Операции и сделки с недвижимостью в федеральной законодательной базе Гражданский кодекс Российской Федерации

В соответствии с методологией построения и функционирования отечественной законодательной базы основные нормы регулирования хозяйственных отношений, регулирования операций и сделок с объектами права сконцентрированы в Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ). В нем прописаны все минимально необходимые базовые положения, касающиеся оборотоспособности и ее регулирования применительно к различным видам объектов гражданского права, в том числе для недвижимого имущества^[1].

В то же время, отбор и систематизация информации по операциям и сделкам именно с объектами недвижимости достаточно сложны в силу рассредоточенности таких материалов не только по различным разделам ГК РФ, но также по законодательным актам федерального и регионального уровня, раскрывающим базовые положения ГК РФ. Поэтому приводимые ниже адресные ссылки и извлечения законодательных норм скорее претендуют не на исчерпывающую полноту, но, в большей мере, иллюстрируют методическую возможность и логику последовательного рассмотрения в каждом законодательном документе вопросов, относящихся к различным видам объектов недвижимости и далее — к предусмотренным законодательством операциям и сделкам с ними.

Так, общие положения об обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приведены в статьях 131 и 164 ГК РФ. Методологически важно, что названные базовые положения ГК РФ (1-я часть которого была принята в 1994 году) затем нашли свое развитие в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятом в 1997 году. В последующем его положения затем раскрыты в многочисленных нормативных актах, регламентирующих регистрационные процессы и процедуры применительно к различным конкретным условиям и типам операций и сделок, видам регистрируемых объектов недвижимости, а также участвующим в этих процессах организациям.

Пример

Для крупнейших корпоративных собственников (как, например, для ОАО «Газпром»), обладающих десятками тысяч подлежащих регистрации объектов недвижимого имущества, разрабатывались дополнительные, проблемно-ориентированные нормативные правовые документы с общими и внутрикорпоративными регламентами^[2]. Они, в частности, предназначались для эффективного обеспечения следующих процессов:

• • регистрация специализированных видов недвижимости корпорации, таких как различного рода производственно-технологические комплексы (газовые промыслы, газоперерабатывающие заводы, компрессорные и газораспределительные станции и т. д.),
• • установление правил и процедур передачи объектов социальнокультурного назначения и инженерно-коммунальной службы муниципальным собственникам,
• • установление прав пользования земельными участками под газопроводами и иными объектами корпорации,
• • внутрикорпоративная регламентация процедур формирования баз данных, поэтапного проведения государственной регистрации и т.Д.

Регулирующие положения для большинства из упомянутых выше операций и сделок с недвижимостью (i)-(xiv), характерных для различных этапов жизненного цикла имущественного комплекса организации, сосредоточены в разделе IV 2-й части ГК РФ, имеющем обобщающее название «Отдельные виды обязательств»^[3]. Среди определяющих положений обязательственного права и отдельных видов обязательств выделим следующие операции, имеющие первостепенное значение для вопросов управления недвижимостью:

• • купля-продажа, в том числе применительно к недвижимости (см., глава 30: § 7 «Продажа недвижимости» и § 8 «Продажа предприятия» — ст. 559−566 ГК РФ),
• • аренда недвижимости (глава 34: § 4 «Аренда зданий и сооружений» и § 5 — «Аренда предприятий» — ст. 650−664),
• • строительный подряд (глава 37, § 3, ст. 740−757),
• • имущественное страхование (глава 48: ст. 928−929),
• • доверительное, управление имуществом (глава 53: ст. 1012−1026),
• • коммерческая концессия (глава 54: ст. 1027−1040),
• • отдельные положение других статей 2-ой части ГК РФ, которые могут быть целенаправленно использованы для необходимого регулирования операций и сделок с недвижимостью, как, например, в части операций и сделок мены (глава 31) и дарения (глава 32).

Названные положения ГК РФ находят свою детализацию, а в ряде случаев, и существенное развитие в соответствующих специализированных нормативных правовых актах органов исполнительной власти.

Пример

Характерно, что положения кодекса о коммерческой концессии (ст. 1027 ГК РФ), первоначально были ориентированы на передачу исключительных прав типа франчайзинга на использование фирменного наименования или коммерческого обозначения, а также прав на определенные объекты интеллектуальной собственности. Затем эти положения получили свое качественное развитие в гораздо более обширной сфере государственно-частного партнерства. Так, Федеральный закон о концессионных соглашениях (принятый в 2005 году) распространил возможность использования концессионных механизмов на передачу во временное возмездное пользование частным предпринимателям исключительных прав государственного собственника на объекты инфраструктурного характера.

Принципиально важные для развития рыночной экономики возможности приватизации государственного и муниципального имущества предусмотрены статьей 217 главы 13 части 1 ГК РФ. При этом приватизация трактуется как передача этого имущества в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном соответствующим законодательством о приватизации. Существенно обратить внимание на последовательность качественного обновления законодательных актов (см., версии Федеральных законов о приватизации 1991, 1997 и 2001 года в ред. от 13.07.2015) и иных нормативных правовых актов, в том числе ежегодных планов приватизации, развивающих положения ГК РФ, учитывающих опыт и результаты проводимых реформ и меняющиеся условия хозяйствования.

Положения раздела III 1-ой части ГК РФ устанавливают общие принципы обеспечения исполнения обязательств, включая: страхование, банковские гарантии, поручительство, залог и ипотеку (ст. 334 — 358 ГК РФ). В этих статьях, в частности, устанавливаются важные нормы о взаимосвязи правовой судьбы земельной и иной недвижимости, на ней расположенной. Так, в пункт 2 ст. 334 гласит: «Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила». В этом контексте представляет также интерес ст. 340, определяющая, что «…при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все имущество: движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего арендодателю права аренды этого участка. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное».

Отметим при этом, что развивающий нормативные положения о залоге применительно к недвижимому имуществу Федеральный закон об ипотеке принят в 1998 году. Характерные особенности ипотеки предприятия (как имущественного комплекса) нашли свое развитие в нормах этого закона. Их содержание, в известном смысле, направлено на защиту целостности и производственного потенциала предприятий, предотвращение прямого захвата предприятий и их недвижимого имущества в результате недобросовестных сделок.

• [1] См., например, соответствующие постатейные комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации: «Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой» /Отв. ред. О. Н. Садиков. — М.: Юринформцентр, 1996. «Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)» / Рук. авт. кол. и отв. ред. О. Н. Садиков. — М.: ИНФРА-М — НОРМА, Юр. фирма"Контракт", 1996.
• [2] Перечень видов основных фондов, используемых в газовой отрасли. Отраслевыестандарты. Руководящий документ. — М.: ООО «ВНИИГАЗ», 2002. — 33 с. Захарченко В. В., Соловьев М. М. Проблемы и практика управления корпоративнойнедвижимостью//Управление собственностью, N4, 2004.
• [3] «Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный))* / Рук. авт. кол. и отв. ред. О. Н. Садиков. — М.: ИНФРА-М — НОРМА, Юр. фирма «Контракт», 1996.