Комплексная поддержка жилищного сектора и предпринимательская деятельность на рынке недвижимости

Большинство людей не хотят видеть проблемы… Как только вы увидите проблему, вы найдете ответ.

Билл Дрейтон

С развитием рынка недвижимости сформировалась развернутая структура предпринимательской деятельности. Наряду с многопрофильными компаниями возникли организации, работающие не только с разными типами объектов недвижимости. Так, в отечественной экономике в секторе рынка недвижимости действуют крупные диверсифицированные компании, работающие в сфере как девелопмента, строительства, так и управления и консалтинга. Особенно это проявляется в крупных агломерациях: Москве, Санкт-Петербурге, Новосибирске, Хабаровске и других крупных городах.

Комплексная поддержка жилищного сектора страны и повышение доступности жилья для граждан

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 225-ФЗ «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на базе АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (АИЖК) создан единый институт развития в жилищной сфере (ЕИРЖС). В состав ЕИРЖС вошли дочерние компании АИЖК — ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» (АФЖС) и ОАО «Страховая компания АИЖК» (СК АИЖК), а также Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В 2016 г. в связи с ликвидацией Фонда РЖС его функции были переданы ЕИРЖС.

Назовем основные результаты деятельности Фонда РЖС. За время работы фондом введено в эксплуатацию 5,9 млн м² жилых домов в 27 субъектах РФ. Передан 271 земельный участок общей площадью 9,8 тыс. га под строительство жилья в 43 субъектах РФ. Получили земельные участки почти 14 тыс. многодетных семей в 15 регионах России. На создание инфраструктуры выделено более 4 млрд руб. Также Фонд РЖС передал АИЖК 170 проектов (270 земельных участков) в стадии реализации в 44 субъектах РФ, из них 60 проектов малоэтажного жилищного строительства, 35 проектов — смешанной застройки. Общая площадь земельных участков — 10 тыс. га.

В 2016 г. утверждена стратегия развития единого института развития в жилищной сфере на 2016—2020 гг., определяющая основные направления деятельности института: обеспечение застройщиков земельными ресурсами, предоставление гарантий по кредитам застройщикам, развитие рынка арендного жилья за счет коллективных инвестиций, развитие ипотечного рынка. В рамках новых направлений деятельности единого института развития в жилищной сфере созданы дочерние компании.

На заседании президиума Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и приоритетным проектам в октябре 2016 г. утвержден паспорт приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья (ввод 88 млн м² в 2018 г., 100 млн м² в 2020 г.) и стимулирования спроса (выдача в 2018 г. 1 млн ипотечных кредитов, в 2020 г. — 1,2 млн ипотечных кредитов).

21 ноября 2016 г. утвержден приоритетный проект «Формирование комфортной городской среды». Его основная цель — создание условий для системного повышения качества и комфорта городской среды на всей территории России путем реализации ежегодно (в период с 2017 по 2020 г.) комплекса первоочередных мероприятий по формированию современной комфортной городской среды в регионах Российской Федерации. АИЖК поручено разработать систему оценки качества городской среды, в результате применения которой будет обеспечена возможность формирования индекса качества городской среды^[1].

До создания единого института развития в жилищной сфере главными направлениями деятельности АИЖК являлись рефинансирование ипотечных кредитов и работа на рынке ипотечных ценных бумаг. Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования. На первом уровне банки и некредитные организации выдают гражданам ипотечные кредиты, далее АИЖК выкупает у своих партнеров права требований по ипотечным кредитам.

Значимую роль в этом сыграла деятельность АИЖК, которое остается крупнейшим эмитентом ипотечных ценных бумаг в Российской Федерации.

В 2015 г. ввиду изменившихся экономических условий запущена государственная программа субсидирования ипотечных ставок на покупку жилья на первичном рынке. Благодаря реализации программы рынок ипотеки в 2016 г. преодолел спад.

В 2016 г. АИЖК завершило трансформацию, связанную с созданием единого института развития в жилищной сфере. Агентство консолидировало все функции в части повышения доступности жилья для граждан и стимулирования спроса на него. В соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию и повышению эффективности в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» единый институт развития в жилищной сфере осуществляет свою деятельность для содействия проведению государственной жилищной политики и развитию жилищной сферы. Основная задача института — комплексная поддержка жилищного сектора России и повышение доступности жилья для граждан. АИЖК, являясь единым институтом развития в жилищной сфере, занимается развитием рынка ипотечного кредитования и ипотечных ценных бумаг; развитием рынка арендного жилья, в том числе с использованием механизмов коллективных инвестиций; обеспечением застройщиков земельными ресурсами и формированием комфортной городской среды.

В 2016 г. АИЖК запущена программа рефинансирования ипотечных жилищных кредитов с использованием бестраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК. Правительством РФ совместно с Банком России сформирована нормативная база и создана инфраструктура для функционирования программы. В декабре 2016 г. закрыта пилотная сделка по выпуску однотраншевых ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК. В мае 2017 г. АИЖК и Сбербанк закрыли крупнейшую сделку на российском рынке секьюритизации — на 50 млрд руб.

В настоящее время АИЖК работает над реализацией пилотных проектов по созданию рынка арендного жилья для коммерческого и корпоративного найма с использованием механизмов коллективных инвестиций. Объем инвестиций АИЖК в 2016 г. составлял 13,5 млрд руб. АИЖК для размещения собственных подразделений приобрело площади в МФК «Лайнер», МФК Match Point, ЖК «Символ» в Москве.

В рамках утвержденной стратегии на 2016—2020 гг. АИЖК сфокусировалось на предоставлении участков застройщикам с градостроительным потенциалом и высоким уровнем подготовки.

АИЖК наделено полномочиями агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимости, находящимися в федеральной собственности и не используемыми правообладателями. Агентские полномочия АИЖК установлены в отношении земельных участков в большинстве субъектов РФ. Агентство может участвовать в решении проблем дольщиков, используя находящиеся в федеральной собственности земли. В регионах, где земля дорогая, безусловно, эта мера может стать реальным инструментом.

В соответствии с поручением Председателя Правительства РФ Д. А. Медведева в 2016 г. создан Фонд единого института развития в жилищной сфере. Одна из его задач — разработка современных стандартов комплексного развития территорий. К 2020 г. в планах заложено создание условий для строительства не менее 100 млн м² жилья, что позволит улучшить жилищные условия более 2 млн семей. Строительство жилья будет сопровождаться повышением качества городской среды в соответствии со стандартами комплексного благоустройства территорий. В этом же году АИЖК совместно с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ при поддержке Правительства Республики Татарстан провело в Иннополисе первый форум «Среда для жизни: Новые стандарты».

В мае 2017 г. в Саратове прошел форум «Среда для жизни: квартира и город», организованный АИЖК совместно с Правительством РФ, Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, правительством Саратовской области и КБ «Стрелка».

• [1] Паспорт приоритетного проекта «Формирование комфортной городской среды». URL: http://government.ru/media/files/WoyaBZP00CYeyfDQ2Ai2tJ18zZHt7HnS.pdf.