Особенности и статистика применения методов оценки

Анализ выполнения работ показал, что на практике применялись все три подхода к оценке (Рис. 3.1).

В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации.

В рамках затратною подхода применялись:

• • метод сравнительной единицы
• • метод расчета затрат на замещение, исходя из данных о структуре затрат на строительство и величины заработной платы — для 13 группы (далее
• — метод расчета затрат на замещение).

В рамках сравнительного подхода применялись:

• • метод регрессионного анализа
• • метод типового объекта
• • метод моделирования на базе удельной кадастровой стоимости (далее
• — метод УПКС).

Также применялось установление кадастровой стоимости в размере 1 руб. -для сооружений, характеристики которых отсутствовали в учетных системах.

Рис. 3.1. Подходы и методы кадастровой оценки недвижимости, использованные при проведении работ в 42 субъектах РФ в 2010;2012 гг.

Распределение количества объектов оценки по применению подходов и методов оценки представлено вТаблица 3.3.

Таблица 3.3.

Распределение количества объектов оценки по подходам и методам, которые применялись при проведении работ по МООН в 2010;2012 гг. в 42.

субъектах РФ.

Как следует из Таблица 3.1, преимущественно была использована методология сравнительного подхода, наиболее часто были применены метод регрессионного анализа [114, 122] и метод моделирования на основе удельного показателя кадастровой стоимости. Остановимся на них подробнее.

Метод регрессионного анализа. Метод регрессионного анализа позволяет построить регрессионную модель расчета стоимости. Под регрессионной моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями ценообразующих факторов. Распределение случаев применения метода регрессионного анализа к оценке объектов недвижимости в исследуемой выборке в разрезе видов использования объектов недвижимости показано на Рис. 3.2.

Рис. 3.2. Распределение случаев применения метода регрессионного анализа.

Анализ случаев применения метода регрессионного анализа показал, что метод наиболее часто применялся при оценке объектов жилой недвижимости — объектов многоквартирной (1 группа — 25,5%) и индивидуальной (2 группа — 24,8%) жилой застройки. Реже он был использован при оценке таких групп, как: 5 группа (10,9%), 3 группа (10,3%), 7 группа (10,3%), 4 группа (7,9%), 9 группа (7,3%). Очень редко метод регрессионного анализа применялся при оценке 6 группы (в 2-х субъектах РФ), 10 группы (в 2-х субъектах РФ).

Приведенная статистика подтверждает тот факт, что наиболее развитыми сегментами рынка недвижимости являются рынок объектов многоквартирной жилой застройки и рынок объектов индивидуальной жилой застройки. Менее развитыми сегментами рынка недвижимости в масштабах страны являются такие сегменты, как:

• — Рынок объектов, предназначенных для хранения транспорта;
• — Рынок объектов садового, огородного и дачного строительства;
• — Рынок объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания, сервиса, отдыха и развлечений, рынок объектов многофункционального назначения;
• — Рынок объектов, предназначенных для временного проживания;
• — Рынок объектов офисно-делового назначения;
• — Рынок объектов производственного назначения;
• — Рынок объектов социальной инфраструктуры.

Метод регрессионного анализа не применялся к оценке 8 группы, 11 группы, 12 группы и 13 группы. Полученный результат исследования указывает на отсутствие достаточной и достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже указанных групп объектов недвижимости, поэтому для оценки объектов указанных групп применяются другие методы.

Применение метода моделирования на основе удельной кадастровой стоимости (метод УПКС). Метод УПКСв работах по оценке объектов недвижимости в 2010;2012 годах применялся следующим образом:

• — определялся уровень детализации расположения объекта недвижимости. Это может быть кадастровый квартал, населенный пункт, субъект РФ;
• — определялось минимальное значение удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования, существующих в территориальной единице, в пределах которой расположен объект оценки (в кадастровом квартале; в случае отсутствия в кадастровом квартале — в смежных кадастровых кварталах; в случае отсутствия в смежных кадастровых кварталах — в населенном пункте; муниципальном образовании; субъекте РФ);
• — кадастровая стоимость определялась путем умножения минимального значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов оценки соответствующего назначения/вида разрешенного использования по кадастровому кварталу (в случае отсутствия в кадастровом квартале — в смежных кадастровых кварталах; в случае отсутствия в смежных кадастровых кварталах — в населенном пункте; муниципальном образовании; субъекте РФ), в котором расположен объект оценки, на его площадь, с учетом характеристик объекта оценки.

Распределение случаев применения метода УПКС в разрезе групп к оценке объектов недвижимости показано на Рис. 3.3.

Рис. 3.3. Распределение случаев применения метода УПКС в разрезе групп к оценке объектов недвижимости.

Анализ случаев применения метода УИКС к оценке объектов недвижимости показал, что метод УПКС применялся при оценке всех групп объектов недвижимости практически с одинаковой частотой.

Анализ практики применения методологии кадастровой оценки недвижимости в 2010;2012 гг. в 42 субъектах РФ в исследуемой выборке, состоящей из 26 332 842 объектов недвижимости, позволяет сделать следующие выводы:

• — Наиболее часто применялась методология сравнительного подхода — 90% объектов было оценено в рамках применения сравнительного подхода. Методология сравнительного подхода при прочих равных условиях является предпочтительной для оценки, что отмечается в международных и российских стандартах оценки и подтверждается проведенным исследованием.
• — Наибольшее количество объектов оценки (74,3%) было оценено при помощи метода регрессионного анализа. Большой удельный вес применения метода регрессионного анализа связан в основном с тем, что из всей совокупности объектов оценки 82,7% объектов составляют объекты жилой недвижимости. Сегменты рынка жилой недвижимости достаточно хорошо развиты в субъектах РФ.
• — Метод моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости (метод УПКС) был применен к оценке 16% объектов недвижимости. Анализ случаев применения метода УПКС к оценке объектов недвижимости показал, что метод УПКС применялся при оценке всех групп объектов недвижимости практически с одинаковой частотой. Это позволяет сделать вывод о том, что в условиях недостатка информации этот метод всегда применяется в работах по кадастровой оценке недвижимости. Именно поэтому необходимо дальнейшее развитие метода УПКС, детализация обобщений и допущений для его применения.
• — Затратный подход был использован при оценке 8,6% объектов недвижимости. Удельный вес применения подхода говорит о необходимости дальнейшего развития методов затратного подхода для их применения в работах по актуализации кадастровой стоимости.
• — Доходный подход почти не был применен. Это говорит о том, что в настоящее время в кадастровой оценке недвижимости случаи применения доходного подхода очень редки.
• — В работах по кадастровой оценке объектов недвижимости, характеристики которых отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, применяется установление кадастровой стоимости в размере 1 руб. В исследуемой выборке кадастровая стоимость в размере 1 руб. установлена для 147 693 сооружений, что составляет 0,6% объектов исследуемой выборки. Это говорит о существовании потребности принятия решения об установлении конкретного значения кадастровой стоимости для таких объектов, в отношении которых отсутствует возможность применения методов сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке.

Анализ применения подходов и методов к оценке объектов недвижимости выявил преемственность методологии кадастровой оценки недвижимости с ранее применявшимися методами кадастровой оценки земельных участков. Обобщая вышеизложенное, можно сделать вывод о необходимости дальнейшего развития методологии кадастровой оценки недвижимости, обращая особое внимание на применение методов сравнительного и затратного подходов, а также на обоснование принятия решения об установлении значения кадастровой стоимости для объектов, в отношении которых отсутствует возможность применения методов сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке.