Договор аренды (понятие и общие положения)

Курсовая работа по дисциплине «Гражданское право»

На тему «Договор аренды (понятие и общие положения)»

1. Договор аренды

1.1 Общие положения об аренде

1.2 Виды договора аренды

1.3 Стороны договора аренды

1.4 Форма договора аренды

2. Особенности заключения договора аренды

2.1 Условия договора аренды

2.2 Обязанности арендатора

2.3 Государственная регистрация договора аренды

2.4 Срок договора аренды

Заключение

Глоссарий

Список использованных источников

Приложения

Актуальность темы

исследования. В теории гражданского права проблемы связанные с заключением, правовым регулированием, реализацией, изменением и расторжением договора аренды занимают центральное место, они достаточно дискуссионны и постоянно находятся в центре внимания законодательных и правоприменительных органов. Имеет также место отметить, что правовые анализы судебной практики, значение которых резко возросло за последние несколько лет в связи с участившимися случаями возникновения споров связанных с неосвещенными моментами договора аренды.

Цель данной работы: раскрыть понятие договора аренды, изучить его содержания и элементы, а также рассмотреть отдельные виды договора аренды.

Исходя из цели, считается возможным выделить следующие задачи:

— изучить правовую природу договора аренды;

— рассмотреть элементы договора аренды;

— выделить основные права и обязанности субъектов договора;

— охарактеризовать условия и порядок заключения договора аренды;

— исследовать особенности и правовое значение договора проката;

— дать правовую характеристику договора аренды зданий и сооружений.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, реализации, изменения и расторжения договора аренды.

Методологической основой исследования послужили общенаучные и частнонаучные методы, такие как анализ, синтез, логический, сравнительноправовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод логического анализа и др. В процессе работы был использован общефилософский диалектический метод познания, что отвечает задаче комплексного изучения проблемы.

Нормативно-правовоую базу исследования составили Конституция Российской Федерации, федеральные конституционные законы, федеральные законы, нормативные правовые акты Президента и Правительства Российской Федерации, иные нормативные правовые акты. Кроме того, в работе использовались данные правоприменительной практики, архивных источников отечественного законодательства, материалы периодической печати и др.

При исследовании данных вопросов изучены основные труды учёных Березкина И. В., Веселова А. А., Вагапова А. Б., Гарнова А. В., Зубкова А. В., Суханова Е. А. и других.

В настоящее время исследуемые вопросы освещены в работах ряда авторов: Мейера Д. И., Толстого Ю. К., Суханова Е. А., Толстого Ю. К., Сергеева А. П., Эрделевского, Киселева С., Свердлыка Г. Чеговадзе Л. А. и др.

договор аренда право

1. Договор аренды

1.1 Общие положения об аренде

Гражданский кодекс — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. В последние годы активно развивалось специальное законодательство об аренде, поскольку нормы ГК 1964 о договоре имущественного найма (аренды) оказались явно недостаточными, а отчасти устаревшими для регулирования этого вида обязательств в условиях расширения прав и свобод участников гражданско — правовых отношений, снятие значительной части ограничений на круг объектов, которые могут быть предметом аренды.

Договору аренды посвящена глава 34 ныне действующего кодекса, состоящая из 64 статей. В данной главе восприняты многие положения главы 10 Основ СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года и других специальных нормативных актов, а также некоторые стабильные нормы ГК 1964. Глава 34 содержит общие положения об аренде, то есть дается понятие самого договора, его объектов, сторон. Также в ней говориться о форме заключения договора, о сроках, об арендной плате, излагаются права и обязанности сторон и третьих лиц; перечислены обстоятельства, при наступлении которых арендное отношение прекращается.

Дифференциация осуществляется главным образом по предмету (объекту) аренды, но учитываются и другие моменты, например сфера применения и специализация арендодателей — по договору проката, особый характер отношений — при лизинге и прочие. Общие правила, содержащиеся в этой главе применяются к отдельным видам договора аренды в случаях, когда иное не предусмотрено специальными нормами. Большая часть норм главы 34 Кодекса носит диспозитивный характер.

Помимо ГК правила об отдельных видах аренды или об аренде отдельных видов имущества содержаться в иных законах. Так отношения по аренде, включая прокат, могут регулироваться Законом «О защите прав потребителей», отношения по финансовой аренде — Конвенцией УНИД РУА (0ттавской) о международном финансовом лизинге 1988 г., к которой присоединилась РФ, а также Федеральным законом от 29 октября 1998 г. «О лизинге» и подзаконными актами — указами президента, постановлениями Правительства РФ и так далее. Конвенция имеет приоритет по сравнению с нормами гражданского права РФ, нормы ГК превалируют над Законом о лизинге, а подзаконные акты не должны противоречить названным Конвенции, Кодексу и Закону.

Отношения по аренде публичного имущества в субъектах Федерации регулируются, как правило, законом об управлении государственным имуществом.

Транспортными уставами и кодексами определяются особенности аренды отдельных видов транспортных средств. Специальные правила сдачи в аренду могут быть установлены законом для таких объектов, как земельные участки и другие обособленные природные объекты (п. 2 ст.607 ГК).

Передача в пользование (в частности на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом о недрах, Водным кодексом, Лесным кодексом.

Объектом аренды может быть лишь та вещь, которая не теряет своих натуральных свойств в процессе ее использования, то есть непотребляемая. Например, земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, инструмент и т. п.

Существенное изменение правовой системы Российской Федерации, которое произошло за последнее время, повлекло за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых относится и аренда.

Как мы уже выяснили, арендные отношения регламентируются главой 34 ГК РФ. Структура данной главы такова, что сначала излагаются положения, содержащие нормы, которые являются общими для всех видов договоров аренды, а затем — специальные правила, имеющие отношение только к соответствующим видам договоров аренды. При этом в соответствии со ст. 625 ГК РФ общие положения об аренде (ст.606−625) применяются к отдельным видам договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества только в том случае, если иное не установлено специальными правилами Кодекса об этих договорах.

Исчерпывающий перечень специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также финансовую аренду (лизинг). В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?

Анализ положений, содержащихся в главах 34 и 35 ГК РФ, позволяет сделать вывод: несмотря на то что нормы, регламентирующие наем жилого помещения, выведены за рамки главы 34, регулирующей арендные отношения, договор найма жилого помещения следует рассматривать как один из видов договора аренды. Следовательно, общие положения об аренде могут субсидиарно применяться к отношениям по договору жилищного найма, если нормы главы 35 ГК РФ не содержат специального регулирования либо если невозможность такого применения вытекает из существа жилищных правоотношений.

Определение понятия договора аренды дается в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона — арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить другой стороне — арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.

Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, — в соответствии с назначением имущества.

1.2 Виды договора аренды

Договор проката. По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК).

Выделение договора проката как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер (п. 3 ст. 626 ГК), что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратился к арендодателю, и на одинаковых условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных убытков.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК) Данный договор выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, то есть разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей, на которой они расположены. Пользование зданием или сооружением практически невозможно без пользования земельным участком, последний же стороны далеко не всегда упоминают в договоре аренды наряду со зданием (сооружением), которое на нем расположено.

Аренда транспортных средств выделяется в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Перечень транспортных средств, которые могут быть переданы в аренду, определяется существующими типами транспорта — гужевого, автомобильного, железнодорожного, внутреннего водного, морского, воздушного и космического.

1.3 Стороны договора аренды

Стороны договора аренды именуются арендодателем (наймодателем) и арендатором (нанимателем). Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст.656, ст. 665 ГК). В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель (п. 1 ст.626 ГК).

В первую очередь правом сдачи имущества в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности (ст. 209 ГК). Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то есть составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества — через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус (ст. 125 ГК).

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения — унитарные государственные и муниципальные предприятия (ст. 294 ГК); казенное предприятие как субъект права оперативного управления (ст. 297 ГК); учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст.298ГК).

При этом государственные или муниципальные унитарные предприятия, которым имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами), а недвижимость сдают в аренду с согласия собственника (п. 1 ст.297 ГК). В подобных случаях от имени собственника государственного имущества правомочия по передаче имущества в аренду в форме дачи согласия на аренду осуществляет Правительство РФ или Министерство государственного имущества РФ и его территориальные агентства (комитеты) и другие органы власти. Так, недвижимость, принадлежащая на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.

В ряде случаев право государственной организации выступать в качестве арендодателя обусловлено выполнением требования о целевом использовании полученных от аренды денежных средств. Так, выступающие в качестве арендодателей научные организации, организации научного обслуживания и социальной сферы Российской академии наук и отраслевых академий наук, государственные научные организации, учрежденные Правительством РФ или федеральными органами исполнительной власти, доходы от сдачи в аренду имущества обязаны использовать на развитие своей материально-технической базы.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо (п. 2 ст.671), при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью (п. 1 ст.656, ст. 665 ГК), по договору проката — лицо, использующее имущество для потребительских целей (п. 1 ст.626 ГК).

1.4 Форма договора аренды

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от его суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Что же касается письменной формы договоров аренды, заключаемых с участием юридических лиц, то правило п. 1 ст. 609 ГК есть лишь конкретизация общего правила, закрепленного подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК.

Формы договоров арендыпростая письменная, в случае, если договор аренды заключен на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока; договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом; договор аренды имущества, предусматривающий в последующем переход права собственности на имущество к арендатору, заключается в форме предусмотренной для договора куплипродажи такого имущества В течение длительного периода времени дискуссионным остается вопрос о том, является ли факт государственной регистрации договора аренды необходимым условием для включения арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с гражданским законодательством госрегистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок год и более. Если договор заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

2. Особенности заключения договора аренды

2.1 Условия договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Это один из классических видов договоров. Чья история насчитывает многие тысячелетия. Первые, хотя и фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Но уже римское право придало договору найма вещей современную форму. Особенность римского подхода состояла в том, что смена собственника вещи влекла прекращение договора ее аренды. Соответственно право пользования арендатора не следовало за вещью и не пользовалось вещно-правовой защитой. В дальнейшем в Европе изменялись лишь некоторые детали правового регулирования аренды. В частности, за счет заимствования конструкций из вещного права, но основы оставались без изменения.

Договор найма был известен российскому праву еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендой и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договор найма получил только в Своде законов Российской Империи (ч.1 т.10). Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (в 30−40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985 г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставался неизменным в ГК 1922 г. и 1964 г. Напротив, ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде.

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2−6 ГК.

Определение договора, содержащееся в ст. 606 ГК, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (АРЕНДОДАТЕЛЬ) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (АРЕНДАТОР) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению — естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты — часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора — о совместной деятельности.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом (ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством. Причем как вещные (допустим, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому надо четко представлять особенности временного пользования именно арендатора.

При определении понятия договора аренды объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. Немаловажным фактом является то, что, объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности.

2.2 Обязанности арендатора

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения обязаны производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую среду. Примерами использования имущества не по назначению могут быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового или для размещения в нем промышленного предприятия.

В процессе пользования арендованным имуществом арендатор с согласия арендодателя вправе в ограниченных пределах распоряжаться им, включая: сдачу арендованного имущества в субаренду (поднаем) и передачу арендатором своих прав и обязанностей другому лицу по договору перенайма; предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также залог арендных прав и внесение их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор (п. 2 ст. 615 ГК).

Законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила по распоряжению имуществом, как ограничивающие, так и расширяющие правомочия арендатора. Перечисленных в п. 2 ст. 615 ГК правомочий, к примеру, лишены арендаторы земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений, расположенных на территории национального парка и арендуемых для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха. Напротив, более широкие полномочия по распоряжению полученным в аренду имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Так, арендатор транспортного средства вправе заключать договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства без согласия арендодателя (ст. 638, 647 ГК). Еще более широкие полномочия по распоряжению имуществом предоставлены арендатору предприятия (ст. 660 ГК).

