Ипотечное кредитование

Введение

Актуальность темы исследования. Приобретение жилья — первоочеред-ная потребность в жизни человека: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище — одна из важнейших социально-политических и экономических проблем.

На современном этапе развития экономики в стране существует объек-тивная необходимость в создании эффективной системы жилищного финанси-рования. Из 85% населения России, желающих улучшить свои жилищные условия, только 8% способны осуществить приобретение жилья единовременно, поэтому актуальным является вопрос создания доступных кредитно-финансовых механизмов приобретения жилья. Организация системы ипотечного жилищного кредитования является одним из вариантов решения этой одной из важнейших социально-политических и экономических проблем, позволяющим привлечь не только бюджетные средства, но также банковский и инвестиционный капитал.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека по-степенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики. Долгосрочная цель политики федерального правительства — увеличение более чем в два раза объемов ввода в строй нового жилья с 30 до более 70 млн.кв. метров. Исполнительные и законодательные органы власти на федеральном и местном уровне уделяют внимание развитию ипотеки как средства финансирования рынков жилья, а также повышению эффективности и дальнейшему развитию строительной индустрии.

Несмотря на эти усилия, по международным стандартам, рынок ипотеки в России чрезвычайно мал. По оценкам Всемирного Банка, ипотека составляет приблизительно 0,1 процента ВВП. Доля ипотеки чрезвычайно низкая при сравнении как со странами с развитой экономикой, например, странами Евро-пейского союза, где в среднем на ипотеку приходится 53 процента ВВП, так и с развивающимися странами, такими как Колумбия, где этот показатель составляет 12 процентов, или Кореей, где на ипотеку приходится 14 процентов.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретиче-ского и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кре-дитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, финансовой, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

Кроме всего вышеизложенного, ипотека — это объект для инвестиций со стороны крупных институциональных инвесторов.

Цель и задачи исследования

Целью дипломной работы является изучение и анализ ипотечного жилищного кредитования за рубежом и в России, формулирование предложений по направлениям совершенствования ипотечного жилищного кредитования в России. Для достижения указанной цели были по-ставлены следующие задачи:

 обобщить финансово-экономические и правовые основы ипотеки (залога недвижимости) на основе анализа действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования и выработать рекомендации относительно использования зарубежного опыта в России;

 выявить и обобщить современные тенденции развития ипотеки на федеральном и региональном уровнях, а также основные проблемы развития ипотеки в России, попытаться найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения;

 найти источники рефинансирования ипотечного кредитования в России и сформулировать рекомендации по их применению;

 выявить основные виды рисков при ипотечном жилищном кредитования и разработать рекомендации по их устранению;

 разработать основные рекомендации по совершенствованию ипотечного жилищного кредитования в России.

Объектом исследования является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК) в России и за рубежом. Предметом исследования выступают финансовые отношения, складывающиеся в процессе реализации схем ИЖК, механизмы формирования жизнеспособной модели ИЖК.

Методика исследования. В работе применены методы статистического, экономико-математического и системного анализа, социологические методы исследования.

Теоретической и методологической основой диплома послужили работы ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области ипотечного жилищного кредитования. Исследовательскую основу составили аналитические обзоры и статистические данные из различных источников, периодические издания России, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые документы. Научная новизна исследования заключается в следующем:

 Обобщен и проанализирован международный опыт ипотечного жилищ-ного кредитования и оценены возможности его применения в России.

 Обобщен и проанализирован российский опыт ипотечного жилищного кредитования, сделаны выводы о текущем состоянии ипотечного жилищного кредитования в России.

 Показаны источники рефинансирования ипотечного жилищного кредитования в России и сформулированы рекомендации по их использованию.

 Предложен комплекс мер, направленных на совершенствование ипотеч-ного жилищного кредитования в России (в частности, по развитию инфраструктуры ИЖК, по совершенствованию мер государственной поддержки граждан при ипотечном жилищном кредитовании, по развитию рынка ипотечных ценных бумаг).

Практическая значимость. Полученные результаты позволяют применить представленные выводы для моделирования ипотечных отношений.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка источников.

Глава 1. Принципы ипотечного кредитования и международный опыт

1.1. Понятие и сущность ИЖК

Объектом настоящей работы является ипотечное жилищное кредитование (ИЖК). Зачастую в различных источниках и публикациях именно жилищное кредитование называют ипотекой, что не совсем верно. Ипотека — залог недвижимого имущества. В таком определении это понятие закреплено Федеральным законом «Об ипотеке». Жилищная ипотека подразумевает залог жилых помещений (квартир, домов), т. е. того, что принято называть жильем.

Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для строительства или приобретения жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.

Ипотечный жилищный кредит — кредит, выдаваемый на длительный срок банком (или небанковской кредитной организацией) физическому лицу для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. Ипотечное жилищное кредитование (ИЖК), как любое значимое экономическое явление, имеет триединую сущность: экономическую, юридическую, организационно-финансовую. Как отмечает Горемыкин В. А. и Бугулов Э. Р., экономическую сущность ИЖК выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:

 формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

 стимулирование оборота и перераспределения жилья;

 формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.

Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений необходимо отметить следующее:

1. Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и целевого использования ссуд;

2. Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости;

3. Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные средства в ипотечные кредиты или ценные ипотечные бумаги, является частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.

Системы государственной поддержки ипотечного жилищного кредитования, существующие в США, Германии, Японии, Франции, Швеции и других развитых странах, позволяют решать жилищные проблемы многочисленным категориям населения. Для семей со средним доходом ипотечное кредитование в этих странах является обычным делом. Государство ставит своей задачей вовлечь в жилищную ипотеку население с низкими доходами, социально менее защищенных граждан. Программы государственной поддержки такой категории населения через систему субсидирования ипотечного кредитования зани-мают все большее место в жилищной политике этих стран.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты жилой недвижимости при их залоге. Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя.

Как отмечает М. М. Агарков, особенностью залога по сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств (например, поручительства) является то, что он носит вещно-правовой характер. Залог как право имеет свойство следования за вещью, что является типичным свойством вещных прав. Жилое помещение, переданное в залог, обеспечивает исполнение кредитного договора со стороны владельца помещения, являющегося одновременно заемщиком, вплоть до прекращения действия договора (полного исполнения заемщиком взятых на себя обязательств или расторжения договора). При любых об-стоятельствах, возникающих в период действия кредитного договора, право залога сохранит свою силу, так как оно заключается не в личности залогодателя, а в заложенной вещи.