Методы анализа и регулирования пространственного развития города

Актуальность темы

исследования определяется происходящими изменениями в системе методов регулирования развития городов, что вызвано усилением влияния инвестиционно-строительной деятельности на их пространственную структуру. Сложившаяся в период существования директивной экономики система социалистического планирования городского пространства, в основе которой лежали методы вертикального административного управления (градостроительство), оказалась несоответствующей условиям свободного рынка. С появлением частной собственности на недвижимость и включением в рыночный оборот земельных участков потребовался особый механизм территориального развития, основанный на более гибких методах регулирования на муниципальном уровне.

Внедряемые в практику муниципального управления методы градо-регулирования связываются преимущественно с организацией привлекательных условий для осуществления нового строительства и повышения эффективности коммерческого использования земли. Складывается бизнес-ориентированная модель пространственного развития, которая вызывает обострение проблем социально-экономического характера: несбалансированность изменений в материальной и социальной среде города, точечную застройку территорий, ухудшение городского ландшафта, жилищную сегрегацию, осложнение проблем транспортной доступности и обеспеченности коммунально-бытовой инфраструктурой отдельных городских территорий.

Необходима разработка социально ориентированной модели, которая должна учитывать интересы местных сообществ, благоустройство которых становится главным критерием эффективности пространственного развития, что не достигается традиционными механизмами рыночного регулирования частной инвестиционно-строительной деятельности и требует разработки особых методов и институтов управления в границах отдельных городских территорий, определяемых как градоустройство.

Степень разработанности научной проблемы. Классический взгляд на территориальную организацию города и его пространственное развитие представлен в научных трудах зарубежных ученых Э. Берджеса, Ч. Гарриса, И. Тюнена, Г. Хойта, Э. Ульмана. Разработка концепции градорегулирования, понимаемой в конце XIX века как отрасли строительного права, регулирующего городское землеустройство, представлена работами В. Губера, А. Вагнера, Ф. Визера, М. Д. Загряцкова, М. Поле, А. Фохта.

Концепция городского хозяйства и городского благоустройства «в широком смысле», строительства «городов-садов» разрабатывались известными российскими и западными учеными JI.A. Велиховым, М. Г. Диканским, Г. Д. Дубелиром, К. Зитте, Э. Говардом, Ф. Омстэдом, Р. Эберштадтом. Основы городского благоустройства исследовались З. Г. Френкелем. Современные проблемы городского развития разрабатываются известными учеными-регионалистами Г. М. Лаппо, В. Я. Любовным, E.H. Перциком. Концепция градостроительного проектирования разработана в трудах К. С. Алабяна, А. У. Зеленко, Л. М. Сабсовича. Концепция социалистического города представлена в работах В. Н. Семенова, H.A. Милютина, модернистская концепция — Ш. Ле Корбюзье, О. Нимейера.

Проблемы развития города, городского пространства, связанные с переходом к рыночной экономике, развитием процессов децентрализации, возникновением особой роли органов местного самоуправления в управлении пространственным развитием (через регулирование частно-инвестиционной деятельности и рынка недвижимости) получили освещение в работах целого ряда ученых последнего десятилетия.

Среди них особо следует выделить разработки известных ученых-регионалистов Института системного анализа РАН В. Н. Лексина и.

A.Н. Швецова. Широкое признание в настоящее время получили работы.

B.Л. Глазычева, занимающегося вопросами развития городской среды (Академия народного хозяйства). Фундаментальные и прикладные вопросы градорегулирования актуализированы также в трудах специалистов фонда.

Институт экономики города" С. А. Боголюбова, М. Д. Сафаровой, Э. К. Трутнева и др. Проблемам взаимодействия власти и бизнеса в формировании социально-экономического пространства посвящены работы И. Е. Рисина. Заметное место среди современных исследований проблем развития местных сообществ занимают труды ученых Кубанского госуниверситета Т. Т. Авдеевой и Ю. В. Филиппова, создателей Кубанской школы развития местных сообществ.

