмя инвестиционными блоками реализуют три субъекта (см. рис. 3.11) с соответствующей выплатой менеджерского вознаграждения (менеджмент фи¹): девелопер (DMP_t), генеральный подрядчик (B_t), технический заказчик (Т_г)^[6][7].

В косвенные затраты цикла также входят эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в том числе участка), затраты управляющей компании (C?_t) и определенный уравнением четвертый уровень агентского вознаграждения риелтора (MA_t). Соответственно, раскрытие инвестиционного блока в уравнении (3.1) оценки NPV представляет собой дисконтированную сумму выделенных затрат по четырем блокам управления и две позиции косвенных расходов, связанные с эксплуатацией и экспозицией объекта недвижимости. Компилируя структуру инвестиционных расходов цикла, приходим к следующему уравнению:

Рис. 3.11. Привязка инвестиционных потоков (прямые затраты) к этапам инвестиционно-строительного цикла (см. уравнение (3.5))

где ICP_t — сметная (фактическая) стоимость архитектурно-строительного, инженерного проектирования и соответствующих согласований — инвестиции в рамках этапа «предпроектная подготовка, проектирование», фин. ед.; ICL, — сметная (фактическая) стоимость формирования юридической (в том числе контрактной) документации проекта — инвестиции в рамках этапа «юридическое оформление», «реализация результатов проекта, оформление прав», фин. ед.; T_t — вознаграждение технического заказчика за менеджмент этапов, связанных с предпроектной подготовкой, проектированием и юридическим оформлением проекта, %; ICB, — сметная (фактическая) стоимость строительно-монтажных работ, инвестиций в рамках этапа цикла «строительство (реконструкция), сдача объекта», фин. ед.; B_t— вознаграждение генерального подрядчика за менеджмент строительно-монтажных работ, %; СЕ, — эксплуатационные платежи и расходы объекта недвижимости (в том числе участка), возникающие на всей протяженности инвестиционно-строительного цикла, включая затраты управляющей компании фин. ед.; IPR, — сметная (фактическая) стоимость маркетинговой проработки объекта (участка) — инвестиции в рамках этапов цикла «оценка и выбор инвестиционных намерений» и «разработка бизнес-плана», фин. ед.; DMF_t— вознаграждение девелоперской организации в рамках реализации проекта, фин. ед.

Итак, мы рассмотрели метод планирования инвестиционно-строительного цикла, отвечающий синтезированной модели распределения функций (см. табл. 3.5). Особенностями метода, научным отличием от ранее сформированных подходов является отражение управленческих процессов инвестиционно-строительной деятельностью через разделенные по субъектам менеджмента инвестиционные потоки. Управленческий принцип позволяет девелоперу балансировать (в планировании и реализации) положительный и отрицательный денежный поток в интересах дохода инвестора.

Переходя к вопросу о стоимости девелоперских услуг, первично необходимо выделить структуру доходов субъекта. Девелопмент — это совокупность двух функций: операционной — разработка маркетинга проекта и менеджерской — управление всеми этапами инвестиционностроительного цикла. Маркетинг (результат — бизнес-план, инвестиционный меморандум) — это базовая услуга, ключевая компетенция девелоперской организации — ее стоимость^[8] отражена в уравнении (3.5) через соответствующий инвестиционный поток (IPR_t). Второй компонентой доходности определяется (см. об этом параграф 3.6 учебника) вознаграждение (менеджмент фи) за управление всеми этапами инвестиционно-строительного цикла (DMF_C). Совокупный доход девелопера (ID) в рамках инвестиционно-строительного проекта можно выразить суммой операционной и менеджерской компонент:

С научной точки зрения интерес представляет метод ценообразования на управленческие услуги девелопера, т. е. структура переменной (DMF_t) уравнения. В процессе синтеза структуры доходности следует исходить из следующих принципов:

• 1) девелопер управляет положительным (платежи) и отрицательным (инвестиции) финансовыми потоками инвестиционно-строительного цикла, заключая от лица инвестора генеральные контракты;
• 2) бюджет инвестиционно-строительного проекта должен отвечать современной практике управленческого и налогового учета РФ, объективно выделяющего результаты операционной, инвестиционной и финансовой деятельности (ПБУ 23/2011 «Отчет о движении денежных средств»);
• 3) кэш-фло от операционной деятельности отражает положительный поток в управлении девелопера (CF_t), соответственно, вознаграждение определяется как его (кэш-фло) доля;
• 4) кэш-фло от инвестиционной деятельности выражает отрицательный поток в управлении девелопера (IC_t) — менеджмент фи определяется как его (кэш-фло) доля;
• 5) выплата девелоперу за менеджмент цикла пропорциональна находящимся в управлении финансовым активам по инвестиционной и операционной деятельности инвестора.

Соответственно выдвинутым принципам можно представить экономико-математическое выражение стоимости управленческих услуг девелоперской организации:

где da — премия (менеджмент фи, вознаграждение, стоимость контракта) девелоперской организации по результатам операционной деятельности, %; db — премия девелоперской организации по результатам инвестиционной деятельности, %.

Фактически принципом ценообразования можно считать коэффициенты (da, db), выражающие контрактное вознаграждение девелоперу. Коэффициенты балансируют начисления за снижение инвестиционных расходов (db) и увеличение доходности (da). Менеджмент фи за управление отрицательным и положительным финансовыми потоками обеспечивают равномерность дохода девелопера во времени: первичная фаза проекта дает отчисления от инвестиций, вторичная, эксплуатационная — от результатов продажи объекта недвижимости.

При этом структура экономики инвестиционно-строительных циклов очень вариативна, обусловлена спецификой региональных и отраслевых проектов, назначением объекта недвижимости. Поэтому коэффициенты премирования за обслуживание цикла (da, db) не могут быть представлены как фиксированные величины. Они могут быть сбалансированными — в зависимости от специфики проекта акцентом девелоперской деятельности — инвестиции или операционная составляющая эксплуатационного цикла. Например, проект может иметь короткий проектно-строительный период и длинный — реализации площадей; длинный цикл формирования инвестиционного пула и короткий срок строительства и ввода в эксплуатацию. Соответственно, видится баланс усилий девелопера в инвестиционной и операционной составляющей цикла, что определяет и связанность вознаграждения по соотношению коэффициентов операционной и инвестиционной части проекта (da, db). Для оценки заявленного отношения взята в основу практика офертирования услуг управления девелоперских организаций. Сопоставляя предложения семи девелоперских организаций Санкт-Петербурга по уровню «менеджмент фи», построим график офертированных значений и соответствующий им оптимизированный линейный тренд (рис. 3.12).

Полученная модель через линейный тренд отражает балансную модель вознаграждения девелоперской организации: вариативность коэффициента операционной деятельности (da) — в пределах 2—8%; вариативность коэффициента инвестиционной деятельности (db) — в пределах 0—2,3%. Две области экономического отражения управленческой деятельности девелопера — операционная и инвестиционная деятельность, соответствующие коэффициенты (da, db) вознаграждения его деятельности и модель их баланса могут рассматриваться как решенная задача синтеза метода ценообразования на управленческие услуги девелоперской организации.

Рис. 3.12. Статистическая интерпретация наиболее распространенных отношений менеджерского вознаграждения (%) девелоперов в балансе коэффициентов операционной (da) и инвестиционной деятельности (db).

Для демонстрации экономико-математической обоснованности и практической состоятельности рассмотренной модели планирования инвестиционно-строительного цикла (уравнения (3.1—3.5)), стоимости (уравнения (3.6—3.7)) и принципа (см. рис. 3.12) ценообразования на девелоперские услуги предлагается демонстрация их апробации на примере проекта «Олимпия». В рамках сформированного инвестиционного намерения строительства и запуска в эксплуатацию спортивного клуба «Олимпия» (частные инвесторы, девелопер — ЗАО «Мегастиль», период 2012—2016 гг.) разработана планово-экономическая документация^[9]. Документация отражает сформированные в работе принципы и подходы описания этапов инвестиционно-строительного цикла, разделение инвестиционных векторов и субъектов управления, модель оценки стоимости операционных и управленческих услуг девелоперской организации. Полученный результат апробации представлен следующим образом:

• 1) разработан операционный план формирования активов инвестиционно-строительного проекта «Олимпия», в рамках которого обнаруживается состав этапов цикла, их стоимость, временные границы реализации, система вознаграждений субъектов управления «генеральный подрядчик» и «технический заказчик», выделенный бюджет операционной маркетинговой деятельности девелопера (IPR_t);
• 2) модель расчета бюджета движения денежных средств инвестиционно-строительного проекта «Олимпия» с выделенной позицией затрат на управленческие услуги девелоперской организации (DMF,). Модель построена на базе ПБУ 23/2011 «Отчет о движении денежных средств» с выделенными позициями операционной и инвестиционной деятельности, по отношению к которым и сформирована оценка стоимости услуг. По договоренности с инвестором девелопер («Мегастиль») получает 2% от денежного потока по инвестиционной (db) и 2% операционной деятельности (da), что в суммарной выплате по циклу составит 163 069,56 долл.;
• 3) интегральные показатели (табл. 3.7) инвестиционно-строительного проекта «Олимпия» (за период (t) 57 мес.), выражают плановую результативность и эффективность проекта по запросам инвестора. Чистый приведенный доход (NPV) и внутренняя норма рентабельности (i, NPV =0) — интегральные основания для инвестора принятия предложений по планированию цикла.

