Метод выделения. 
Кадастровый учет и кадастровая оценка земель

Этот метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Особенностью метода является то, что в нем используются данные по единым объектам недвижимости, под которыми понимается земельный участок и все его улучшения — здания, сооружения, сети и т. п.

Применение метода выделения возможно при следующих условиях:

• — наличие информации о ценах сделок (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
• — соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом выделения представлен на рис. 2.5.

Как очевидно из рисунка, пять этапов данного алгоритма аналогичны алгоритму метода сравнения продаж с учетом того, что сравниваются не свободные, а застроенные земельные участки.

Рис. 2.5. Алгоритм метода выделения.

При расчете стоимости улучшений оцениваемого земельного участка учитываются затраты на их замещение или воспроизводство. Затратами на замещение являются затраты, необходимые для создания аналогичных улучшений с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратами на воспроизводство считаются затраты, необходимые для создания точной копии улучшений с использованием применявшихся при их создании материалов и технологий.

Затраты могут определяться с использованием укрупненных или элементных стоимостных показателей. К укрупненным относятся показатели, характеризующие параметры объекта в целом — квадратный, кубический, погонный метр, а также показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, приведенные в базисном уровне цен, пересчитываются с использованием текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства в цены на дату оценки.

Расчет затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Эти методы основаны на калькулировании в текущих (прогнозных) ценах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

В состав затрат на создание улучшений земельного участка включается также прибыль инвестора — величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов либо как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений — сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. В оценке недвижимости износ рассматривается как потеря стоимости.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональный износ представляет собой потерю стоимости в результате несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономический износ — это потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Рыночная стоимость земельного участка, но данному методу определяется как разность между стоимостью единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок, и стоимостью его улучшений.