Как уже отмечалось арендатор вправе с согласия арендодателя передать полученное имущество в субаренду. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор — в качестве арендатора, и к нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При распоряжении имуществом арендодателя в форме субаренды за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды, он остается ответственным по договору перед арендодателем. В субаренду может быть сдано имущество в целом или в части, на весь срок аренды или меньший период.

Договор субаренды является производным и его условия предопределены договором аренды: субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. В специальных нормах права нередко уточняется круг случаев, при которых не может быть осуществлена субаренда. Так, исключается субаренда по договору проката, субаренда участков лесного фонда (п. 2 ст. 631 ГК, ст. 31 Лесного кодекса).

2.3 Государственная регистрация договора аренды

В течение длительного периода времени дискуссионным остается вопрос о том, является ли факт государственной регистрации договора аренды необходимым условием для включения арендных платежей в расходы, уменьшающие налоговую базу по налогу на прибыль.

В соответствии с гражданским законодательством госрегистрации подлежат договоры аренды недвижимого имущества, которые заключены на срок год и более. Если договор заключен на срок менее года, государственная регистрация договора не требуется.

Налоговые органы настаивают на том, что если договор аренды в соответствии с гражданским законодательством подлежит государственной регистрации, то арендные платежи по незарегистрированному в установленном порядке договору не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль.

По общему правилу государственной регистрации в органах юстиции подлежат только договоры аренды недвижимого имущества (пункт 2 статьи 609 ГК РФ). Из этого правила законодательством установлено одно исключение: в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен пройти государственную регистрацию и считается заключенным с момента такой регистрации лишь в том случае, если срок договора не менее года.

Регистрация сделок с недвижимым имуществом осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ. Однако в п. 1 ст. 26 указанного Закона содержится норма, согласно которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. Последнее может быть признано ограничением права собственности, но при этом не возникает необходимости регистрировать право аренды отдельно от договора аренды. Заключенный и зарегистрированный договор аренды и является ограничением права собственности. Кроме того, в п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации говорится о том, что именно договор аренды помещения или части помещения, а не право регистрируется как обременение прав арендодателя. Пункт 1 ст. 4, а также абз. 6 п. 6 ст. 12 предусматривают регистрацию аренды как ограничения (обременения), но не права аренды.

В п. 2 ст. 609 ГК РФ также установлена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды.

Имеющееся противоречие между нормами ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к трудностям в применении на практике норм, регулирующих госрегистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо привести ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ.

Таким образом, проблемы на практике могут возникнуть в том случае, если заключен долгосрочный (год и более) договор аренды недвижимого имущества.

Налоговики настаивают на том, что арендные платежи по таким договорам могут быть учтены в целях налогообложения прибыли только в том случае, если договор прошел государственную регистрацию.

Причем, отказывая арендаторам в праве учесть арендные платежи в составе расходов с момента получения недвижимого имущества в пользование, Минфин России указывает, что расходы на оплату аренды учитываются только с момента государственной регистрации договора аренды.

Возникает актуальный вопрос: «Что же делать с суммами арендной платы, уплаченной за пользование недвижимым имуществом с момента получения имущества в аренду и до момента государственной регистрации договора?».

Минфин России предлагает следующий компромиссный вариант.

Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

При наличии такого условия, по мнению чиновников Минфина России, арендатор вправе учитывать арендную плату в составе расходов с момента получения объекта недвижимости в пользование в том случае, если договор уже зарегистрирован или находится на государственной регистрации.

В таком же порядке учитываются в целях налогообложения и расходы на ремонт арендованного имущества, договор аренды которого подлежит обязательной государственной регистрации.