Исследования A.A. Высоковского, А. Э. Гутнова, С. Н. Максимова,.

A.B. Марченко, O.A. Смирновой, Е. И. Тарасевича и ряда других представителей современной российской экономической науки посвящены проблемам регулирования инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости, в том числе земельного рынка в городах, как ключевых объектов градорегулирующей деятельности, осуществляемой на муниципальном уровне. Организационно-экономические отношения, возникающие в процессе частной инвестиционной деятельности, как основного фактора изменения городского пространства в рыночной экономике, исследуются в работах П. Л. Виленского, И. Л. Владимировой, JI.H. Дробышевской, В. Н. Лившица.

Современные принципы системного подхода к анализу и управлению пространственными городскими системами были сформулированы.

B.И. Ресиным. Закономерности развития рынка городской недвижимости в транзитивной экономике, проблемы построения эффективного инструментария его анализа, планирования инвестиционно-строительных проектов исследованы в работах Г. М. Стерника.

Особо стоит выделить труды, посвященные разработке концепции градоустройства, специалистов фонда «Муниципалитет» Института развития г. Москвы Т. М. Говоренковой, Д. А. Савина.

Вместе с тем теоретико-методологические проблемы становления градоустройства изучены недостаточно полно. Нерешенными остаются проблемы формирования институтов согласованного взаимодействия активных субъектов инвестиционно-строительной деятельности (застройщиков) и рядовых горожан, слабо разработан инструментарий анализа социальных изменений, происходящих в ходе пространственного развития в границах территориальных сообществ.

Цель исследования — разработать методы анализа и регулирования пространственного развития города в условиях рынка в рамках концепции градоустройства и соответствующей ей модели социально ориентированного управления, адекватного меняющимся условиям жизнедеятельности городского социума.

Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании были поставлены и решены следующие задачи: систематизировать теоретические представления и концепции пространственного развития городасформировать понятийный аппарат, раскрывающий специфику взаимодействия представителей различных групп интересов, связанных с преобразованиями в границах локальных городских территорийпровести сравнительный анализ существующих методов анализа и планирования пространственного развития городаразработать авторскую методику социально ориентированного пространственного анализа и планирования развитияразработать организационно-экономический механизм регулирования пространственного развития локальных городских территорий на основе особого вида управленческой деятельности — девелопмента локальных городских территорий;

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальности ВАК (по экономическим наукам). Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.05 — «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика», п. 3.1 «Развитие теории пространственной и региональной экономики, методы и инструментарий пространственных экономических исследованийпроблемы региональных экономических измерений, пространственная эконометрикасистемная диагностика региональных проблем и ситуаций» паспорта специальностей ВАК Министерства образования и науки РФ.

Объектом исследования является город как пространство жизнедеятельности городского сообщества и его территориальных единицлокальных городских территорий.

Предметом исследования выступают методы регулирования социально-экономических отношений между органами управления городом, субъектами инвестиционно-строительной деятельности, рынка недвижимости и населением города.

Методологическая и теоретическая основы исследования. В качестве общей методологической основы исследования выбраны системный подход, концепция устойчивого развития, концепция развития местных сообществ, что позволяет раскрыть специфику взаимодействия различных экономических субъектов в границах локальных городских территорий. В работе использованы положения теории местного экономического развития, теории пространственного развития, теории стратегического планирования.

Для решения поставленных задач в исследовании используются методы системного анализа, геоинформационного и статистического анализа, корреляционно-регрессионного и математического моделирования.

Информационной базой исследования выступили нормативно-правовые акты РФ, определяющие основы градорегулирования, регламентирующие условия строительной и инвестиционной деятельности, правовую базу отношений по поводу использования земельных участков, недвижимости, а также региональные и местные нормативные акты пространственного планирования и управления.

Эмпирической базой послужили данные Федеральной службы государственной статистики, результаты авторских исследований локальных рынков недвижимости (в частности, данные, полученные в ходе анализа спроса и предложения на рынке жилья), выводы, сформулированные на основе социологических исследований городских жителей, экспертных опросов и личных наблюдений, а также геоинформационные и картографические источники данных о пространственной организации Краснодара.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования.

