Хотя все конституции стран Кавказа и Центральной Азии закрепляют равноправие форм собственности, в некоторых из них земля пока еще остается в исключительной собственности государства и может передаваться частным лицам только в пользование (как это происходит в Таджикистане).
Независимо от того, кто (или что) является собственником земли, для гражданского права и гражданского оборота в целом большое практическое значение имеет идентификация этой земли в качестве объекта права, объекта оборота, что происходит путем юридического и физического деления земли на участки.
Практически значимой и важной является проблема юридической взаимосвязи между земельным участком и зданиями на нём. Согласно гражданским кодексам многих стран Запада (как например ГГУ) понятие земельного участка подразумевает и здания на этом участке. Участок земли без здания или вместе со зданием рассматривается как один объект. Это способствует тому, что земельный участок свободно участвует в гражданском обороте, может быть обременен без особых осложнений и т. д. Как регулируется этот вопрос в государствах Кавказа и Центральной Азии?
Согласно ГК Грузии здания и сооружения, тесно связанные с земельным участком и не предназначенные для временного пользования, являются существенной составной частью этого участка и могут быть объектом отдельного права только в прямо предусмотренных законом случаях (Ст. 150 ГК Грузии). Это означает, что собственник земельного участка автоматически является собственником зданий и сооружений, находящихся на этом земельном участке. Указанная норма закона получила свое подтверждение и в судебной практике. В середине 90-х годов мерия города Тбилиси на основе договора аренды передала частным лицам земельные участки для строительства автозаправочных станций. После истечения срока аренды мерия потребовала возвращения земельных участков, включая капитальные здания и сооружения на этих участках, обосновав свое требование ссылкой на ст. 150 ч. 2 ГК Грузии. Судьи удовлетворили требования мерии, предоставив арендаторам право демонтажа зданий и сооружений.
В ГК других стран Кавказа и Центральной Азии такая правовая взаимосвязь между земельным участком и зданиями на нем не предусмотрена. В реальной жизни это означает, что собственниками здания и земельного участка, на которых находится это здание, могут быть разные лица. Такая правовая конструкция, естественно, угрожает собственнику здания, поскольку собственник земельного участка имеет право, как собственник, в любое время потребовать освобождения земельного участка. Право должно реагировать на эту реальность, которая может стать дестабилизирующим фактором, угрожающим стабильности экономических отношений. Для решения этой проблемы предлагаются следуюие варианты:
Во-первых, собственникам зданий предоставляется право бессрочного и бесплатного пользования земельными участками, на которых находятся эти здания. Мириться с этой конструкцией можно до тех пор, пока государство остается собственником земли и может позволить себе передачу земли в бесплатное пользование или за символичную плату. Частные собственники земельных участков делать это не будут. Обязать их даже законом будет выглядеть как противоречащий сущности права собственности.
Во-вторых, во многих странах региона собственникам зданий и сооружений предоставлено право приватизации земельных участков, на которых эти здания расположены. Приватизация этих участков происходит добровольно и за плату, исходя из рыночной стоимости. Лицам, не изъявившим желание приобретения в собственность, земельные участки могут быть переданы на основе разных прав пользования, как правило, на основе аренды. Но в этом случае проблема нескольких собственников фактически на одну и ту же вещь остается не решенной.
Решение данной проблемы возможно путем законодательного закрепления следующих двух правовых конструкций: или посредством объявления зданий и сооружений составной частью земельного участка (как это происходит в Германии, Грузии и т. д.) или, наоборот, путем признания земельного участка составной частью зданий и сооружений на нем (что практически и происходило в советском праве в отношении права землепользования собственников зданий). Необходимо, чтобы земельный участок и здания на нем разделяли единую правовую судьбу.
2.2 Основные направления процесса приватизации в Грузии В Грузии, как и в остальных постсоциалистических странах, приватизация государственного имущества, внедрение новых форм собственности и его управления, оказались практически чуждыми и непрецендентными явлениями. Как и в других странах, начальный этап процесса перехода экономики Грузии на рыночной системе, оказался крайне тяжёлым, так как страна не была готова к таким крупномасштабным изменениям экономической, политической, социальной, правовой и психологической инфраструктуры.
В сложившейся ситуации одним из основных направлений выхода из социально-экономического кризиса была формирование сильного слоя частных собственников, приватизация государственного имущества и в особенности формирование нового слоя общества — слоя частных предпринимателей, являющегося движущей силой экономики в целом. От масштабности действий этого слоя завысило бы использование существующих в стране природных ресурсов, запуск производственных мощностей, оживление сферы обслуживания и торговли, заполнение государственной казны и удовлетворение нужд населения.
В Грузии идёт процесс разгосударствления и передача частным владельцам того имущества, которая в течении десятилетий создавалось коллективным трудом членов общества и считалось общественной собственностью. А в сути оно всецело являлось государственной монополией. С помощью приватизации должна осуществится трансформация неэффективно функционирующего государственного имущества на эффективную и гибкую частную собственность, чему, в сферах производства и обслуживания, должна последовать смена государственного сектора частными предпринимателями в той мере, чтоб доказать свою превосходство. Вместе с тем происходит коммерциализация государственного сектора.