Таким образом, во избежание споров с налоговыми органами в договор аренды следует внести положение, в соответствии с которым условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим с момента подписания договора сторонами. Сформулировать это положение (пункт договора) можно следующим образом: «Стороны договорились, что условия договора применяются к их отношениям, возникшим с момента передачи помещения в пользование арендатору по акту приема-передачи». Позиция Минфина России, увязывающая право учитывать арендные платежи в расходах с наличием госрегистрации договора аренды, не является бесспорной. Арбитражные суды при рассмотрении таких дел, как правило, встают на сторону налогоплательщиков, исходя из того, что налоговое законодательство не содержит такого условия признания арендных платежей, как государственная регистрация договора аренды, и не ставит возможность учета расходов по аренде в зависимость от наличия государственной регистрации договора. Поэтому отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для отказа налогоплательщику в праве учесть понесенные расходы в составе затрат, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль.

Договор, который заключается на срок менее года, государственной регистрации не требует. При этом, если стороны в принципе планируют установление долгосрочных арендных отношений, то в договор, заключенный на срок менее года, включается условие о том, что по окончании действия договора при отсутствии возражений сторон он автоматически продлевается (или перезаключается) на тот же срок.

Если договор заключен на срок менее года (например, на 11 месяцев), а потом продлен на такой же срок (еще на 11 месяцев), то фактический срок договора уже становится больше года. Возникает вопрос: требуется ли в этом случае регистрация?

Нет, не требуется. Если договор аренды, заключенный на срок менее года, каждый раз продлевается на срок менее года, то независимо от фактического срока аренды государственная регистрация этого договора не требуется. Этот вывод содержится в п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Не спорят с этим и налоговые органы (см. письмо УФНС России по г. Москве от 18.02.2008 N 20−12/15 152.3).

В случае, если по окончании договора аренды, заключенного на срок менее года, он продлевается на срок, превышающий год, то договор, заключенный на новый срок, подлежит государственной регистрации и признается заключенным с момента такой регистрации.

2.4 Срок договора аренды

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК). Определенный срок должен быть установлен в договоре следующими способами. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца1. Законом или договором может быть установлен и иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК). Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколь угодно долго, даже «вечно». Поэтому точнее вести речь о договоре аренды, заключенном не на неопределенный срок, а без указания срока, т. е. под отменительным условием расторжения договора по инициативе любой из сторон. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК).

Договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на срок более одного года, подлежит государственной регистрации. Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ). Согласно статье 610 Гражданского кодекса РФ, в договоре аренды необязательно указывать срок аренды имущества. В данном случае договор считается заключенным на неопределенный срок. При этом в любое время каждая из сторон такого договора имеет право отказаться от исполнения обязательств по данному договору. Однако при одном условии: другую сторону по договору надо предупредить о его расторжении за один месяц (в случае аренды недвижимости — за три месяца).

Как показывает арбитражная практика, заключая бессрочные договоры аренды недвижимого имущества, организации могут избежать их государственной регистрации. Данная точка зрения высказана, например, в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В нем сказано, что в государственной регистрации не нуждается договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок.

Согласно ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в предусмотренный договором срок, а при отсутствии установленного договором срока передачи имущества — в разумный срок.

Заключение

Итак, проведенный анализ показал, что договором аренды (имущественного найма) признается такой договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.606ГК)

Договор аренды является консенсуальным, возмездным и взаимным.

При заключении договора аренды следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

Стоимость арендованного имущества определяется в договоре, исходя из оценки имущества на момент сдачи его в аренду с учетом фактического износа.

Поскольку договор является возмездным. Значительное место в ГК РФ уделено арендной плате.

Арендная плата включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества (амортизационные отчисления не производятся при аренде земли и других природных ресурсов). Размер амортизационных отчислений, включаемых в арендную плату, определяется в договоре, исходя из установленного в нем распределения обязанностей сторон по воспроизводству переданного в аренду имущества.

Стороны договора аренды имеют право пересматривать размер арендной платы не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Сдача имущества в аренду не влечет передачу права собственности на это имущество. Собственностью арендатора является продукция и доходы, полученные им в результате использования арендованного имущества, включаются также материальные и иные ценности, приобретенные им по основаниям, предусмотренным законом.

