Подходы и методы кадастровой оценки

Подходы и методы массовой оценки

Методологические подходы в федеральных стандартах оценки

Исследуем подходы, методы и модели кадастровой оценки. Подход к оценке стоимости есть общий способ определения величины стоимости с использованием одного или более методов оценки. При проведении кадастровой оценки применяют три классических подхода к оценке — сравнительный, затратный и доходный.

Определения подходов к оценке даны в федеральном стандарте оценки (далее — ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». «Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки» [37, п. 13]. Следующий пункт ФСО № 1 раскрывает понятие сравнительного подхода к оценке: «Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость» [37, п.14]. «Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки» [37, п.15].

Особенности применения подходов в кадастровой оценке недвижимости раскрывает ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости». «Выбор подхода или обоснованный отказ от его использования осуществляется оценщиком, исходя из особенностей вида разрешенного использования или назначения, а также достаточности и достоверности располагаемой рыночной информации» [40, п.18]. «При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки расчет кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода» [40, п.20].

Затратный подход применим как к объектам капитального строительства — зданиям, строениям, сооружениям, помещениям, так и практически ко всем улучшенным земельным участкам. Стоимость земельного участка при его оценке как единого объекта (земельный участок с улучшениями) в условиях ограниченного рынка вакантных земельных участков рассчитывается техниками доходного подхода или в результате анализа сделок по продаже единых объектов — земли с улучшениями.

Доходный подход применяется для объектов, приносящих доход, в том случае, когда имеются данные о доходах и расходах по аналогичным объектам, данные об общей ставке капитализации и/или требуемой ставке отдаче от инвестиций. Расчет производится для типичных доходов и расходов объекта оценки.

Сравнительный подход основан на сравнении сделок (цен предложения) по сопоставимым объектам недвижимости. При наличии достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже объектов оценки определение кадастровой стоимости объекта оценки осуществляется на основании сравнительного подхода.

В рамках применения подходов к оценке применяются методы массовой оценки. Понятие «методы массовой оценки» используется в определении понятия «кадастровая стоимость» в ФСО № 4: «Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности».

Понятие «методы массовой оценки» в настоящее время в явном виде не определено.

В общем случае, в процессе кадастровой оценки оценщик должен построить модель объекта оценки, модель территории и модель стоимости, в которой модель объекта оценки и модель территории так или иначе используются. Методы массовой оценки предназначены для формирования этих моделей.

Таким образом, в общем случае под методами массовой оценки следует понимать все методы, позволяющие построить:

• — модель объекта оценки (методы типизации/ группировки/ классификации);
• — модель территории (методы оценочного зонирования и методы построения ценовых поверхностей, основанные на методах факторного и кластерного анализа);
• — модель стоимости (вся совокупность методов определения зависимости стоимости от ценообразующих факторов объекта оценки). В п. 18 ФСО № 4 указано, что «для построения модели оценки может быть использована методология любого из подходов к оценке: затратного, сравнительного и доходного» [37].

Однако задачей исследования может являться моделирование каждого из указанных объектов в отдельности. В преобладающем большинстве случаев в кадастровой оценке занимаются моделированием стоимости. В этом случае, под методами массовой оценки понимаются методы, позволяющие построить модель стоимости и определить стоимость на основании применения модели стоимости. Автор предлагает определить понятие «модель стоимости» следующим образом: модель стоимости — зависимость стоимости объекта оценки от ценообразующих факторов, полученная путем статистической обработки информации либо экспертным путем. В ФСО № 4 указано, что модель стоимости «позволяет на основе информации о ценообразующих факторах рассчитать кадастровую стоимость любого объекта оценки, входящего в данную группу».

Так как определение модели стоимости возможно экспертным путем, необходимо добавить к совокупности методов построения моделей стоимости метод экспертных оценок. По существу, это разновидность опроса, связанная с привлечением к оценке изучаемых явлений, процессов наиболее компетентных людей, мнения которых, дополняющие и перепроверяющие друг друга, позволяют достаточно объективно оценить исследуемое. Использование этого метода требует ряда условий. Прежде всего — это тщательный подбор экспертов — людей, хорошо знающих оцениваемую область, изучаемый объект и способных к объективной, непредвзятой оценке. [177, стр. 96].

Исследуем методы, позволяющие построить модель стоимости. В части доходного и затратного подходов в кадастровой оценке применима общая методология оценочной деятельности. Особенности и отличия кадастровой оценки наглядно выявляются в применении сравнительного подхода Анализ методических рекомендаций по оценке земельных участков и объектов недвижимости за период с 2000 по 2015 гг. [35,36 50, 163], исследование практики проведения работ по кадастровой оценке, обобщенной в результате анализа отчетов о проведении кадастровой оценки показал, что состав методов массовой оценки в контексте сравнительного подхода входят [148]:

a) общие методы, применяемые в оценочной деятельности:

• • методы построения статистических моделей кадастровой стоимости, в составе которых используются методы факторного (метод главных компонент, корреляционный анализ, метод наибольшего правдоподобия), кластерного и регрессионного анализа;
• • метод типового (эталонного) объекта оценки/типового объекта-аналога;

b) методы, применяемые исключительно в кадастровой оценке:

• методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (методы УПКС).

Исключительными методами массовой оценки также являются методы принятия решения о значении стоимости; установления значения стоимости, равной конкретной величине.