Пространственное развитие основывается на понимании города как единства материального и социального пространства жизнедеятельности городского сообщества, изменения в каждом из которых может быть инициировано представителями различных групп интересов (органов МСУ, инвесторов, застройщиков, владельцев земельных участков, населения и др.), что ведет к необходимости разработки механизмов согласования и регулирования их взаимодействия в границах локальных городских территорий.

Данная концепция позволяет преодолеть издержки инвестиционно-строительного подхода, рассматривающего социальные результаты (рост занятости, повышение доступности услуг, благоприятные изменения в социальном составе местных жителей, их доходах, и другие социально-экономические аспекты жизнеспособности местных сообществ) в качестве внешнего, сопутствующего эффекта инвестиционного проекта развития единичного земельного участка.

В связи с этим управление пространственным развитием города должно основываться на модели социально ориентированного девелопмента локальных городских территорий, предполагающей социально-экономические, правовые и организационные механизмы управления их развитием на основе партнерства различных экономических субъектов в интересах развития локальных территориальных сообществ.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

Выводы по главе 3:

1. Рассмотренные в работе примеры инвестиционно-строительной деятельности в Краснодаре, связанные с различными улучшениями на отдельных земельных участках, можно отнести к девелопменту недвижимости как одному из многих видов девелопмента. Девелопмент недвижимости направлен на достижение коммерческой выгоды, связанной с использованием свободных земельных участков, что сопровождается точечной застройкой и вызывает ряд социальных проблем: усиление дифференциации социального пространства, миграцию населения из неблагополучных районов (усиливающую их запустение), чрезмерную концентрацию инвестиционных ресурсов на экономически благополучных территориях (вызывающую на них эффекты отрицательного соседства между создаваемыми коммерческими объектами и немолодым существующим жилым фондом).

2. Преобразования с недвижимостью должны рассматриваться не как инвестиционный проект развития единичного свободного земельного участка, а какпроект девелопмента территории, при котором достигается удобство для всех жителей (а не только для строительных компаний и собственников создаваемых объектов недвижимости). Это обуславливает переход к социально ориентированному типу управления пространственным развитием, который требует смены методов регулирования в границах локальных внутригородских территорий.

3. Девелопмент локальных городских территорий, методы которого принципиально отличаются от девелопмента недвижимости, связан с преобразованием как свободных, так и застроенных участков, направлен на обеспечение наиболее широкому кругу местных жителей и внешних пользователей объектов локальной территории равных возможностей воспользоваться общественными благами и их равное качество. Это позволяет связать процессы пространственного развития города не только с созданием новых материальных объектов городской среды, но, в первую очередь, с созданием комфортных условий для жизни и развития местных сообществ.

4. Состав субъектов девелоперской деятельности зависит как от степени включенности процесса девелопмента в контекст общего развития городского пространства, так и от согласованности трансформации в материальном пространстве с изменениями в социальном пространстве. В основе девелопмента городских территорий, как механизма градоустройства, лежит принцип согласованного взаимодействия — партнерства — большинства заинтересованных субъектов (стейкхолдеров местного сообщества): власти, предпринимателей—застройщиков, владельцев земельных участков, различных представителей интересов локальных территориальных сообществ (пользователей объектов капитального строительства, потребителей услуг объектов недвижимости, собственников существующих объектов недвижимости).

5. Модель регулирования пространственного развития города на основе девелопмента локальных городских территорий предполагает следующую иерархию функций: от развития городской территории в рамках административных границ, как относительно целостной в пространстве и времени структуры, для которой принимаются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, к развитию локальных городских территорий, для которых должны приниматься документы благоустройства, носящие нормативный характер.