Собственностью арендатора являются произведенные им отделимые улучшения арендованного имущества. После прекращения договора аренды арендатор, произведший улучшения за счет собственных средств и с разрешения арендодателя без вреда для арендованного имущества, имеет право на возмещение стоимости отделимых без вреда улучшений. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя, возмещению не подлежит (ст. 623 ГКРФ)

Арендатор обязан поддерживать полученное по договору имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт, переданного в аренду имущества (капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).)

Арендатор может полностью или частично выкупить арендованное имущество. Условия, порядок и сроки выкупа определяются договором аренды, в котором должен быть регламентирован порядок расчетов с арендодателем по всей причитающейся ему арендной плате со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также путем возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращена до завершения амортизационного срока.

Сроки аренды определяются договором. При этом аренда земли. Иных природных ресурсов, предприятий, зданий, сооружений должна носить, как правило, долгосрочный характер — от 5 лет и более. С учетом характера имущества и целей аренды договор может быть и краткосрочным — до 5 лет.

Изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. По требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут по решению арбитражного суда или суда в случаях нарушения другой стороной условий договора.

По истечении срока договора арендатор имеет право на возобновление договора; при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении его, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, что и прежний.

Арендатор вправе сдавать арендуемое имущество в субаренду, но только с письменного согласия арендодателя.

При заключении договора аренды следует иметь в виду, что аренда с последующим выкупом (полным или частичным) имущества арендодателя существенно расширяет возможности арендатора. Обеспечивая ему наиболее экономически выгодные условия деятельности.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Помимо специальных видов аренды в ГК и других законах выделяются договоры аренды отдельных видов имущества (недвижимого имущества, земельных участков, участков лесного фонда, нежилых помещений и так далее). К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах (ст. 625 ГК).

В целях упорядочения контроля за арендными правоотношениями целесообразным будет являться распространение требования о регистрации и на краткосрочные договоры аренды зданий и сооружений, поскольку фактически многие из этих договоров являются долгосрочными (стороны просто пролонгируют уже существующий договор на тот же срок, избегая процесса регистрации).

Глоссарий

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 (в ред. от 30.12.2010 г.) // РГ. — 2009. -№ 7. — 21 января.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 21 декабря 1994 г. № 51-ФЗ.Ч. 1. (в редакции от 24.02.2010 г.)//СЗ РФ -1994. — № 31. -Ст.3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 26 января 1996 № 14 — ФЗ Ч. 2 (в редакции от 24.02.2010 г.) // СЗ РФ. — 1996. — № 5. -Ст.4552.

4. Алексеев С. С., Васильев А. С., Голофаев В. В., Гонгало Б. М. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая/Под ред. С. А. Степанова. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: «Проспект; Екатеринбург: Институт частного права», 2010. — 780 с.

5. Абова Т. Е., Кабалкина А. Ю., Комментарий к ГК РФ. Часть первая.- М — Юрайт-Издат; Право и закон, 2009. — 853 с.

6. Гражданское право: Учебник/ Под ред. А. П. Сергеева: в 3 т.- М.: РГ-Пресс, 2010. Т.3 — 659 с.

7. Гражданское право: Учебник / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К, Толстого: В 3 томах. — 3-е изд., перераб. и доп. — М.: ПБОЮЛ Л. В. Рожников, 2010. — Т.2. — 520 с.

8. Гражданское право. / Под ред. Е. А. Суханова: В 2-х т. — М.: ЮРИСТЬ, 2010. Т.2. — 218 с.

9. Гражданское право: Учебник./Под ред. А. М. Эрделевского: В 3 частях.- М.: ПРОСПЕКТ, 2009. — Ч.2. 480 с.

10. Гуев А. Н. Гражданское право: Учебное пособие для вузов. М.: ЮРИСТ, 2009. — 695 с.

11. Елисеев И. В. Гражданское право. — М: Спарк, 2010.-584 с.

Приложения

Приложение А

ДОГОВОР ПРОКАТА N 45

(общая форма) г. «25» ноября 2013 г.

