Порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда и пользования ими

Жилищный кодекс РФ впервые вводит комплексное правовое регулирование режима предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими.

Юридическими основаниями предоставления гражданам всех видов специализированных помещений (по договорам найма или безвозмездного пользования) являются решения собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти либо органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц (п. 1 ст. 99 ЖК РФ).

Для всех видов специализированных жилых помещений предусмотрено, что они предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям только тем гражданам, которые не обеспечены жилыми помещениями в данном населенном пункте (п. 2 ст. 99 ЖК РФ).

Договор найма специализированного жилого помещения

Понятие договора: одна сторона — орган государственной власти или орган местного самоуправления, действующий от имени собственника специализированного жилого помещения (наймодатель), обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) определенное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

Элементы договора: предмет, срок, цена.

Форма договора — простая письменная.

Содержание договора: права и обязанности сторон.

Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека (ст. 105 и 106 ЖК РФ).

Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — отдельная квартира (ст. 104 ЖК РФ).

Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (ст. 107−109 ЖК РФ).

Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в том числе на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем или в аренду.

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период либо трудовых отношений, либо прохождения военной службы, либо нахождения на государственной или выборной должности Российской Федерации (субъекта РФ) (п. 3 cт.14 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения (п. 2 ст. 105 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения маневренного фонда в соответствии с п. 2 ст. 106 ЖК РФ заключается на период:

• а) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые гражданами по договорам социального найма;
• б) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;
• в) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
• г) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК РФ).

Порядок предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения ЖК РФ не регулируется, но ст. 107 содержит отсылочную норму, согласно которой он регулируется специальным федеральным и региональным законодательством.

Следует полагать, что условия договора найма жилого помещения в таких домах в значительной степени зависят от того, каким образом конкретный орган социальной защиты определит порядок и условия предоставления соответствующих жилых помещений и пользования ими, в том числе порядок и размер оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.

Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных: беженцами, ЖК РФ также не регламентирует, однако ст. 108 содержит отсылочную норму, согласно которой указанные отношения регулируются федеральными законами и подзаконными правовыми актами. Так, постановлением Правительства РФ от 8 ноября 2000 г. № 845 утверждено Положение о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в Российской Федерации, которое определяет порядок формирования и использования фонда жилья для временного поселения таких лиц, порядок предоставления жилых помещений, порядок заключения и расторжения договора найма, права и обязанности указанных лиц.

Соответствующие жилищные отношения, в которых участвуют беженцы, урегулированы постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. № 275 «О фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании» .

Порядок учета лиц, признанных беженцами, нуждающимися в жилых помещениях из фонда жилья для временного поселения, и предоставления им указанного жилья утвержден приказом Министерства по делам федерации, национальной и миграционной политики РФ от 5 октября 2001 г. № 83.

Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан по договорам безвозмездного пользования осуществляется в порядке и на условиях, установленных законодательством РФ и ее субъектов.

В соответствии со ст. 101 ЖК РФ расторжение договора найма специализированного жилого помещения возможно:

• — по взаимному согласию наймодателя и нанимателя;
• — инициативе нанимателя;
• — инициативе наймодателя (только в судебном порядке).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения возможно по следующим основаниям:

• а) разрушение (уничтожение) жилого помещения, являющегося предметом договора найма (ст. 102 ЖК РФ);
• б) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы — для прекращения договора найма служебного помещения (ст. 104 ЖК РФ);
• в) прекращение трудовых отношений, учебы или увольнение со службы — для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК РФ);
• г) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда.

Расторжение и прекращение договоров найма специализированных жилых помещений влечет у нанимателей и членов их семей юридическую обязанность освободить занимаемые ими помещения в добровольном порядке, а в случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане выселяются в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (п. 1 ст. 103 ЖК РФ).

Особенности выселения граждан из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях. Согласно п. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений в пределах того же населенного пункта следующие лица:

• а) члены семьи лиц, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей военнослужащих и должностных лиц, сотрудников органов:
  • — внутренних дел;
  • — федеральной службы безопасности;
  • — таможенных;
  • — государственной противопожарной службы;
  • — по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ;
  • — уголовно-исполнительной системы и ее учреждений;
• б) пенсионеры по старости;
• в) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
• г) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила:
  • — вследствие трудового увечья по вине работодателя;
  • — профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей;
  • — ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы (последнее положение касается военнослужащих, ставших инвалидами I или II группы). Перечисленным выше категориям граждан в случае выселения предоставляется другое жилое помещение только в том случае, если они:
  • — не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма;
  • — не являются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма;
  • — не являются собственниками жилых помещений;
  • — не являются членами семьи собственника жилого помещения;
  • — состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.