6. Механизм регулирования в рамках концепции градоустройства предполагает, что девелопер как частный предприниматель должен представлять инвестиционный проект на согласование в особые институты местного сообщества, в качестве которых могут выступать органы власти, частные или частно-государственные структуры, специализирующиеся на девелопменте конкретной локальной городской территории. Эти институты должны разрабатывать документы благоустройства локальной городской территории: стратегию пространственного развития, оперативный план пространственного развития, карту-схему планируемых изменений, и при необходимости корректировать технико-экономические параметры планируемых к строительству объектов.

7. Технология анализа инвестиционно-строительного проекта должна предполагать определение состава участников девелопмента всей локальной городской территории, выяснение их интересов, распределение ролей, закрепление за ними меры ответственности за использование местных ресурсов, разработку организационно-экономического механизма управления развитием локальной городской территории и организационно-экономического механизма взаимодействия участников инвестиционного проекта.

8. Экономический механизм градоустройства предполагает соотнесение в рамках оценки инвестиционного проекта его коммерческой эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для самого инициатора проекта) и общественной эффективности (оценка привлекательности реализации проекта для всех субъектов локальной городской территории), выявление способов поддержки общественно значимых, но коммерчески неэффективных проектов, оценку всех возможных рисков.

Заключение

.

1. Пространственное развитие города исследуется в единстве двух сторон: как процесс изменений в материально-вещественной структуре городакак процесс изменений в социально-экономических отношениях.

Несовпадение этих процессов (по скорости, продолжительности, локализации и т. д.) вызывает противоречие между потребностями социума и характеристиками материальных объектов (их технических параметров, места размещения), разрешение которого вызывает необходимость разработки соответствующих регулирующих механизмов пространственного развития.

2. Концептуальные основы исследования пространственного развития города носят междисциплинарный характер. Они представлены тремя ключевыми направлениями: градостроительство — инженерный подходградорегулирование — рыночный подходградоустройство — социально-ориентированный подход.

3. Выбор концептуального подхода предопределяет соответствующую систему методов и инструментов регулирующего воздействия: градостроительный подход использует методы прямого административного управления строительной деятельностьюградорегулирование использует методы рыночного регулирования землепользования и инвестиционно-строительной деятельности (ИСД) — градоустройство основывается на методах партнерства власти, бизнеса и населения в интересах развития городского социума, что существенно изменяет роль органов МСУ в управлении пространственным развитием.

4. Исследование показало, что в практике управления пространственным развитием города преобладают методы директивного управления и в ограниченной степени рыночного регулирования ИСД:

— территориальное планирование поселения (разработка и осуществление инженерно-архитектурных решений генплана);

146 правовое зонирование территории (рыночный инструментарий регулирования землепользования и застройки) — градостроительная планировка земельных участков (инженерно-технический инструментарий).

Основной вывод: регулирование городского развития сводится к ИСД, игнорируются социальные аспекты развития. Возникают проблемы: социальные и экологические проблемы: пространственная сегрегация населения, низкая обеспеченность жильем, низкая доступность жилья, нисходящая «рыночная фильтрация», образование районов-трущоб, эффект отрицательного соседстваэкономические проблемы: агрессивный рост земельной ренты, спекуляция на рынке недвижимости, нерентабельность социально-значимых инвестиционных проектов, неадекватная оценка недвижимости для целей I налогообложения, несоответствие между ограниченными возможностями инвесторов-застройщиков и масштабами задач развития городских территорийпроблемы пространственной организации города: неравномерность размещения инвестиционного капитала, нехватка территорий для общественных и административных целей, избыточное давление на локальные объекты инфраструктуры, неупорядоченность общей планировочной структуры, точечная застройка.

5. Ключевая проблема связана с переходом от управления застройкой (создания объектов капитального строительства на единичных земельных участках) к управлению развитием территорий, представляющих собой локальное социальное пространство.

В связи с этим введено понятие локальной городской территории (ЛГТ): ЛГТ — это локальное территориальное сообщество людей, объединенных интересами повседневной жизнедеятельности (трудовой миграции, коммунально-бытового обслуживания, приобретения потребительских товаров и услуг по месту) и совместного проживания.

