Методологические основы кадастровой оценки земель

В основе кадастровой оценки земель, как уже отмечалось выше, лежит методология массовой оценки, в дополнение к которой в необходимых случаях используются методы индивидуальной оценки рыночной стоимости земельных участков. Следует подчеркнуть, что массовая и индивидуальная оценка не противопоставляются в процессе ГКОЗ, а именно дополняют друг друга.

Так, согласно методологии массовой оценки осуществляется кластеризация земельных участков — разделение их на группы, а для оценки эталонного земельного участка в рассматриваемой группе используется индивидуальная оценка его рыночной стоимости.

Методология массовой оценки

Используемая для определения кадастровой стоимости массовая оценка проводится путем объединения объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в группы и использования математических и иных методов моделирования стоимости. Порядок расчета кадастровой стоимости с помощью методологии массовой оценки представлен на рис. 2.2.

Для построения модели оценки кадастровой стоимости осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной информации об оцениваемых землях. Если такой информации недостаточно, то проводится индивидуальная оценка рыночной стоимости для конкретного земельного участка.

При определении кадастровой стоимости используются данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, ГКН, государственный фонд данных землеустроительной документации, фонды и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований.

При оценке незастроенного земельного участка, для которого не установлен вид разрешенного использования, учитывается тот вид разрешенного использования, который обеспечивает этому участку максимальную рыночную стоимость. Для застроенного земельного участка при отсутствии установленного вида разрешенного использования принимается вид разрешенного использования, исходя из назначения объектов недвижимости (зданий, сооружений), расположенных в пределах данного участка.

Рис. 2.2. Алгоритм массовой оценки

При определении кадастровой стоимости земель с использованием методов массовой оценки все объекты оценки разбиваются на группы на основании анализа информации о рынке таких земель, обоснования модели оценки кадастровой стоимости, состава ценообразующих факторов и их значений. В состав ценообразующих включаются только те факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость объектов оценки и могут быть достоверно определены и объективно измерены. Для проведения группировки обосновывается выбор показателей, значений или диапазона значений данных показателей для отнесения объектов оценки в соответствующие группы. Для каждой группы определяется модель оценки, позволяющая на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу.

Для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного. Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения земель, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации. Модель оценки определяется посредством:

• 1) выбора структуры моделей оценки (формы связи кадастровой стоимости и ценообразующих факторов);
• 2) выбора окончательного вида модели оценки на основе анализа достоверности использованной информации и точности моделей оценки.

При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости осуществляется на основании сравнительного подхода.

При использовании методологии массовой оценки кадастровая стоимость определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих объекту оценки, в выбранную оценщиком модель оценки. Если использовалось несколько подходов к оценке, то результаты их применения должны быть согласованы с целью определения итоговой величины кадастровой стоимости. А если при этом имеются существенные расхождения, то нужно провести анализ их причин и обосновать результаты оценки.

Все расчеты и результаты оценки оформляются в виде отчета, который должен быть составлен не позднее семи месяцев с даты заключения договора на проведение кадастровой оценки.

К результатам массовой оценки, помимо кадастровой стоимости земель, можно также отнести:

• — установленную совокупность факторов, определяющих кадастровую стоимость земель на данной территории, степень их влияния на стоимость, а также взаимосвязи между ними;
• — создание модели формирования кадастровой стоимости земель, которая в рамках категории земель и принятых допущений универсальна, поэтому может быть использована для расчета стоимости вновь образуемых земельных участков;
• — зонирование территорий по кадастровой стоимости земель.

Такие результаты могут использоваться в целях повышения эффективности управления земельными ресурсами и определения перспективных направлений развития территорий.