Таблица 3.7

Интегральные показатели инвестиционно-строительного проекта «Олимпия».

(период расчета (t) — 57 мес.).

На примере проекта «Олимпия» можно видеть, что девелопер объективно интегрирован во все операции и этапы инвестиционно-строительного цикла. Обратим внимание, что процессы оборудования и оснащения клуба формально не попадают в инвестиционную стоимость ни предпроектного, ни проектного этапа, ни строительно-монтажного, т. е. не укладываются в функциональность ни генерального подрядчика, ни технического заказчика. Но эти расходы являются частью общих инвестиционных вложений проекта заказчика, менеджмент которых является условием позитивного итога реализации цикла, проекта. Девелопер как управленец всего инвестиционного цикла берет на себя управление всеми денежными потоками — их генеральным уровнем — бюджетирование и контроллинг, что и определяет достижение поставленной цели — снижение трансакционных расходов инвестиционностроительной деятельности в регионе.

• [1] В основу параграфа положены материалы монографии: Девелопмент: эволюция функции и интеграция в региональный инвестиционно-строительный комплекс /А. А. Алексеев, А. Н. Асаул, А. С. Иванов, Н. Н. Загускин.
• [2] Как и любое трансфертное ценообразование, оно скорее выражает финансовуюполитику конкретной холдинговой структуры, чем основано на объективных факторахсебестоимости услуги и рыночной конъюнктуры.
• [3] Soares М. М., Jacobs К., Cunha L., Lacomblez М. From the ‘terrain' to ‘territory': whichcontributions from mobility and bus drivers' activity towards local development? Work. 2012.Vol. 41. P. 4887—4892.
• [4] Бакулина А. А. Оценка девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости: автореф. дис. … канд. экон. наук. М., 2007; Остатке Д. В. Экономическиймеханизм функционирования девелоперских компаний на территориальных рынкахмалоэтажного жилищного строительства: автореф. дис. … канд. экон. наук. М., 2007 ;Панарин В. В. Разработка стратегии девелоперской предпринимательской структуры: автореф. дис. … канд. экон. наук. Омск, 2009.
• [5] Heschel М. S. Effective Sales Territory Development // Journal of Mar-keting. Apr. 1977. Issue 2. P. 39—43.
• [6] См.: Оценка собственности. Оценка объектов недвижимости: учебник.
• [7] Структура обслуживаемого инвестиционного бюджета генерального подрядчикаи технического заказчика однородна, что позволяет рассматривать их вознаграждениекак процент от величины обслуживаемого бюджета (уравнение (3.5)). Обоснованиеменеджмента фи представлено в следующих работах: Иванова С. Н. Иванов, С. Н. Теория информационной инфраструктуры инвестиционно-строительного комплекса.СПб.: СПбГАСУ, 2007. Обоснование технического заказчика — в работах: Асаул А. Н., Лобанов А. В. Экономическая позиция технического заказчика в инвестиционно-строительном комплексе // Региональная экономика: теория и практика. 2010. № 2. С. 158 ;Асаул А. Н., Лобанов А. В. Эволюция отношений технического заказчика, генеральногоподрядчика и инвестора в региональном инвестиционно-строительном комплексе //Вестник гражданских инженеров. 2010. № 2 (23). С. 161—167; Асаул А. Н., Лобанов А. В. Принципы и методы реализации функций заказчика в жилищном строительстве //Социально-экономические проблемы жилищного строительства и пути их решенияв период выхода из кризиса: сб. материалов Междунар. науч.-практ. симпозиума. Саратов: СГТУ, 2010. С. 13—21; Асаул А. Н., Лобанов А. В. Роль, функции и содержание деятельности технического заказчика // Инвестиции и инновационное развитие.Проблемы. Перспективы: сб. тр. конф. Владимир, 2011. С. 101—110; Асаул А. Н., Лобанов А. В. Ключевая роль технического заказчика в инвестиционно-строительном комплексе // Теория и практика управления в строительстве: сб. науч. тр. СПб.: СПбГАСУ, 2010. С. 3—14.
• [8] Стоимость разработки маркетинга, бизнес-планов инвестиционных проектовимеет рыночный характер и формируется в рамках региональной конъюнктуры ИСК.
• [9] Полученные исходные данные планирования были интерпретированы в соответствии с целями апробации — оценка возможности применения экономико-математического ряда (уравнения (3.1—3.7)) для отражения структуры инвестиционно-строительного проекта.