ИП Иванов, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице Иванова Ивана Ивановича, действующего на основании доверенности № 256 от 11.09.2013 г., с одной стороны, и Сидорова Сидора Сидоровича, именуемая в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а Арендатор принять, оплатить и своевременно возвратить следующее движимое имущество (далее — «имущество»): цветной телевизор, марки LG.

1.2. Технические характеристики и иные сведения об имуществе указаны в технических паспортах (спецификациях, иных документах) по состоянию на день передачи имущества.

1.3. Имущество используется для следующих целей: бытовых целей.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендодатель обязан:

2.1.1. За свой счет подготовить имущество к передаче;

2.1.2. Передать Арендатору имущество в надлежащем состоянии вместе со всей необходимой документацией.

2.1.3. В присутствии Арендатора проверить исправность имущества, а также ознакомить Арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании имуществом.

2.1.4. При обнаружении Арендатором недостатков имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, в 3х дневный срок со дня заявления Арендатора о недостатках безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2.1.5. Производить капитальный и текущий ремонт имущества.

2.2. Арендодатель вправе:

2.2.1. Досрочно расторгнуть настоящий договор в случае просрочки внесения Арендатором арендной платы в течение одного месяца со дня наступления срока платежа.

2.2.2. Взыскать с Арендатора задолженность по арендной плате в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.

2.3. Арендатор обязан:

2.3.1. Использовать имущество в точном соответствии с его назначением и исключительно в целях, обозначенных настоящим договором.

2.3.2. Своевременно и в полном размере вносить арендную плату.

2.3.3. В случае если недостатки имущества явились следствием нарушения Арендатором правил его эксплуатации, оплачивать Арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

2.3.4. Возвратить имущество в надлежащем состоянии с учетом нормального износа по истечении срока действия настоящего договора или при досрочном его расторжении.

2.4. Арендатор не вправе передавать имущество в субаренду, в безвозмездное пользование, передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, отдавать в залог арендные права или вносить их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы.

2.5. Арендатор вправе (вариант: не вправе) вносить отделимые улучшения в имущество. Произведенные Арендатором отделимые улучшения имущества являются его собственностью.

2.6. Арендатор вправе/не вправе за счет собственных средств и с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения имущества. В этом случае Арендатор имеет право на возмещение стоимости этих изменений после прекращения договора.

3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА

3.1. Арендная плата за имущество устанавливается в размере 3 000 (три тысячи) руб.

3.2. Арендная плата вносится в следующие сроки и в следующем порядке: один раз в месяц, 10 числа.

4. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

4.1. Настоящий договор заключен на срок 3 месяца (не более одного года), с «25» ноября 2013 г. по «25» июля 2014 г.

4.2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к настоящему договору не применяются.

4.3. Арендатор вправе отказаться от настоящего договора в любое время, письменно предупредив о своем намерении Арендодателя не менее чем за десять дней.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За просрочку выплаты арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки.

5.2. При невозврате имущества в течение 15 дней со дня окончания срока действия договора Арендатор уплачивает Арендодателю 2х-кратную стоимость имущества.

6. ФОРС-МАЖОР

6.1. Ни одна из сторон не несет ответственности перед другой стороной за невыполнение обязательств, обусловленных обстоятельствами непреодолимой силы, возникшими помимо воли и желания сторон и которые нельзя предвидеть или избежать, включая объявленную или фактическую войну, гражданские волнения, эпидемии, блокаду, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары и другие стихийные бедствия и т. д.

6.2. Сторона, которая не может исполнить своего обязательства вследствие действия обстоятельств непреодолимой силы, должна известить другую сторону об имеющихся препятствиях и их влиянии на исполнение обязательств по настоящему договору.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ ЧАСТЬ

7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

7.2. К договору прилагаются: техническая документация.

8. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Приложение Б

Права и обязанности арендодателя

Приложение В

Права и обязанности арендатора

Приложение Г

Виды договора аренды транспортных средств