Определены следующие признаки ЛГТ:

— ощущение местным населением принадлежности к данной территории, месту, которое люди считают своим;

— наличие локальных центров — мест сосредоточения жизнеобеспечивающих объектов обслуживания в жилой среде, центров притяжения местных жителей;

— наличием у местных жителей и маятниковых мигрантов схожих интересов, предпочтений, привычек по поводу использования данной территории;

— наличием специфических, характерных для данной локации, проблем пространственного развития;

— особой, несводимой к количественным техническим и экономическим показателям, ролью инвестиционно-строительной, деятельности в изменении характера восприятия населением его городского окружения.

6. Сформулированы критерии выделения ЛГТ как объекта управляющего воздействия: ареал влияния ИСД на территорию, характер активности инвесторов-застройщиков, изменения в доступности социально-значимых услуг и локализации объектов притяжения, изменения в социальном составе жителей и их предпочтениях по поводу благоустройства места жительства и др.

Это обосновало выбор следующих методов анализа:

— картографический анализ (визуальное сравнение, анализ концентрации, построение изолиний, выявление локальных центров) ИСД, спроса и предложения на различных сегментах рынка жилой недвижимости (первичном и вторичном рынках), предпочтений и привычек жителей ЛГТ по месту,;

— эконометрический анализ (расчет средних величин и структуры данных, анализ рядов динамики, корреляционно-регрессионное моделирование) активности ИСД, ее влияния на социальные изменения в ареалах влияния нового строительства и в границах ЛГТ;

— социологический анализ (интервьюирование экспертов, анкетирование и панельное обследование жителей ЛГТ) желательности ИСД в границах ЛГТ;

— квалиметрический анализ (ранжирование ЛГТ по привлекательности покупки жилья для целей проживания и инвестирования средств);

— непосредственное наблюдение упорядоченности существующей застройки и нового строительства в неблагополучных локациях (в отношении эстетического, архитектурно-планировочного, сегрегационного влияния точечной застройки).

Важно подчеркнуть, что средняя цена и другие индикаторы локальных рынков недвижимости, не являются единственным критерием выделения ЛГТ. Они служат интегральными показателями, отражающими индивидуальные предпочтения экономических субъектов по поводу ЛГТ.

В отличие от инструментария градостроительного инженерно-технического анализа и анализа НЭИ земельного участка (используемых в ходе рыночного сопровождения индивидуальных инвестиционных проектов) разработанный инструментарий позволяет исследовать закономерности пространственного развития города с учетом асинхронности социальных и материальных изменений на городских территориях (совокупностях освоенных и неосвоенных земельных участков) и выработать рекомендации по девелопменту ЛГТ.

7. В рамках российской практики градорегулирования пространственное развитие связывается с освоением незанятых и не обремененных правами других лиц земельных участков, то есть сводится лишь к одной из его характеристик — росту (количественному росту освоенных территорий города). Другие составляющие развития (изменения и улучшения на уже освоенных территориях) фактически игнорируются.

В работе обоснован переход к социально-ориентированному типу управления пространственным развитием, воплощенному в особой технологии управления развитием локальных городских территорий — девелопменте ЛГТ.

8. Обосновано применение в технологии девелопмента ЛГТ методов соучастия различных заинтересованных субъектов-стейкхолдеров (власти, предпринимателей-застройщиков, владельцев земельных участков, представителей интересов локальных территориальных сообществ: пользователей объектов капитального строительства, потребителей услуг объектов недвижимости, собственников существующих объектов недвижимости) в разработке концепции развития ЛГТ и оценке общественной значимости отдельных инвестиционных проектов.

Разработан механизм регулирования девелопмента ЛГТ на основе методов согласования и корректировки частного инвестиционного проекта со следующими документами благоустройства ЛГТ: стратегией пространственного развития ЛГТ, оперативным планом пространственного развития ЛГТ, картой-схемой планируемых изменений в ЛГТ — и методов оптимизации организационно-экономического механизма реализации этих проектов.